引:自2009年4月开始，沪上大型房地产企业不仅积极入市，拿地热情也分外高涨，以金地、万科等为首，开发商纷纷溢价拿地，沪上新一轮的拿地运动已经掀起高潮。在楼市回暖的推动下，上海4月份推出的8宗地块全部成交，这也宣告上海土地市场近1年多的“寂静”被彻底打破。我们如何看待这一“圈地运动”？

上海楼市是否就此回暖？房价未来走势又将如何？

从综合因素来看，我觉得对于商业地产而言，相信上海会有一个很好的前景，而且仅仅有一个万达是远远不够的，商圈怕的不是竞争，要的是竞合.越多的商业集聚在一起辐射能级就越大，能级越大半径就越大，我们就可以成为区一级的商业中心，这样就可以相互地依存和生存。我们相信整个南汇地区，包括整个大浦东未来的商业前景会越来越好。

当然，有商业开发商就有专业的商业营运商。在上海，作为资深的商业地产的运营商，他们对上海的商业地产格局新的构建有看法，除了利好之外其实也有什么不利的因素。

先抛砖引玉举个例子说明一下。今年过年的时候有个朋友拿地，一直有政策出来，南汇和浦东的合并，那时候有很多版本，一种是单独成立合并，一个是成立新区，有很多版本。那时候有投资者朋友到那边拿地，大家觉得他们很盲目。我们觉得最最典型的例子是，有一家从来没做过商业地产，以前做过小规模住宅开发，以前做钢材的公司去拿地，条件可能比较好，有一些通路，可能有一些政策利好。一个从来没做过商业地产的投资商，凭着政策去拿地。但是拿地他需要出方案，找了不专业的公司，他们把方案做出来了，但没有好的运营商也很难，因为做商业品牌研究的数据库不失随意感性决定就可以的。但是实际上，像这样的项目问题很大，大家都知道临港新城目前居住人口还是有限的，商家是很现实的，他可以看长期，但是他也会对目前现状要求很高。目前商圈里面三公里五公里之内有多少商住人口，第一个可行性有问题。第二个，他没有根据商家要求去设计。我们知道商铺对层高、楼板的层高要求很高。他完全是按照办公房的要求去做设计，而且已经开始开工了，这样去造房子，去造商业地产怎么可能去招商？第一个，你根本不明白商家的需求，商家他对你这里面的格局，先不谈排油烟的问题，你连层重问题都没解决，这种公司去做注定会失败。

由此及彼，所以，万达作为周浦地区的一家商业地产大型开发商，他们会采取捂盘销售，或者是提价销售，还是放开销售去迎接这个利好？这对市场影响也很重要。而万达人的审时度势我感到很佩服，也很欣慰。万达人告诉我无论对公寓或者商业，万达的要求都是卖完这个再开下一个。说得真好啊！非常好！同样是在周浦做开发的地产商，我们知道炒股票都有见利好出货，短期如果利好兑现的话，我们是建议能够放开卖，不要考虑提价的因素。本身发展商做投资的话，他们能够达到合理的利润，再进行下一个楼盘的开发，才是上上策！

商业跟住宅的开发不一样，万达结束的一个楼盘或商业项目的销售又马上开始了运营。对于万达来讲，比如周浦，如果销售期一年，比如现在这个项目去年12月27号开业，今年就要清盘。清盘清掉之后，万达要想真正的获利需要把整个板块树立起来万达才真正获利，这也是大型商业的投资客，包括运营商家跟着万达走的原因，投资客不是自己买一个50平米的商铺经营商铺，然后自己一个人玩，开发商管一年，你自己管四十年，万达应该不是这样的，万达应该得陪着投资客四十年，所以万达即将结束的是他们的销售，而万达接下来开始的是接下来四十年的运营，要跟大家一起把周浦的项目运营的更好，是指在商业运作方面。

作为定单商业地产招商营运也好，或者是大型购物中心的组合，大可能依靠其住宅，或者通过住宅的销售去回收大部分的项目投资，这个解决资金流的问题很重要。但还会有问题，我们都知道商铺，周浦是比较成熟的地方，如果去一个比较陌生的，或者比较新兴的地方孵化期很长，租金比较低。万达是如何看待需要长久的，可能要比较长期的回收，包括如何填平资金？这个也很重要的问题。

所以，我们看待商业板块的时候消费者看这个板块是你有商家我才进，商家看这个板块是你有消费我才进，所以在这种情况下会有培育期，会非常非常慢。有人说万达让周浦人的等待缩短很多，上海让万达的等待缩短很多，我是认可这种说法的.

首先万达是处于主动地位的情况。就是当你还没有形成集中消费的时候，但是你具有集中消费的基础。在同样条件下在临港拿的地，首先周围暂时没有人住，你想未来打造的很好就会有问题。万达无论是在周浦还是在五角场，第一个辐射半径，到底周浦30条公交线路意味着什么，意味着有这样集中消费的基础，只是还没有集中起来，缺乏一个有足够能级的商业体来支撑。

万达周浦项目距离人民广场24公里，比如我们知道宁波的颍州区更远。在颍州区那样的地方万达从06年开业，跟五角场是一起的，现在的人流量非常旺盛，而且里面很多的品牌在慢慢地提升。但它有一个基础，颍州区的常住人口大概是76万人，南汇这边也差不多，但是南汇人口基数的增加速度非常快，有了这样的基础万达对于培育期这个过程当中的收益是看得见的。另外，在整个运作当中，可能你选择的业态也是特别关键的。比如说在颍州区对外贸易比较发达，那么颍州区的配置是五星级的索芙特酒店。而万达南汇项目本身项目里面就有2000多套住宅，光是这2000多套住宅里面就汇集了4000多人，再加上周边的项目，都是有一些成熟的居住人口，再加上30多条公交线路。

由此可见,商业地产是围绕着买和卖进行的一切房地产活动.我们叫商业地产，从买卖关系上面来看，在南汇也好，在浦东也好，今天你不在A处买你就必须在B处买，你不在B处买你就必须在C处买，你在买相同东西的时候就会在附近买，然后如果有更好环境的时候我们选更好的环境去买，就这么简单。