中房协又向国务院上书了！

9月20日，中房协副会长、秘书长朱中一宣称，已经向国务院上书了一份房地产宏观调控需要“变调”的政策调整建议，主调是“改严厉的调控政策为适度控制，允许地方政府自行救市，降低房地产交易有关税率”。

在上述中房协给国务院的建议报告中指出，价格和交易量下降将对国民经济带来影响：一是对房地产上下游企业的影响，房地产开发规模下降将对国民经济稳定健康发展带来不利影响；二是房地产市场萎缩将带来烂尾楼等大量社会问题，尤其对金融业冲击会很大。

有专家认为房协提出上述观点的理由是在房价和交易量下降的情况下，缺乏“刚性需求”的支撑，认为市场上根本没有刚性需求，能买得起房的人在房价上涨时已经购买了第二套房、第三套房，剩下的家庭几乎无法承担目前的房价，因此，一旦房价和交易量下降，房地产市场将发生“崩盘”。

据说朱中一的这翻表态，立即得到了诸多地方政府和开发商的热烈欢迎和高度赞扬。

说实在的，中房协的“变调”报告，让一直困扰我的关于“楼市宏观调控为何屡屡失灵”的问题终于有了清晰的答案，朱一中虽然乐观的预测中房协的建议报告能顺利通过，但我要说的是，假如该建议报告真的通过了，那将是中国楼市最大的悲哀，将把宏观调控刚刚取得的一点点胜利成果毁于一旦，将把中国楼市推向一个更为黑暗的深渊！

我一直强烈的质疑由中央政府领唱、地方政府合唱、相关职能部门与开发商附和的房地产GDP交响曲的不合理，因为这是导致楼市畸形发展的根源。从这两年来看，中央政府一直企图刹车，把财政政策由“积极”调整为“稳健”，逐渐在淡化对GDP的崇拜，但从中房协的态度可以看出，指引他们对楼市的政策思考的动因依然是GDP交响曲，这就给楼市的宏观调控出了大难题：中央对于楼市的宏观调控遭遇政府官员高涨的“GDP政治热情”，谁将取得最后胜利？

经济问题政治化处理模式，是一直以来制约中国实现伟大复兴的瓶颈之一，这反映的问题是，中国的行业职能部门与地方政府缺乏对政治行为和经济行为的区分，缺乏对公共利益和部门利益的区分。

楼市的宏观调控从调控的主体上讲，属于中央政府。如果让地方政府既是宏观调控政策的制定者，又是具体的执行者，那么，宏观调控政策都必须是在“假设”各级地方政府以及各个职能机构在执行过程中，包括对GDP交响曲合唱过程中以及在执行宏观调控过程中，是“没有自身利益”的条件下的行为。但是，这样的“假设”却很值得质疑，事实已经证明，地方政府必然会在GDP政绩和自身部门利益的诱导下，广结利益联盟，忽略经济行为与市场行为本身，这样的结果只有一个，无论什么样的宏观调控手段都会失灵。

楼市从去年年底至今，弹指之间，我们发现，宏观调控在经历了将近300天的市场调整后，本来正在向预期的目标前进，突然之间，似乎又要悄悄地发生180度的转弯，中房协、地方政府、开发商又准备摩拳擦掌，大干快上了。

看来，楼市本轮宏观调控很有可能以失败告终，因为，中房协要考虑房地产下游产业的发展，要考虑烂尾楼的形象面子，既然没有刚性需求那就别管刚性需求了。

目前楼市的价降与量跌，根本就没有唬住地方政府和象中房协这样的职能部门，有“中房协”在，地方政府看来又可以成功化解中央的调控压力，开发商也终于等到解放军，新一轮GDP交响曲越趋高亢。

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真实的楼市的供需关系与对经济的影响是怎样的呢？

可以肯定，刚性需求的广泛且大量存在的。不能因为没有购买力就不称之为刚性需求，就好比女人不怀孩子，不能说她不是女人一样。相反，必须承认的是，正因为高房价严重偏离了刚性需求的购买力，才导致需求的萎缩。

对房地产下游产业的影响，换一个角度看，其实正是因为对房地产业的宏观调控不力，才导致形成了关联产业的资本洼地效应，这是国家产业经济结构的深层问题，房地产业维持一个均衡的利润，完全可以保障下游关联产业的健康发展，在全世界范围内，一个行业利润１０％的产业，就可以让资本竞相折腰，况且，中国产业经济结构调整已经迫在眉睫，势在必行，中房协的所谓下游产业和中国经济威胁论是极端不负责任的思维。

中国社会的突出矛盾与问题，绝对不是简单的烂尾楼问题，更不是房地产业所带来的金融风险问题，因为，一切经济行为最终都需要全社会人民的参与，在一个以民生为重的国度，如果中央的宏观调控屡屡不见成效，如果职能部门与地方政府屡屡“不听话”，什么问题都解决不了。

要弄清楚这个问题，我们要回答这样两个问题：政府利益等于公共利益吗？政府到底应该干什么？

任何一个国家应该有两个基本目标：第一，使社会公共利益最大化，为此必须降低交易费用，使社会的产出最大化，以增加国家国民的收入；第二，使政府利益最大化，为此必须界定产权，制定社会基本规则，以达到使政府的收益最大化的目标。这两个目标是冲突的，因此，宏观调控既可以理解为是为了使社会公共利益最大化的目标——比如是为了控制通货膨胀、为了抑制楼市的“不科学的发展观”，又可以理解为是为了加大对开发商保护力度的“私心”——比如给开发商更大的获取利益的空间，毕竟开发商的利益是与政府直接相关的。也就是说：政府利益与公共利益有时是相互竞争，甚至是此消彼张的。

由此暴露的另外的一个问题是：中央政府的利益与地方政府的利益并不是重叠的。中央政府的目标也许是使社会公共利益最大化，但是由于客观存在着财政包干制度，地方政府既插手投资，甚至成为开发商投资的总后台，而且成为经营城市的主体，获取巨大的土地倒卖的价格差。让人觉得可笑和无奈的是，任何一个地方的公共利益的主体原本应该是当地人民而未必是当地政府。地方政府通过倒卖土地获取的价格差，其收益者是地方政府，其利益受损者是原先这些土地的使用者。

楼市为什么需要加强宏观调控，不能放松，就是因为地方政府的利益取向非常明显地与本地的公共利益相冲突。房地产开发占用了大量农田、城市土地被从农民、市民手中剥离出来，从而使他们彻底失去了在经济要素的新一轮配置过程中参与分享收益的权利和机会，之后，他们大多只能眼睁睁地看着巨额的土地出让收益流进了政府财政的腰包，只能眼睁睁的看着开发商漫天起价，为一套房子榨干自己的血汗。

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那么，楼市宏观调控，政府究竟要做到什么？

中国正在进行蕴含着“全面、协调、均衡、可持续和以人为本”内涵的科学发展观。问题是，这样的科学发展观的评价与判断主体是谁？是政府？是开发商？还是老百姓？

老百姓是消费者，只能在一定的收入约束条件下实现生活效应的最大化，所以，老百姓是属于“节约型”的；

政府则完全可以突破“收入约束”，可以发行债券、增发货币，地方政府可以到处拿钱，不顾继任者达到自己的目标，其消费支出属于“随心所欲”，所以，政府是无法做到勤俭节约的；

作为开发商，会按照边际收益等于边际成本的均衡点来提供有限的产品。只要离开均衡点，就会造成企业利润的下降，甚至是亏损。地方政府为了给个人或政府团体寻求利益，往往会采用提高产品的生产成本的方式，让开发商给社会提供“更贵的，更多的”的产品，所以我们会惊讶地也是司空见惯的看到，哪怕在贫困落后的人烟稀少的城市也建设了“巨大的、高耸的、夜晚也光彩夺目的、却空荡荡的高楼与广场”。

从社会持续发展的角度看，政府与政府职能部门的社会功能是用来弥补市场失灵的，比如养老保障、医疗保障、住房保障、教育保障等。最需要保障的人在农村，他们却什么保障也没有因为他们无权参与游戏规则的制定。对楼市而言，最需要保障的恰恰就是这些有刚性需求，却无力购买的普通百姓。

从一个国家的法治来看，政府的行为也必须在法律的框架内作为，否则政府也会受到法律的处罚。比如对楼市的宏观调控，中房协或者地方政府只能从公共利益的角度提出建议，而无权干预中央银行的具体行为，否则是要承担法律的后果的。

通过以上分析，我们发现：政府该干的，比如在提供公共产品和社会秩序领域，官员们显得不够努力，明显存在动力不足；在政府不该干的，比如提供竞争性的消费品和提供过份美丽的城市方面，官员们却很积极，动力充沛。这很好解释：我们的地方政府在实际上控制着资源的配置权利，包括土地资源及资金资源，从而享受配置权力的红利。

所以，政府对于楼市的宏观调控的注意力必须进行新的战略矫正。政府（包括中央政府和地方政府）的注意力都必须从经济建设的主体上转移到为社会提供“公共服务”的主体这样的“正业”上来。

楼市宏观调控所遭遇的难题，正是中央政府的“计划”与某些职能部门和地方政府的“计划”在打架。他们的旗号都是“公共利益”，但却未必在程序上和事实上得到了广大公众的授权和认可。

“管紧土地、管紧信贷”可以在数量上对官员在楼市上的非理性行为有所约束，但还应进一步加强对“收入约束、成本约束、风险约束”的管制，避免其假借公共利益之名而行私利之实，从而伤害公共利益的主体——人民的利益。

在中房协向国务院递交所谓“变调”的建议报告的时刻，作为一介布衣，我期待的是，在GDP增长翻×番的时候，社会民生保障也能翻×番！

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