蓉写字楼调整策略应对“营改增”新政 电商持续发力推动仓储需求增长

2016年7月12日，成都 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在成都百扬大厦举办媒体发布会，发布《2016年第二季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：

写字楼需求较上季度明显回升，金融、贸易、科技类企业相对活跃，联合办公大面积需求成为新增长点，业主积极调整租赁策略以应对“营改增”新政带来的潜在影响。

零售物业市场加速洗牌，百货退租潮持续冲击市场，奢侈品牌加速调整核心商圈布局，红照壁板块持续遭遇奢侈品牌外逃危机，体验、餐饮、娱乐业态仍然是商业需求的主要来源。

物流仓储市场需求走势分化，一方面电商需求稳步增长，另一方面产能过剩、进出口贸易下滑引致制造业低迷表现；而供应端长期保持高位增量，市场竞争日趋激烈，部分业主开始下调租金预期，市场迎来租金下行拐点。

资本市场，本季录得一宗整栋写字楼成交案例，银泰集团与平安人寿达成协议将出售银泰中心T3写字楼。

发布会现场

优质写字楼市场：业主调整租赁策略应对“营改增”新政

2016年第二季度，中央商务区近两年首个甲级写字楼项目SAC川航广场交付，此外位于南延线板块的太平洋保险金融大厦也于本季落成，两项目共计为市场带来约17.5万平方米的新增供应，甲、乙级写字楼总存量接近700万平方米。

需求方面，市场成交活跃度呈回升态势，全市净吸纳量达16.5万平方米，环比上涨超过六成。偏好核心商务区的传统与非传统金融、零售贸易、专业服务类企业以及聚集于非核心商务区的科技、软件类企业表现均相对活跃，成为写字楼需求的重要来源。同时我们观察到本季租赁活动带有明显的区域特征，中央商务区、东大街两大核心商务区的部分写字楼在采取一段时间的低租金策略后，成功吸引一批成本敏感型的企业搬迁升级需求。然而该区域非传统金融、零售贸易类企业经营状况的不稳定性，也导致许多项目面临租户租赁周期缩短、流动性加快的风险。因此虽然本季租赁成交有所回升，但核心商圈净吸纳量仍未有明显改善。与此相对，以南延线为首的非核心商务区在高新区政府大力度的专业特色楼宇补贴以及全市范围“双创”政策红利的支撑下，企业数量和规模快速增长。其中以信息技术、软件、科研类企业为主导的新设立及办公升级需求带动南延线地区写字楼去化速度加快，本季非核心商圈净贡献净吸纳量比例超过80%。得益于需求的增长，全市整体空置率环比下探0.8个百分点至37.2%。

在经历多个季度的租金快速下跌后，本季全市平均租金在活跃需求的支撑下跌幅收窄，但中央商务区、东大街以及人民南路板块持续的价格战仍拉低市场平均租金至每月每平方米72.9元，按同样本计环比下滑2.2%。值得关注的是，一方面精装交付或为租户提供装修服务的租赁策略日益普遍，另一方面“营改增”新政出台。作为应对，业主开始逐步收紧免租期优惠以减少产生的税费，相反直接下调账面租金成为更为合理的策略。因此，从全市范围来看，近几个季度不断拉大的账面与有效租金的价差开始逐步缩小。

由于多个原定于上半年入市的写字楼项目因工程进度等各种原因延迟交付，未来六个月将有近48万平方米的新增供应投入市场。联合办公、产业孵化器在优质写字楼快速扩张，将继续成为大面积去化的重要来源。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务办公楼部董事戴晖表示：“搬迁一直是市场新增需求疲软时期的主要需求类型。在南延线因租金优势长时间吸引众多企业南迁后，本季我们开始观察到部分租户开始重新考虑将办公室迁回到市中心。究其原因，其一，南延线通达性、办公配套成熟度仍有待提升；其二，南延线与市中心的租金价差收窄降低了租金对租户的吸引力；其三，南延线板块新兴产业快速发展，但在专业服务、零售商贸等方面与CBD仍存在明显差距；最后，市中心部分成熟办公楼已形成产业集群效应，对某些行业拥有极强的吸引力，如百扬大厦和刚交付出租率就迅速攀升的SAC。因此相关企业在市中心租金加速下跌后，为贴近目标客群和关联企业，对市中心的偏好度有所回升。因此，预计伴随核心商务区租金吸引力提升，办公市场需求有望回流。”

成都写字楼市场持续面临的集中供应在推升空置率的同时，导致市场平均租金已连续下滑14个季度。面临供过于求的市场环境，开发商持有写字楼的压力与日俱增，整体出售物业成为开发商快速回笼资金的一种有效途径。本季，成都投资物业市场录得一宗整栋写字楼成交案例，银泰集团与平安人寿达成协议将出售其位于金融城板块的银泰中心T3写字楼，总建筑面积约8万平方米。

自5月1日“营改增”新政实施以来，成都写字楼“租户市场”的特征并未出现改变。因此税费变化未来带来的潜在收益经历市场双方博弈后，大部分最终将让渡于议价能力更高的租户方。目前，绝大多数业主选择采用5%的增值税简易计税法，但鉴于简易计税法的时效性有限，写字楼开发商未来仍将面临课税科目变化而带来的潜在影响，因此须依据企业和市场现状及时调整租金及租赁策略，以避免不必要的成本增加。

优质零售物业市场：红照壁板块遭遇奢侈品牌外逃危机

本季，成都零售物业市场新增供应逾19万平方米，位于郫县的蜀都万达广场及人民南路板块的泛悦国际开业。作为郫县首个大型购物中心，蜀都万达广场将吸引大量周边年轻及家庭消费客群，并推动郫县城区商业市场发展。

“退”+“调”继续成为季度关键词。伴随高端消费降温，奢侈品牌继前两年快速在蓉扩张后，逐步调整策略整合店铺、客群资源，降低租赁经营成本。核心商圈内奢侈品仍延续年初以来的搬迁趋势，红照壁板块对奢侈品牌的吸引力持续下滑。本季，已在IFS开设旗舰店的三个品牌相继退出红照壁板块，包括仁恒置地广场的Burberry、美美天一店的Ralph Lauren和Chaumet。美美天一店两家品牌退租后，空置面积分别被隶属于力诚百货集团的电商平台Lolever和意大利珠宝品牌Damiani填补。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉认为：“今年上半年红照壁板块奢侈品牌频频传出的退租消息，奢侈品牌在国内二线城市经历快速扩张后，其经营策略在经济环境趋紧的形势下已日渐审慎，更加注重集约发展。IFS和太古里引入的大批一线品牌旗舰店对红照壁板块客源产生分流影响，因此不少品牌已及时调整策略、整合在蓉店铺资源，将重心转向开设于地标项目的精品、旗舰店铺。未来红照壁板块商业定位将不断调整，品牌组合应与红星路-大慈寺板块形成一定差异及互补。”

同样危机四伏的百货业面临业态单一、物业老旧、动线死板等软硬件条件约束，消费者从中获取额的购物体验难以跟上快速变化的消费市场。在电商和一站式购物中心的多元冲击下，纯零售商业模式必然遭遇人气流失的困境。成都已连续数个季度录得百货关门歇业的案例，本季亦不例外：6月位于建设路商圈已经营22年的华联商厦百货关门歇业。同期，市场监管者开始积极应对百货业日渐式微的发展趋势，已出台相关扶持新政，助力百货业调整转型。

据由世邦魏理仕与中国连锁经营协会共同合作的《2015中国购物中心发展报告》，成都仍是国际品牌商青睐的城市之一，成都的国际代表品牌拥有量仅次于上海、北京。本季，零售物业市场需求整体表现仍相对活跃，不同业态发展各有侧重。服饰品牌加速整合店铺资源，在选址上更趋谨慎。以快时尚品牌为例，其扩张速度本季有所减慢，但仍受购物中心青睐。本季，Uniqlo分别在远洋太古里和蜀都万达广场新增两家门店，其中太古里新店定位与紧邻的IFS店形成互补，侧面表现出国际品牌对核心商圈地标项目的青睐。随着百货吸引力下滑，香化品牌加速在购物中心开设独立门店，尤其偏好地标项目以提升品牌形象。本季录得Roger & Gallet西南首店及MTM、Sulwhasoo进驻远洋太古里，Keihl’s于IFS开业。电器、3C类品牌在购物中心开店日趋常态化，提升购物体验成为电子产品品牌更为看重的渠道拓展模式。例如XGIMI于来福士开业；小米之家在成都首进购物中心，落户银石广场；同期亦录得苹果、微软等品牌授权店开业的案例。

成都商业市场已逐步进入成熟阶段，外资开发商、运营商落户成都在为本土市场带来国际商业经验的同时，也加速了市场优胜劣汰。形式新颖、卖点独特的品牌更受青睐，而大面积体验、娱乐业态及主力店则是招商工作的突破口。开业至今人气不足的凯德天府积极调整定位和业态配比，本季成功引入佩妮油画、线上线下的素型天猫试衣间等品牌。欢乐颂在华润万家及Tommy Hilfiger等服饰品牌相继退租后，增加娱乐、体验业态占比，例如引进永旺莫莉幻想。在亲子、教育、培训等工作室从写字楼办公转向进驻购物中心后，有助于购物中心拓展更多样化的消费客群。本季录得三家舞蹈工作室分别入驻仁恒置地广场、世豪广场、阳光新业购物中心的案例。特色时尚的餐饮品牌扩张更中意物业条件佳、运营经验丰富的地标项目。Elle Café、Monceau-Lifestyle、Spice Bazaar香料集市新疆餐厅入驻远洋太古里，桃园眷村西南首店、The Open Life在万象城开业。

全市整体而言，成都零售物业市场平均空置率环比微涨0.5个百分点，报9.5%。全市购物中心首层平均租金环与持平，报每月每平方米397.8元，其中主城区报每月每平方米429.7元。未来六个月，青羊万达广场、双流万达广场、吾悦新城广场有望开业，将进一步丰富外围或近郊区域的商业氛围。

物流仓储市场：电商持续发力，制造业表现疲软

本季，位于空港地区的新地宝坤物流园三期交付使用，市场新增优质仓储物流面积2.9万平方米。成都不同产业的仓储需求走势呈现出两极化的趋势特征。一方面，2015年成都网络零售额高达1,138.4亿元，占社会消费品零售总额20%以上。快速增长的网络零售带动电商企业仓储需求持续提升，继续成为本季成都优质仓储物流市场最大的需求来源。本季，天猫超市因业务量增长在龙泉物流中心搬迁并扩租至6万平方米，这也是天猫超市在成都第三次扩租，相比初进成都伊始，其在一年内数倍的面积扩张。此外，伴随自营电商的崛起，依托于电商平台的网络零售商家亦逐步发展壮大，自用仓储需求开始增加。季内某电商品牌于新津物流中心承租9,000平方米。但另一方面，在产能过剩、进出口贸易下滑的阴影下，制造业表现相对低迷，个别汽车及其零配件企业本季开始缩减仓储面积或退出高标库市场。整体市场层面，虽然新增仓储需求保持平稳，但受退租影响市场净吸纳量环比下跌约20%，录得约4.5万平方米。全市平均空置率环比下降0.9个百分点至20.7%。租金方面，由过去一段时间充沛的市场供应而导致仓储项目竞争日趋激烈，业主租金预期不断降低。部分园区白热化的价格战使得市场平均租金同样本计环比下跌0.8%至每月每平方米26.3元。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务工业及物业部副董事尤鹏伟表示：“菜鸟网络和天猫超市在本季度大量新增租赁进一步巩固了成都在电商仓储物流市场的西部核心地位，同时值得关注的是电商商家开始设立自有区域分拨中心、自建物流体系并接受高标库产品，这将是未来部分电商商家的经营趋势，为潜在的高标库用户。而汽车配件类需求受制于市场竞争和成本控制要求，出现需求面积缩减的情况，部分品牌的仓库整合进入生产基地。”

未来六个月，预计约有27万平方米的高标库项目落成，且大部分位于核心物流园区。新项目的入市或将加剧龙泉、新都区域的市场竞争，在推高整体空置率的同时也加大了市场平均租金下行的压力。