一、写字楼与住宅的区别

住宅与写字楼的产品差异

二、写字楼分类

从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为四类：

第一类、智能化办公楼

      这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，功能到位，智能化功能达到5A以上，设备设施比较人性化，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全；物业管理达到国际化水平

 第二类、90年代设计，现正营运的现代化办公楼

这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较完善，智能化功能达到5A，但布局开间过大，平层设计存在黑房或不方正等缺点

第三类、不带中央空调的办公楼

硬件设备一般，通讯系统比较落后；采用分体空调；物业管理为发展商自己管理或不知名公司管理；且内部布局大多采用公寓式布局或旧式乙级写字楼

 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房

内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈明显下降趋势

三、5A级的智能化写字楼标准

楼宇设备自动化系统（BA）
可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。
以状态监视为主，控制启停为辅。
1、空调自控系统
2、供排水自控系统
3、变配电监视系统
4、电梯监视系统

安全防范系统（SA）
    1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出    入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。

3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

通信自动化系统（CA）
    1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

办公自动化系统（OA）
    以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）
    1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

    2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

四、中央空调的类型

系统种类：

       市场上现有3大类中央空调系统——风管式、水冷式及直膨多联式，其中多联式系统最  为舒适、可靠而节能。

空调品牌：

       目前写字楼使用的空调品牌基本以开利空调和约克空调为主，另外麦克维尔、顿汉布什、特灵等也被个别应用。

1、风管式中央空调：

       利用空气将热量传递到各个房间。制冷/制热功能由一个单一机组完成，随后利用热交换器将多个房间内流通的空气冷却/加热。在这种情况下，风管（该类型空调系统由此得名）用来传送冷/热气流。强大的中央风扇使气流通过导管，同时引入新鲜空气以使房间通风。风管式中央空调系统通常用于住宅（如别墅）或小型商用建筑。

优势：

初始成本低

维护简单

随时提供新鲜空气

缺点：

风管安装难度大，占据大量天花板空间（风管需1米高的空间）

较不舒适，因其无法维持恒定的室温

无法分别控制各个房间的温度

节能效果差，因此运行成本高

运行时有噪音

2、水冷式空调系统：

        是大型商用建筑（如整幢办公楼）普遍采用的空调系统。但是，目前一些住宅或小型商用建筑也开始采用较小型号的水冷式中央空调系统。

      正如其名，水冷式空调系统利用水来传输热量。水的冷却/加热在一个单一机组中完成，随后这些水将循环至各个房间，而各个房间中的风扇盘管单元使热量与水进行充分交换，然后将空气送入房间内。

        如果建筑物占地面积较大（如办公楼），则每层楼可能需要一个风管式系统使空气循环进入各房间，而不是水。在这种情况下，水与热量在中央空气处理机组中进行交换，随后空气被送入房内，就像一般的风管式系统。

优势：

初始成本适中

比风管式系统所占面积更少

管道较长，提供设计灵活性

缺点：

安装难度较高，水管需要特殊保护以避免冻结及腐蚀

由于冻结、腐蚀等问题而造成维护不易

低功效，导致高运行成本

舒适感适中，无法精确控制室温

3、多联空调系统

     使用制冷剂将热量传送至各种房间，因此需要多个蒸发器。该类系统通常适用于住宅或小型商用建筑，但可将多个系统拼接起来用于大面积建筑物。

       目前的多联空调系统均采用各种形式的变容量技术。变容量技术可精确满足制冷/制热的需求，以确保恒定的室温。数码涡旋即为变容量技术之一，为市场上的最新技术。

优势：

安装简易

高功效，因此可以节约开支

维护简单

非常舒适，室温恒定

用户在开启空调后，即可在各个房间获得期望温度，即刻享受舒适感

缺点：

初始成本高

在目前写字楼使用的空调品牌基本以开利空调和约克空调为主，另外麦克维尔、顿汉布什、特灵等也被个别应用。

五、写字楼电梯简介

写字楼客户考虑购买写字楼除地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度

写字楼电梯常用品牌

中国写字楼在电梯上分为两种一为日本品牌；二为欧洲发达国家品牌

如用日本进口电梯品牌，如三菱、日立、东芝、富士达等，另外德国蒂森、美国OTIS、瑞士迅达、芬兰通力等电梯品牌也比较常用。

国际通行的两个衡量甲级或超甲级写字楼的标准就是：

     层数与电梯数量的比值为2,上下班高峰时客人候梯时间不超过30秒，侨厢高度不低于3.2米。对电梯速度的要求3.5m/s或4m/s。

六、外墙玻璃

写字楼常用的"Low-E"镀膜玻璃

       低辐射镀膜玻璃简称低辐射玻璃或Low-E玻璃，因其所镀的膜层具有极低的表面辐射率而得名。

       普通玻璃的表面辐射率在0.84左右，Low-E玻璃的表面辐射率在0.25以下。这种不到头发丝百分之一厚度的低辐射膜层对远红外热辐射的反射率很高，能将80%以上的远红外热辐射反射回去，而普通透明浮法玻璃、吸热玻璃的远红外反射率仅在12%左右，所以Low-E玻璃具有良好的阻隔热辐射透过的作用。

       冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。

      夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。      Low-E玻璃的可见光反射率一般在11%以下，与普通白玻相近，低于普通阳光控制镀膜玻璃的可见光反射率，可避免造成反射光污染。正是由于Low-E玻璃的这些优良特性，所以称其为绿色、节能、环保的建材产品。

具体可分为：高透型LOW-E玻璃，遮阳型LOW-E玻璃和双银LOW-E玻璃。

高透型LOW-E玻璃

产品特性：
1、较高的可见光透射率：采光自然，效果通透；
2、较高的太阳能透过率，透过玻璃的太阳热辐射多；
3、极高的中远红外线反射率：优良的隔热性能，较低V值（传热系数）。

适用范围：
1、寒冷的北方地区。冬季太阳热辐射透过玻璃进入室内增加室内的热能，而室内的暖气、家电、人体等发出的远红外被阻隔反射回室内，有效地降低暖气能耗；
2、适用于外观设计透明、通透、采光自然的建筑物，有效避免“光污染”危害；
3、制作成中空玻璃（膜面在第3面）使用节能效果更加优良。

遮阳型LOW-E玻璃

产品特性：
1、适宜的可见光透过率，对室外的强光具有一定的遮蔽性；
2、较低的太阳能透过率，有效阻止太阳热辐射进入室内；
3、极高的中远红外线反射率，限制室外的二次热辐射进入室内。

适用范围：
1、适用于南方地区及北方地区。该产品不仅冬季限制部分太阳热能进入室内，在夏季则能限制更多的太阳能进入室内，因为冬季太阳能的强度仅为夏季的1/3左右，因而保温性能并未受到影响。从节能效果看，遮阳型不低于高透型；
2、其丰富的装饰性能起到一定的室外实现的遮蔽作用，适用于各类型建筑物；
3、制作成中空玻璃节能效果更加明显。

双银LOW-E玻璃

产品特性：双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃。它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。

适用范围：不受地区限制，适合于不同气候特点的广大地区。

可异地加工LOW-E玻璃

    普通LOW-E玻璃的膜系结构中，金属膜层是其主功能膜层，其质地较软，与其他膜层结合力较弱，因此要求在成膜后短时间内必须合成中空玻璃使用。信义玻璃通过改良LOW-E玻璃的膜层结构，增强膜层的附着力与膜层结构的稳定性，从而可制造出可异地加工的LOW-E玻璃与可钢化的LOW-E玻璃。