【今日视点】为了197米高楼 钟水饺泪别提督街

“未来两三年将是成都甲级写字楼供应高峰期，而随着国际经济形势发生变化，将造成甲级写字楼供应过剩的局面。”星彦地产成都公司总经理张猛的语气很肯定。

就在张猛发表这一观点的当天，烂尾11年的龙舟大厦复工了。而此前一个月内，成都各家品牌顾问公司先后发布了上半年成都写字楼市场的调研报告，其中两项数据引人注意：成都甲级写字楼净吸纳量（含新出售和净增出租面积）较去年同期大涨266%，达17400平方米；甲级办公楼需求旺盛租金较去年同期上涨17%。在这种市场背景下，张猛的观点无疑是晴天霹雳。不过，市场中并非张猛持有这一观点，“未来三五年内甲级写字楼过剩，商用物业处于下降通道的周期可能要持续到2014年。”近日在成都市房管局组织的成都市商用房地产发展现状及对策建议会议上，本土一家知名写字楼开发商副总经理发表了类似观点。

是危言耸听还是冷静的思考？甲级写字楼迎来空前繁荣

“高新国际广场和软件园区一期入住率都在九成以上。”高新置业公司副总经理王小康所说的两处高标准办公物业面积超过30万平方米。这也是成都高端写字楼物业当前市场状况的缩影，“成都市场上的甲级写字楼大多能有较好的出租率，不少甲级写字楼入驻率都能达到8成以上，而且租金有明显的上升。”中原地产成都公司总经理庄泽宝告诉记者，短期内成都写字楼市场确实显得比较活跃，而且在成都城市巨大的吸引力和写字楼发展基准相对较低的前提下，这种状况在会持续一段时间。

这种观点得到了成都大多数写字楼开发商的认可。开发商鼎国际的岷江新希望营销负责人姜孟军告诉记者，在物业建设期间，就已全部销售完，而在今年3月底建成交房之后到现在仅4个月时间，企业入驻率就已70%。目前集中在市中心和南延线一代的新老甲级写字楼和类甲级写字楼物业情况大多类似。威斯顿联邦大厦、川信大厦、时代广场、央扩国际广场、丰德国际广场等高端办公物业的入驻率普遍较高，“空置率很低，即使有企业迁出，业主在很短时间内就能找到新的承租者。”时代广场物业管理处内部人士告诉记者。

“上半年成都甲级写字楼市场净吸纳量较去年同期大涨266%，达17400平方米，甲级办公楼需求旺盛的主要推力来自新进驻企业。”全球五大行之一的仲量联行统计报告显示，新进驻企业成交比例占市场总成交量的71%。

甲级写字楼市场紧俏背后，获利的自然是持有物业的业主，房管局的相关报告数据显示，2008年第二季度活跃的市场需求拉动成都写字楼市场租金整体上扬，平均租金达113元每平方米每月，部分硬件条件优越的物业租金甚至达到182元每平方米每月。仲量联行统计报告显示上半年甲级写字楼租金较去年同期上涨17%，香格里拉自去年三季度投放市场后租金累计涨幅约为20%。成都甲级写字楼市场迎来空前繁荣。

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【今日视点】为了197米高楼 钟水饺泪别提督街

可能被掩盖的过剩危机

行业总是不乏思考者，尤其在市场形势一片大好时。“我认为目前成都甲级写字楼稀缺，主要是此前四五年时间成都甲级写字楼太少、写字楼档次不高等因素造成的。”（房管局相关报告显示，2007年成都五城区写字楼供应量比2006年增加-0.74%）张猛告诉记者，不可否认这种活跃现象可能持续一两年时间，但随着过去一两年大量商住、商用地块的拍卖，这种现象可能在未来两三年后发生根本变化。“据我们公司了解的情况，仅人民南路到高新区、东大街沿线两大区域，已规划可能在未来两三年内进入市场的高端写字楼就达15个。其结果可能导致市场需求跟不上，而出现供应过剩现象。”张猛说。

其实，提出类似质疑者并非张猛一人。“未来供应的甲级写字楼低价普遍在800～1000万元每亩，售价在1.5万元每平方米以上，在经济增长速度下滑阶段，如何能装满？”一位不愿透露姓名的成都写字楼开发商说，由于租金上涨，已有一些企业开始搬离所开发的物业，只是在高端写字楼相对稀缺的市场环境下，这种少数现象没有被放大。仲量联行报告显示，2008年上半年，成都甲级办公楼平均空置率为17%。

“冷静派”的观点建立在未来放量激增的前提下。一方面未来三年进入市场的甲级写字楼面积将大幅度增加，据国土局数据统计显示，2006、2007年，成都市五城区公开出让的商住用地分别为2061.7亩、4590.5亩；五城区公开出让的商用土地分别为878.7亩、356.8亩。仲量联行调研报告显示，2010年成都写字楼供应量在80～100万平方米左右，到2012年，成都写字楼供应量可能达到140～160万平方米的水平，意味着四年后，成都写字楼放量可能是2007年56.48万平方米的3倍。

正在变化的供需格局

“对未来甲级写字楼市场的发展趋势进行预测很困难，我们是在对两个变量进行衡量，但我们可以对需要主要注意的环节进行分析。”高力国际蔡孟颐说，相对而言，未来几年的供给是比较清楚的，两年后供应量超过100万平方米。值得关注的是，在目前的国际经济环境下，成都甲级写字楼市场的需求增长是否能跟上供给的增长速度？“从过去几年的统计数据看，成都的甲级写字楼的年需求量在6～8万平方米左右，如果按照这种需求增长速度预估，未来两年后，供大于求的局面将可能出现。”高力国际蔡孟颐说，一旦过剩，成都甲级写字楼市场进入10年前上海写字楼市场下滑通道的类似局面将不是危言耸听。

不过，蔡孟颐同时认为，市场需求这一变量很难预测，从目前成都市场的甲级写字楼市场情况看，需求增加主要存在两方面的可能：一、政府出台重大优惠措施，或者行业鼓励政策，将大幅度拉动甲级写字楼需求。二、已经进入成都的不少企业目前写字楼需求量偏低，如高力国际在成都的写字楼面积为200平方米，而上海公司的面积为2000平方米，但可能随着业务量的而扩大规模提升到800～1000平方米。“类似企业很多，只是这些潜在需求量只能预估。增长速度，增长量很难确保。尤其是在国际经济环境发生变化后，一些国外企业的投资扩张速度可能受到影响。”

而中原地产庄泽宝显得更为乐观，“经济形势多少会对甲级写字楼的需求产生一些影响，但即使一个城市的GDP保持在8%以上，也已非常惊人。此外，开发商会在比较冷静的层面上去分析，如果市场供需局面不乐观，不排除部分开发商推迟物业面世时间，短期内成都甲级写字楼出现的可能性比较小。”

对于需求增长缓解未来甲级写字楼供应压力的观点，不少业内专家持悲观态度，“在美国次贷危机波及下，全球宏观经济形势进入下滑通道，已有西方经济学家预测，2009年可能是全球经济的转折点，而甲级写字楼是受经济周期影响明显的物业。”星彦地产张猛说。

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南城区域面临较大压力

采访过程中谈及甲级写字楼物业过剩问题，几乎所有专家都将焦点瞄向未来两年内供应量最为集中的南城和东大街区域。“到2011年左右，南城甲级写字楼项目数量可能达到20个，即使以每个项目5万平方米的体量测算，供应量也将达到100万平方米。”高力国际蔡孟颐说，高新区的产业优势，能否解决这么大的供给量，还是未知数。

一位不愿透露姓名的业内人士表达了自己的观点，尽管南城是成都规划起点最高最科学的区域，但区域内写字楼物业的供应量空前，除了众多写字楼项目外，软件园全部完工后面积也会超过100万平方米，加上总部经济区大型企业自建的写字楼物业，实际供应量非常惊人。而整个高新区目前的主要入驻企业，仍然是进入了软件园区，未来两三年后大量面市的写字楼物业面临的压力不小。

“南延线和东大街区域的高端写字楼集中供应，很可能导致短期需求跟不上而供应过剩。”张猛说。

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