进入2008年以来，股市持续低迷对保险资金投资收益产生了严重的负面影响，造成目前保险资金投资收益率大幅波动的一个重要原因是投资渠道过窄，保险资金进入商用物业领域对我国保险业发展具有十分重要而特殊的意义。

我国保险资金投资商用物业的基本情况

国务院2006年颁布的“国十条”明确指出：“开展保险资金不动产和创业投资企业试点”为保险投资渠道向不动产领域放开指明了方向。虽然2006年3月出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》并没有将房地产列入可投资范围，也没有其他明确的法规政策出台，但近些年来，政策“瓶颈”未能阻止保险公司以自有资金涉足房地产领域。正在审议中的《保险法》修订草案中也增加了保险公司可以投资不动产的规定，并要求保险监管部门对保险公司投资不动产的具体比例作出规定。

目前，保险公司投资房地产的方式主要有“自用+租赁”、设立或委托专业机构间接投资、自建等。

（一）“自用+租赁”

近几年，在北京、上海等城市的繁华地段，许多保险公司出于自用和租赁目的购置成熟的写字楼，在满足自身办公需要的同时，通过部分出租获取不菲的现金流。保险公司以自用名义购买的写字楼纳入固定资产，只需满足偿付能力监管要求，而不必上报监管部门批准。因此，国内许多保险公司纷纷以购买办公楼的方式进入房地产领域。在北京地区，部分保险公司购置写字楼的典型案例如表1所示。

（二）设立或委托专业机构间接投资

保险公司间接投资房地产一般采取两种方式：一是合作开发房地产项目，二是合资成立房地产投资公司。其中，第一种方式包括股权投资合作、与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关系共同开发房地产项目。

1．以股权投资方式合作开发房地产项目

在这种投资模式下，保险公司主要以购买相关房地产项目部分股权的形式进行操作，这样可以充分借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势，以弥补自身的不足。和独立承运商业地产项目相比，投资地产股权可以适当降低项目开发风险；但和租赁相比，则需要承担更多的项目营运风险。目前，国内保险机构以股权投资方式合作开发房地产项目的典型案例如表2所示，平安最具代表性，平安集团通过旗下的平安信托和平安置业投资入股了国内多个商业地产项目。

2．与专业的物业管理公司结成战略合作伙伴关系

选择具有专业优势的物业管理公司作为战略合作伙伴，合作开发房地产项目，既可实现获取投资收益的目的，又可减少经营风险。中国人寿便是采用此模式的典型案例。2007年6月，中国人寿资产管理公司与美国AetosCapital签订合作协议，建立了战略合作伙伴关系。协议规定中国人寿虽不直接投资具体项目，但可通过协助AetosCapital开展地产投资收取佣金。目前，AetosCapital在国内广泛投资各类地产，包括：写字楼、住宅、工业地产、零售业地产、酒店以及地理位置良好、具有发展潜力的土地。

3．合资成立房地产投资公司

在这种模式下，保险公司或旗下公司与国内外在房地产投资领域或物业经营方面具备一定优势的公司共同出资成立一家新的公司，共同开发经营商业物业。2006年7月，平安置业与泛华置业（云南玉溪）有限公司成立玉溪平安置业有限公司，开发经营玉溪美佳华（沃尔玛）商业广场，其中平安集团拥有79.90%的股权。2008年4月，平安信托与四川“宾馆业航母”——锦弘集团合资成立弘安投资管理公司，开拓四川地区物业投资业务。

（三）自建

在这种模式下，保险公司以购地自建、独立开发商业地产的方式进入房地产业。不过，保险公司独资开发地产项目容易因专业度欠缺而带来损失。目前，一些项目尚未投入运营，保险公司是自己承担物业的经营管理还是与其他物业公司合作，或是采取其他方式，都还有待进一步考证。

我国保险资金投资商用物业乃大势所趋

保险业务主要分为两类，即承保业务和投资业务，而投资业务则是现代保险企业的生命线。随着保险业务的发展与市场竞争的不断加剧，承保业务逐渐成为一种拓宽资金来源的渠道，而投资业务则成为主要的盈利途径，是保险行业长期稳定发展的重要保障。纵观国内外保险业发展史，因承保亏损导致保险公司破产或转让的“凤毛麟角”，倒是因为投资失败而引起公司生命垂危的比比皆是。所以拓宽保险资金投资渠道，加强保险资金运用管理便是业内人士值得深思的课题。

进入2008年以来，股市持续低迷对保险资金投资收益产生了严重的负面影响，造成目前保险资金投资收益率大幅波动的一个重要原因是：投资渠道过窄，即“把过多鸡蛋放在其中一个篮子里”。所以保险资金进入商用物业领域对我国保险业发展具有十分重要而特殊的意义。经营性物业投资风险相对较小，也符合我国保险资金运用的审慎原则；在我国现有的投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，物业投资现金流比较稳定，适合作为中长期投资品种，有利于进一步优化保险资产负债匹配；物业投资收益率一般较银行存款、国债的回报率高，这对于保险公司拓宽利润来源可起到很好的作用；物业投资与股票、债券等主要金融资产具有低相关性，有利于促进保险公司建立有效的投资组合，平滑投资收益。

为保险资金投资商用物业提供监管保证

当然，我们还应该看到，对于我国保险资金而言，房地产是一崭新领域，因此，要慎之又慎，尤其是金融危机还未平息之际，但并不能因此止步不前。这次金融危机对于我们影响颇深，尽管房地产行业受到了前所未有的影响，各地物业楼宇存有一定的空置率，但我国宏观经济的增长和国内企业微观面的业绩增长仍然是良好的，还存在较高需求。另一方面，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

保险资金投资不能完全靠市场调节，试错的成本较高，监管部门要在制度上建立“防火墙”，确保保险资金运用的安全性和有序性。比如：投资比例限定、投资方式、严格市场准入和退出机制、出台相应监管处罚细则等，以及必要时刻的强制调控，比如“叫停”。

保险公司则要深入分析和准确把握物业投资面临的市场环境，对物业投资要采取“相机决策”，把握好保险资金在物业资产上的周期性配置。同时，要苦练内功，充分做好物业投资的人才、制度、流程、风险管理等准备，准确把握投资机会。

最后，健全信托责任。人和人之间打交道靠的是坦诚，交易需要诚信，同样，社会主义市场经济需要信托责任，而目前我国信托责任可谓“一穷二白”，比如说国有资产流失、矿难、奶粉事件，信托责任缺乏，导致某些人为了赚钱不择手段。同样，投资也必须建立在信托责任的基础上，搞市场化，创造价值。