如果把圆规的中心角定在天府广场，以南延线终端广场为起点，按顺时针方向画一个夹角为90度的弧形，终点将落在光华大道终端，而圆弧的两个半径则是南延线和光华大道。正是这条通车四年之久，连接成都和温江的财富之路，上演了房地产“三年沉浮两重天”的悲喜交欢。从2007到2009，光华大道房价从猛涨到猛跌再到渐进式恢复，夹杂着宏观市场走势、区域发展规划、购房人群细分的复杂语境。

背景：“南富西贵”影响着一代人，并在人们心中生根发芽。对于上风上水的光华大道来说，备受世人瞩目。这颗闪耀的新星，让众多开发商趋之若鹜。2007年10月，光华大道区域的房价达到极致，最高逾8000元/平米，而排号选房的人群绵延数百米。然而，进入2008年，光华大道房价直线下滑，有的楼盘最高跌价50%。金融风暴、次贷危机的袭扰，让这颗曾经炫目的新星骤然陨落。进入2009年，由于刚性需求的大量释放，光华大道房价渐进式回暖，关注的目光再次聚焦于此。

▲记者观察

一个即将到来的春天

要想富，先修路。要赚钱，开论坛。

2001年8月，一个名为“住在温江”房地产高层论坛在温江华亨酒店如期举行。这个由成都媒体策划的论坛，令成都在内的全国地产巨鳄聚集一堂。据活动参与者杨毅回忆：“会上大家踊跃发言，畅想地产公司进驻后带来的区域改变，业主生活在一片新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)之中。”论坛之后，以华新国际为首的一部分开发商迅速对温江展开全面调研。以产业结构，土地价值，投资潜力等投资指标为核心的研究报告，仿佛暗示着一场即将到来的厮杀。

2002年，温江撤县设区，正式成为成都城区的一部分。对于温江来说，这是一个具有历史意义的转折点，也是对坊间俗语“金温江，银郫县”的最好注脚。温江城市建设的加速发展和不足20万元/亩的平均地价诱惑力，让房地产开发像拧开的冰镇可乐一样，呈现喷薄态势。期间，森宇、建信、华新国际（后改名为上实置地）等知名开发商相继到来，各式各样的楼盘如雨后春笋一般破土而出。时任华新国际西南分公司总裁的范海，回忆起2002年7月锦绣森邻排号盛况时，双臂充满了满足的力量。280套房子，在一天一夜排了700多个号（后因土地出让政策推迟到2006年底放量），至今都是一个值得他骄傲的回忆。

后来，芙蓉古城、海峡新城等大型楼盘相继出世，出色的市场业绩让许多投资客后悔不已，春天里和煦的阳光似乎已经照耀着开发商的胸膛。

三年内"8000元/平"PK"50%" 成都光华大道"坡起"

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别墅户型不合理价格打折 环境优而配套缺是硬伤

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2008年 从天堂到炼狱

从天堂到炼狱，2008注定是光华大道跌宕起伏的一年。

“光华大道是成都楼市冷暖风向标，面临市场，变化最快的区域之一。”业内人士如此评价光华大道。据世家机构数据显示：2008年6月成都市主城区平均价格比2008年1月份相比，下降幅度7％左右，而整个光华大道的平均降幅都在15％左右，最高大道30％的降幅，最低房价3000元/平方米左右，跌幅达到2000元/平方米。媒体惊呼：光华板块楼盘成本已达3000元/平方米，光华大道沿线开发商已进入“零利润”的血拼阶段。

相关资料显示：从2007年底开始，成都房地产的成交量开始出现下滑，这个时候的光华大道受到整体行情的波动也出现了交易量的下滑。2008年初开始，部分开发商已经开始采取促销优惠活动，苗头初显。5.12地震以后，成都楼市的成交量压缩，均价继续下滑。事实上，光华大道区域楼盘有9成以上选择了降价。其中在光华大道第一站和花博园区域的降价幅度是最大的，分别达到了29％－37％，成都七中附近楼盘降价幅度也在15％左右。

“放眼成都东南西北，光华大道已经成为一个饱受质疑的区域。”某房产公司营销策划万亮如此表示。降价促销、改规划、改产品等方式，在2008年的光华大道上，是那么的无奈，那么的无力。时隔一年，从天堂到炼狱。

2009年 涨起来了

目前，该区域内在售项目普遍有多种物业形态，多为别墅+电梯公寓，绿化率都较高，且楼盘规模较大，各项目自身配套条件完善。在户型区间上，主要以中大户型为主，小户型相对较少，户型主力面积集中在80-130m2。

“基本上都涨了，一般都涨了三四百，个别楼盘甚至涨了近一千。”成都房产资深营销人士高勇告诉记者。在凯德风尚销售中心，销售顾问卢晓风证实了这一说法。“从今年3月份以来，成都大部分楼盘都在涨，我们这里个别户型都已销售完毕，其他房源的房价都有较大幅度上调。”在房产营销专家赖翰林看来，涨价是商人逐利的正常行为。“08年的时候，很多楼盘为了回笼资金，降价促销。随着09年市场回暖，那些还没有销售完的楼盘想通过这些房源获取更高利润。”他如此说道。

沿着凯德风尚向西，仁和·春天大道、佳兆业丽晶港、金河谷浣花公馆等楼盘，都感觉回到了07年。小幅度、多次数的价格调整策略，正在按照既定部署执行。“区域发展前景来看，区域内生活配套目前正逐步完善，教育配套、医疗条件、生活配套，还有家乐福大超市、温江区新城区的打造，都将是促进光华大道片区地产高速发展的利好因素，今后规划中的地铁四号线、轻轨也都将使温江的交通更加方便快捷。随着一批批的楼盘交房入住，光华大道必将成为一个名副其实的人居环境最优的现代都市园林新区。”成都某房产代理公司总经理邓军如此表示。事实上，温江有着得天独厚的自然条件，水源居上游，离成都后花园青城山距离很近，绿化率很高，空气清新。

但眼下的问题是，市政配套、交通路网、购物、医疗、教育等各项生活配套尚需完善，商业配套滞后、公共交通不足影响了居住氛围的形成，进而影响区域发展速度。在宏观走势向好的大环境下，如何有效地利用时机实现销售放量，将决定光华大道的下一轮地产角逐。什么时候涨价，涨多少，这些看似平常的销售技巧，从未显得如此艰难而重要。

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一条大道的财富渴望

每个人都渴望拥有财富，越快越多越好。

从2005年光华大道通车的那一天起，地产商的财富渴望酝酿了一场又一场的剑拔弩张。2006年，和记黄埔、万科地产、珠江地产、恒大地产、蓝光地产等品牌开发商陆续抢滩登陆，光华大道一线成为了建设工地，吸引了众多购房者的目光。2007年，和黄、珠江投资、恒大、万科、置信、蓝光、仁和等品牌开发商继续热炒光华大道。

2006年，成都楼市的火力和亮点聚焦温江区域，“品牌+大盘”、“外光华破茧成蝶”、“5年巨变”等报道此起彼伏，光华大道的地价飙升速度一年胜过一年。媒体资料显示：从2001年10多万/亩，到2005年的60-70万元/亩，再到2006年初的100万元/亩左右，年末超过200万元/亩。2007年，光华大道青羊段的土地价格更是一路攀升，从2007年7月份已拍的三宗地来看价格，价格分别为500万元/亩、705万元/亩及750万元/亩。“过高地价严重透支了城市消费力量”，房地产营销专家、翰林工作室创始人赖翰林如此表示。

光华大道的通车，缩短了成都与温江的地理距离，也扩展了城西的覆盖范围。从“住宅温江”到“大城西时代”的战略转折，在政府、房产界和购房者的三方共鸣下骤然完成，这种心理距离的转变速度不亚于在光华大道上时速80码的汽车。

2007年 一个吹大的泡泡

“光华大道的房价，就是一个吹大的泡泡。”当谈到光华大道2007年的房价时，原珠江国际花园（查看地图）置业顾问黄鹂如此表示。在熊华敏看来，那场关于买房的争吵是有价值的。熊华敏是温江一家装饰公司的主力设计师，2007年的时候计划买房结婚。2007年初，看着光华大道房价一天一涨时，女友肖莉执意要买一套小户型结婚用房，在熊华敏向女友分析房价虚高并未取得一致意见后，两人大吵一架。2008年7月，夫妻二人以低于2007年近5万元的价格，在光大大道某楼盘买了一套86平米的结婚用房。

媒体资料显示：2005年，光华片区的楼盘均价以3000元／平方米为主打，其建筑形态以多层为主。2006年，大量的光华楼盘向电梯公寓转型，其价格也从原来的3000多元／平方米攀升至4000元／平方米以上。2007年，光华大道房价的走势一路飚高，不少二手房价已经冲破5000元／平方米，而新盘的价格也集中在4500-5000元/平方米，部分楼盘价格突破6000元/平方米。据仁和春天置业顾问王梅回忆，“07年的时候，很多客户明显有购房意向，价格虚高抑制了他们的交易动机。”把光华大道07年以来的价格走势绘成走势图，得到的将是一个大写的英文字母“N”。

07年，是字母最左边从下往上写的那一竖。