仅仅两个月，成都市主城区出让工业用地面积就达640余亩；而在上半年，成都市的工业用地更是有70宗入市，供地规模共计5731.24亩。

如此大的工业用地放量，暗藏着怎样的商业机会？从未进入写字楼市场统计的工业写字楼会不会成为商业写字楼潜在的“竞争对手”?

5731.24亩 工业用地密集入市

8月，成都市区共有11块土地计划出让，其中工业用地占9块。9块工业用地均位于高新西区，总面积约490亩，是今年5月份以来成都市区第二次大规模地出让工业用地，这在一定程度上反映了与低迷的住宅市场相比，成都市的工业物业市场发展迅速。

根据机构统计，仅在今年8、9两个月，成都市主城区出让工业用地就达640余亩；今年上半年，成都市共计供应工业用地70宗，供地规模共计5731.24亩，与往年相比这是很少见的。

2003年，台湾玻璃工业集团公司“西移”成都，成都工业地产序幕由此拉开。而当房地产的“战火”燃至成都后，开发商们均在商品房住宅市场打得不可开交，仅有少数的开发商转战工业地产，成都置信就是较早投资工业地产的成都本土开发商。但随着越来越多的产业西移，成都正式充当起承接者。火炬商务港、青羊工业园区、天府软件园、龙腾工业城等一系列各类经济主题和定位的工业地产项目，如雨后春笋般破土而出。

台玻成都玻璃有限公司、成都一汽、天威新能源等都是成都承接产业“西移”建立起的生产基地。成都一汽是中国一汽集团产业“西移”在中国西部建立的乘用车生产基地。“天威新能源”由河北保定天威集团“西移”而来，将成为年销售收入超过200亿元、西南地区最重要的光伏光电产业生产基地。

一般而言，工业地产并不是业界的关注焦点，不少业内人士甚至认为工业用地的放量对楼市的参照价值并不大，但一些敏锐的观察者却发现，工业用地的放量会直接带动工业写字楼的放量，并在未来一两年内对成都商业写字楼的租售产生压力。

据了解，青羊工业园、火炬动力港、天府软件园等园区的开发规模都是以数百亩计，其它园区的在建和待建项目总放量超百万平方米，而绝大多数的产品将会以写字楼的产品形态入市。

“工业地产中的写字楼目前尚处在聚集能量阶段。”一位业界观察者分析，虽然目前工业地产开发异常迅猛，但大多还处于开发初期或在建过程中。根据地产项目的开发周期，今年上半年放量的工业用地，至少要在一年半之后才能形成现房产品供向市场。

分食蛋糕 工业写字楼难撼高端市场

不少业内人士认为，工业写字楼通过各种方式向市场租售会在一定程度分食商业写字楼的蛋糕。随着工业写字楼的放量增大，更会对商业写字楼产生较大的冲击。但对工业地产持续研究多年的不少专家并不赞同这一观点。

一位五大行不愿意透露姓名的高级经理认为，处于城市中心区域的高端写字楼和工业园写字楼在客户类型、价格以及物业使用要求、环境等方面存在巨大差别，工业用地与商业用地不能简单地进行市场份额比较。

在他看来，土地使用权限为50年的工业用地与使用年限为 40年的商业用地，存在先天的差异。这种差异，体现在项目地址选择、对买家的特定要求、用电用水成本等多个层面。

据他介绍，从物业购买方面来看，工业园写字楼往往需要将企业注册地办理为项目所在地，才可以比较方便地使用。而从目前的市场，由于成都的工业园写字楼地理位置大多远离市区，物业使用者多以自用为主，其行业往往是不依赖于市中心区域办公的行业，比如能源、生产、制造、物流行业、电子等。而城市中心区域的商业类型写字楼则面向金融、保险、IT、服务等新兴行业，企业多为借助优越的口岸，展示企业实力或形象。

因此，“工业写字楼冲击的将是某些低端的写字楼物业，随着客户对于办公物业要求的提高，部分客户会考虑搬迁办公地址，此时，价格比较合适的工业园写字楼如果在交通，生活等配套达到一定要求以后，会对商业写字楼造成一些影响”，该人士如是说。

仲量联行的一份年报则指出了成都高端商业写字楼的需求前景。这份报告显示，成都市甲级办公楼全年净吸纳量达到49701平方米，同比上涨幅度高达31.2％。预计2012年，市场总体量将达140万平方米左右，约为现有体量的4.4倍。其中，在近110万平方米的甲级办公楼新供应中，74％为国际知名房地产开发商开发，包括九龙仓、铁狮门、新鸿基、仁恒置地等。届时，成都办公楼的整体物业质量和管理水平也将大幅提升。

“工业写字楼并非理论上的会冲击成都的写字楼市场，同时，如果政府招商引资优惠政策出现调整，也将影响一部分工业地产运作者的投资决心”，这位人士称。 

地价低廉 工业地产暗藏升值空间

业内人士称，充裕的土地供应量和低廉的土地价格，足以令投资者对成都工业地产趋之若鹜。还有另一个原因是工业用地存在着巨大的升值空间。

据相关人士披露，到2020年，成都将新增工业用地面积151.9平方公里，规划总面积达到240.78平方公里，“这意味着新增土地指标的30%都将用于工业发展。”此外，成都市国土局的数据显示，成都1999年以来征而未供的存量土地可利用的近3万亩，其中可安排为工业用地的有7900余亩。

从国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》来看，2007年成都市成华区、锦江区、金牛区、青羊区、武侯区等五城区的工业用地出让价格为480元/平方米左右。随着土地的吃紧和工业用地成本的上升，成都这样的西部地区在土地供应上有优势，较之一线城市价格也相对低廉。　

2007年以来，成都市产业园区需求保持了强劲势头，这在高新区表现最为强劲：多家知名软件企业进驻天府软件园，如法国游戏制造商育碧、印度软件开发企业维布络以及中国知名软件开发企业金蝶等。除租用物业外，安捷伦、中兴通讯等还采取购地自建的方式，设立西南地区开发中心。高新区金融后台中心的设立，也吸引了多家金融企业入驻该区域。

其它行政区内，新建的青羊集中工业发展区和金牛集中工业发展区吸引了资金雄厚的内资企业购买其物业，其中金牛区的黑格中心就吸引了工商银行、中石油以及葛洲坝集团三家国有企业入驻。

业内人士分析，成都工业地产需求将会持续上升，国外大型企业进军成都市场投资兴建自用厂房将逐渐成为成都工业市场的主要趋势。但是，由于大量新增标准厂房的供应将有可能超过市场的需求，厂房的整体租金持续下跌。此外，由于土地售价对自用或出租厂房的建造成本影响巨大，预计2008年成都市工业地产的资产值都将上升。