从一环到三环 十年成就金府商圈

如果成都又一个地方让老一辈生资经营商家念念不忘，那绝对非西门生资一条街莫属。曾经的东大街、红星路、粪草湖街、烟袋巷等等，尽管历史久远，却未能代替老西门的历史地位。

在这里，诞生了成都机电行业第一批大户，催生了成都机电产业的第一次成型，真正形成了一个产业，推动了一代人的转型。

曾经，在这仅仅不到一公里的一环路西一段上，集中了3000余家商家，创造了比荷花池更密集的商家分布率。在西门的时候，大家都挤在一些狭窄的柜台里创业创富，直到如今天一般身价巨万。

当一环路西门生资一条街的极度繁荣，让改革开放后越来越多的生资经营商家已经无处插针之后，二环路营门口立交桥到交大路片区开始依托钢材市场聚集了一部分机电经营商家。然而，经济发展速度的加快，使二环路从上个世纪90年代建成后，迅速地被车流堵塞，失去作为快速路和物流通道的功能。于是，二环路机电市场短暂出现后，就逐步迁往随后在90年代后期即开始规划的三环路周围。

说到三环路，不可避免地提到金府商圈的先行者——金府钢材机电城和长久机电城。其实，金府最早是作为装饰建材商圈规划，长久机电城其实最早叫长久装饰城，金府钢材机电城最早叫金府板材城，如果当时的富森在蓝色空间旁边这块地被扩大一些，可能这里的装饰建材商圈也就真的成型了，而川陕立交桥外的城北装饰建材商圈可能就不是今天的样子。

然而，在首届西博会上，富森集团签下了现在的城北市场那块700亩土地，外光荣片区的钢材商家也开始蜂拥至金府周边找地，于是，以金府路为轴线，开始形成钢材交易市场。

2002年，万贯在奠定碧峰峡旅游在中国民营企业开发旅游景区方面的先河地位后，携势切入生资产业。实际上，万贯最早选择的是钢材市场，这一点很多商家都十分清楚。但是，经过认真调研，万贯集团认为钢材行业附加值太低，对土地的利用率太低，不利于大规模地产开发，毅然转向开发机电城，在陈清华先生的高瞻远瞩战略指挥下，2003年开始，万贯在中国五金机电市场开发历史上主导了10年进程。

从2007年或者2008年地震后开始，全国五金机电市场开发商只要开发新的项目，如果没来万贯考察，都不好意思说自己开发机电市场，万贯集团和陈清华先生将万贯五金机电城项目打磨成了一个不可复制的宋代青花瓷。但是，万贯尽管奠定了在全国机电专业市场的地位，也因为在战略扩张上有所保守，使2008年后，在四万亿刺激下的中国经济肾上腺激素超标形势中，被亿联、五洲等迅速抢占了规模地位，在全国一大批县级以上城市中，迅速插上了浙江泰顺帮的旗帜。

当万贯终于希望能够向外扩张时，却猛然发现，一是可选择的地方太少，二是万贯五金机电城的手工打造，无法规模化工业复制。10年来，万贯五金机电城继续创造了五金机电行业租金一度媲美春熙路的水平，也导致商家经营压力越来越大，金府路特别是万贯开始成为围城，外面的商家觉得里面精彩纷呈想进来，里面的商家却因为严重缺氧想伸出头到墙外吸口新鲜空气。恰此时，三环路内将逐渐关转停专业市场的消息面开始甚嚣尘上，绕城高速开始进入行业视野。

不得不说，一个商圈的崛起或许就取决于某个人或者某个企业，虽然这很让人觉得不可思议，但有时候历史就是这样，金府商圈的崛起，我们不可否认，也无法否认，万贯集团与陈清华先生值得尊重。

历史无法假设，但我们可以试着揣测一下：如果当年万贯集团竞得现在物联港地块，成都五金机电产业没有如今的乱纷纷异象纷呈，而万贯集团因为本土作战，可以继续将深耕十年的产业资源移植到这个项目上，不会产业排异反应。前面讲到万贯将金府路市场做成了瓷器无法复制，是指在成都以外市场，如果成都本土复制，会因为时空的相近，即使无法再现辉煌，亦可一力当之。

兴茂集团在行业基础太浅，这已经成为业界共识，但对兴茂集团前掌舵人宋兵却多有正面评价，儒雅雄商，认为其外表儒雅、内心有大格局。但是，宋兵先生英年早逝，导致兴茂集团一夜间坍塌，匆忙接手的蒋文晓女士骤掌如此庞大规模规划，略显力不从心。

客观来讲，宋兵先生很累。一个仅有10多人的团队，因为偶然机遇拿到一个超过5000亩规划的机电市场项目，既要迎合政府需要，又要符合资金链需求，是个瓷器店里捉老鼠的活儿，更何况突然暴涨的组织架构，让习惯于事必躬亲的宋兵先生一下子无法适应，想放权却不敢放，想亲自掌舵，却精力完全无法照顾。一个组织的扩张，首先应该是人才的储备，具有可以匹配的管理体系和掌舵者的思想上的准备，其次才是资金的储备。但明显，物联港在这几方面均不具备。于是，物联港逐渐失去了方向，消失在行业的视线中。

 

专业市场开发纷乱 机电商家心态复杂

对于成都五金机电产业的发展，很多人有很多不同的看法和观点。但是，有一点是大家都毋庸置疑而公认的结论，金府商圈在非常规繁荣10年之后，逐步在走向裂变的临界点，只是眼下市场形势纷乱，还未能如《星际穿越》中的库珀一样，找到一个解决方程式运算的奇点。今年年底，是金府商圈搬迁的关键点，以西部五金机电市场为代表的一批市场会开始拆迁的实质化进程，此前的几年，都一直雷声大，雨点小。但是，也正是因为雷声隆隆，青白江和物联港的开发已经早就起步了。

对于物联港，很多商家有这样的认识，一是占了天时，得了地利，却终究壮志未酬；二是业界已经几乎不再关注这个项目，已经入驻的部分商家也以“撑一天是一天”来形容当前的困境。而青白江在度过了之前油菜田里修市场的难熬时光后，在万贯强大的资源整合能力和执行能力下，拉着中益、金茂等开发商一起，将青白江炒得有模有样，虽然商家都对此惴惴不知其果，但在没有选择的情况下，青白江已经吸引了很多商家的目光，“不管怎么说，生意还是要做，万一金府一搬迁，总要找个地方落脚吧”，或者就是商家的普遍心态。

然而，成都金府商圈20000余户商家即将面临搬迁，往何处去？物联港已经被业界普遍放弃，当下唯一的选择就是青白江商圈。然而，青白江几个市场相加的面积也没有超过1200亩净用地规模，按照专业市场的1.2的最大容积率计算（不含配套），仅有100万平方米规模，现在万贯和中益的规划设计，平均一套商铺200平方米左右，则最多可容纳4000名商家。事实上，很多商铺高达1000平方米，很多商家也买（租）了数百乃至上千平方米，因此综合测算，青白江即使全部满租满售，也仅有2000-3000家商家入驻。

 

金府商圈合久必分 南北市场初现鼎立

那么，剩下商家如何办？

客观分析，一是部分商家因为对店铺要求不高，结合电子商务发展趋势，以轻量化、标准化等为特点的部分产品会逐步转向写字楼经营，这一部分商家会很少，仅占10%不到；二是就像当年的西门市场一样，留在金府继续经营的也有一部分，这一部分可能会占到30%，他们对物流要求不高，不会因为三环路货车永久限行而被扼断咽喉；三是因为行业发展，大鱼吃小鱼小鱼吃虾米，会死掉一批，这部分可能会占到10%。总结一下，还剩下多少商家需要寻找新的经营场所？我们发现，还剩下30%的商家，总数高达6000-8000家需要寻找新的经营场地，哪里有？遍观周边，绕城以内不可能，绕城以外唯有天府新区具备“天时地利人和”，成都五金机电行业初步呈现出南北“划蜀都大道而治”的产业竞争格局。

金府商圈发展十年，不管是租金，还是物流，无论是仓储，还是交通，已经逐渐失去了作为一个以物流为核心的专业市场群所需要具备的条件，大量的新商家希望挤进来却找不到地方可去，大量的大商家或者领头羊想扩大规模也没有更优化的选择，这一切，都已经导致金府商圈即将完成她的历史使命。青白江市场群的艰难崛起，实际正是这种没有选择的选择结果。

成都市区范围越来越大，从南到北，从东到西，已经需要用数小时来计算行程了，从南二绕到北二绕的物流距离是多远？100公里以上，按照货车的速度计算，排除堵车，大约需要两个小时以上，一旦堵车，可能是3-4小时的距离。这样的距离，足以改变一个产业的采购格局。

新津重新定义产业地位 天府新区需要机电市场

天赋新区升级为国家级新区的利好消息，使作为天府新区新材料产业园区规划的新津片区地位一下子凸显出来，天府（新区）国际五金机电城登上成都五金机电产业发展舞台的基础逐步夯实，基础条件已经完全具备。

第二绕城高速、成雅高速刚好交汇于天府（新区）国际五金机电城所在的成雅高速普兴（新津东）出口，未来的第二绕城高速出口距项目所在地不超过两公里，恰好是物流的最佳距离，既不会因为出口太近而拥堵，亦不会因为过远而失去辐射能力。

川藏高铁、成昆铁路、成绵乐城际快铁相继于项目周边穿过，车站距离项目最远不超过3公里，如此距离，为项目带来的物流、交通便利，可想而知。

新的机场快速通道建成后，高架桥直达双流国际机场；二绕运营后，通过二绕转至新机场高速，可以迅速到达正在建设中的成都第二国际机场。

新津县76平方公里的土地被纳入天府新区规划，属于“两翼”中的西翼和“六区”中的成眉战略性新兴产业功能区范围。涵盖了新材料产业功能区和国际铁路枢纽及现代物流功能区两个市级战略功能区，成为整个天府新区产业构架中不可或缺的两环。

除了大量基础设施建设以外，起步区内已落户中材西部新材料产业基地、新筑路桥轨道交通产业园、林海卫星通信材料基地、长阳科技新材料基地、方大西部新材料基地、中粮西部产业化基地、普洛斯现代物流等项目39个，总投资约350亿元。

在这样一片如火如荼的土地上，怎么可能少了作为产业基础配套的机电产业市场呢？在与青白江城厢镇同等距离，但更具备战略、交通、物流优势的新津普兴镇，应该有一座更有前景的机电产业展贸新城出现！

产品设计更符合商家需求 经营无需改变生活圈子

对于商家而言，在自己商铺下面的地下室堆放货物，实际上十分不方便，简易的提升机也曾在金府商圈造成过严重的安全事故，有商家因此而送命；狭窄的开间对于商家经营十分不便，展示面太小，无法堆放更多的货物。天府（新区）国际五金机电城经过多方考察论证，除一期建成部分为5.4米开间外，从二期开始全部按照6.4米开间进行规划设计，进深更是不超过10米，仅有9.5米；为了提高商铺价值，地下室和商家的商铺全部分离开，单独作为地下仓储空间使用，并按照4.8米层高规划，保证中型货车能够直接进入地下室装卸。

经过调整，项目所有道路都更宽敞，最窄处为13.2米，中间的市场大道更是宽达24米以上。

为了满足部分商家对大厅的需求，项目特定建设了5万平方米的大厅，前三年以零租金、零保证金、零物管费的方式邀请大家进驻，为商家奠定在天府新区发展的利益基础。

很多商家之前对搬迁到二绕去，最大的抗性就是因为到现有的二绕市场经营，早上需要三个小时去，晚上需要三个回来，在实际经营中根本无法实现经营在二绕、住在成都的基本要求，必须要举家搬迁。这样的后果很可怕，就是商家的人脉圈子、孩子的教育体系、子女的成长环境在一瞬间会因为经营地点的改变而坍塌，再到一个新的地方去，或许会花费10年的时间才能适应新的环境，而孩子的成长却等不了十年。如果在天府新区国际五金机电城，可以很负责任的说，从现在的金府商圈到新津普兴出口，不堵车仅需40分钟，堵车也不会超过1个小时车程，这样的距离，完全可以不用改变生活圈子，“住在主城区，经营在园区”轻松实现，孩子的教育和成长完全不用担心了。

可以清晰的看到，天府新区国际五金机电城具备以下更大优势：

运营管理更完善。天府新区国际五金机电城运营管理团队为在行业多年耕耘的成熟团队，结合巨鑫开发青白江大港建材城的运营管理经验，将具备更广阔的视野，更为丰富的手段，运营管理站在巨人肩膀之上，将实现更新的管理、更完善的运营。

价格更优惠。青白江的商铺价格最低已经高达12000元每平方米以上，价值逐日显现的天府新区，天府国际机电市场商铺将绝不过万；

规模更大，商圈更完整。天府（新区）五金机电城规划占地面积1200亩，全部用于打造机电产业展贸平台；奥特莱斯、汇津钢材城、天府新区物流枢纽均环绕周围，形成完善的产业配套；

辐射面更大。未来的机电市场，将因为成都的逐渐扩大，经二绕或者一绕从南到北将花费两个小时以上时间，从成雅、成自泸、成渝、成灌等高速进来的采购需求将就近选择城南采购，两小时以上的物流距离足以改变一个产业，天府新区五金机电城将覆盖乐山、自贡、宜宾、泸州、资阳、雅安、甘孜、阿坝、凉山、攀枝花以及云南贵州西藏等地。

在这产业格局发生翻天覆地变化的今天，我们已经清晰的看到，成都五金机电产业分久必合、合久必分，两分天下，天府新区当执牛耳！