“修订后的《保险法》新增了保险资金可以投资不动产的内容，预计今年10月1日正式实施后将有大量保险资金进入物业投资市场。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春对记者说。

冯长春近日对北京CBD写字楼市场进行了专门调研，据他的分析，多重利好政策将刺激北京CBD写字楼市场需求上扬。而今年10月1日《保险法》的实施，是其中重要的一个刺激因素。

“从今年第二季度的数据来看，北京CBD写字楼的吸纳量已经出现反弹。”造成反弹的原因，冯长春举例，如国旅总社入驻泰康金融大厦，国泰人寿保险和花旗集团入驻复星国际中心，渣打银行租赁了环球金融中心1万平方米办公区，中国中期投资公司购买了嘉都大厦5700平方米办公面积。

10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》(以下简称新《保险法》)将开始实施。与原保险法相比，重要的一个亮点是为保险资金增加了不动产投资这一新渠道。

9月22日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》。该研究报告对于保险企业的潜在购买能力进行了估算。

据该研究报告，2008年，中国保险业的总投资额是22500亿人民币。按照其他国家的通行惯例做一个保守估计:即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，则中国保险公司可以在国内投资价值数以千亿人民币的房产。

面对如此“蛋糕”，众多保险企业纷纷布局不动产的投资，而对当前的房地产市场而言，在已经稍显过热的投资冲动之下，大量保险资金无疑如“鲜血注入”，对市场的影响值得关注。究竟是“洪水猛兽”？还是“利大于弊”？它将对未来的房地产市场产生怎样的影响？

从“潜伏”到“布局”

据了解，今年2月，新修订的《保险法》首次允许保险资金投资不动产。此前，虽有保险资金进入不动产的案例，但多以“自用名义”借道而入。

“保险公司一直盼望着能‘正大光明’地投资地产领域，只是在以前多有限制。”泰康置地有限公司的一位负责人郭松经理对记者说。

泰康置地有限公司成立于2006年9月，是泰康人寿保险公司下属的不动产投资公司，专门负责房地产项目投资。“其实在此之前的上世纪90年代，很多保险公司曾尝试投资房地产领域，但失败的居多。”作为一名业内资深人士，郭松这样回顾当初。

在郭松看来，失败的原因主要是缺乏投资经验和风险意识，造成了一大批烂尾楼，以至于保监会成立后，很快叫停保险资金投资房地产。

“但一些保险公司一直在私下里投资房地产，这也算是业内公开的秘密。”郭松透露，不少保险公司以自用名义购买大量物业，随后将自用以外的物业以租赁形式出租给其他企业，从中获取可观租金收益。

“投资回报率一般约为5%-8%，比一般银行存款或其他项目要高一些。”郭松说。

在2008年5月，平安信托投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行了改造，建设酒店、写字楼等综合性物业。此举在当时被业界看成保监会放行保险资金投资房地产的先期信号。

据相关统计，目前超过10家大型保险公司通过特批形式直接购买或间接投资商业地产，大都是以经营性物业为主，打投资房地产的“擦边球”。从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。

“就目前的市场形势看，商业地产已经开始复苏，保险资金这个时候进入，是一个不错的时机。”郭松说。

在郭松看来，保险资金投资不动产明确后，势必吸引更多保险险企涉足这一收益丰厚、风险相对较低的投资渠道。这对保险公司和房地产公司来说都是有利的事情。“房地产企业可以获得更多的市场资金，而保险企业也将从中获得稳定的投资收益。”

正是基于这样的考虑，目前众多保险企业纷纷“布局”不动产的投资。

据了解，目前国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司已涉足房地产、酒店等业务。今年7月，国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议，在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。而中国人寿也已经在酝酿近百亿的不动产投资计划，并正考虑与金融街控股公司进行合作。

“利大于弊”

“当前的房地产市场已经有了热的苗头，众多外来资金都伺机进入，而巨大的保险资金无疑将会进一步推高房地产泡沫，提升房价。”一业内人士对此表示了担忧。

在他看来，大量保险资金如果进入房地产市场，无疑使得房地产泡沫进一步吹大，从而不利于市场的健康发展。

但在众多业内人士看来，保险资金进入房地产将对中国房地产尤其是商业地产产生很大的影响，但不能夸大它的危害，而将其视为“洪水猛兽”。

记者了解到，在今年年初，针对保险资金可以投资不动产，中国保监会新闻发言人袁力曾强调，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等，它的目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

这也就是说，保险资金可以投资不动产，但并不能直接进行房地产开发等行为。

“对于一些优质的商业物业，可能因为对保险资金的放行，增加卖方对买方资金量的预期，从而推高物业价格。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅指出，但这种现象仅适用于“小众”市场，对普通商品房市场的影响非常有限。

对一些保险公司而言，其资金更倾向于具备可运营能力的商业地产与高级公寓产品，这些项目与住宅项目有很大的不同，对房地产市场而言是“利大于弊”。

仲量联行北京研究部主管靳晓梅表示，保险资金的进入“利大于弊”。如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。

在北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春看来，目前一些有实力的投资者开始陆续进入北京写字楼投资市场，因此预计北京CBD写字楼的出售价格会先于租金出现回升。

“未来北京CBD写字楼市场的供给走势将呈现‘短期供过于求，远期供应充足’的情况；价格走势将呈现‘租金降幅减缓，售价先行回升’的情况。”冯长春说。在冯长春看来，其中的原因之一，就是众多保险资金的进入。

邹毅强调，保险资金的入市不但不会对整个房地产带来很大的冲击，相反，可能会提升整个行业的开发水平以及性价比。“保险资金一般都会寻找行业内实力雄厚的企业合作，这样，就放大了高水平房企的开发能力，对供应市场会有很大的净化作用。”