在中国地产寒风乍起之际，几只地产外资基金的出现让近期苦于资金纠结的房地产业备感兴奋，这其中包括仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资近期宣布的一只规模为30亿美元的房地产基金、4亿美金的“中信资本中国房地产发展基金Ⅲ”和美林一只刚完成募集的总值26亿美元的房地产基金。

在一片“外资基金逢低吸纳抄底国内房地产”和“外资基金抛售逃离中国房地产业”的舆论声中，几家投行低调而谨慎的投资态度让人更添猜疑。“谨慎投资”、“等待机会”、“2009年上半年并不看好”成为采访中投行们的一致态度。中国的房地产业带给投行们的究竟是“巨大金矿”还是“资金黑洞”？外资基金是“明进暗退”还是“唱空做多”呢？

观望：尴尬的投资空当期

普华永道在2007年报告中曾写道，“让我在中国市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹”。但如今，这杯羹让很多投行如鲠在喉。

从2008年下半年起，以美国华尔街为首的知名投行抛售现象已经十分明显。

外电消息称，在中国工作两年有余的中国通——摩根士丹利房地产基金中国区负责人彼得森已在去年年底辞职。2009年1月，摩根士丹利继续抛售手中中国物业。据悉，摩根士丹利推出的资产包内含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业，包括卢湾区的上海广场商场部分、静安区的东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场及部分住宅项目。但摩根士丹利方面尚未就此事发表评论。

花旗此前也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓出手；美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目。全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯，以13亿美元打折售出在中国的所有资产及日本的20%的资产。最早进入中国房地产市场的麦格理银行开始收缩在沪业务，以3亿元人民币为旗下的上海城市公寓酒店的物业寻找新东家。这一报价比3年前4亿元的买入价低了四分之一。

而更令投行们尴尬的是，接盘的消息远远少于抛售的消息。

“谨慎，还是谨慎。”领盛亚太区投资策略师戴宏升(David　Edwards)告诉《第一财经日报》。虽然，领盛刚刚宣布了一只规模为30亿美元的房地产基金，但“对于2009年来说，谨慎是最好的投资策略”。

这样的心态代表着外资基金现阶段对于投资国内房地产态度的一个真实写照。在谨慎观望的这一段时间，国内的房地产投资数量明显锐减。

仲量联行北京分公司董事总经理张莹告诉本报记者，仲量联行2008年第四季度研究报告表明，房地产市场2008年全年并购总额达到41亿美元，同比上年降低18.3%；北京商业地产外资并购总额则同比降低74%。2008年第四季度北京的商业并购数量只有一起。戴德梁行工业地产部研究员于晓林也向记者表示，目前在工业地产领域，外资投资明显减少，国内投资变化不大。

商务部不久前公布的2008年引进外商直接投资统计数据显示，2008年10月以来实际使用外资连续同比负增长，12月当月新批设立外商投资企业2562家，同比下降25.78%，实际使用外资金额同比下降5.73%。

抄底：钢丝上的游戏

“房地产投资基金募集都有一个时间过程，有的甚至长达几年，因此，现在宣布的有可能是几年前就已经开始募集的基金。而抛售也未必完全是因为金融危机，也有一些是因为周期结束。”仲量联行一位负责人透露。

实际上，这一说法在近期的几只基金上已经得到了证实。领盛投资30亿地产基金早在2007年就已经开始募集。投资方向侧重于开发中国一线和二线城市的住宅项目以及收购已竣工或接近竣工的商务物业的“中信资本中国房地产发展基金Ⅲ”也是2007年底开始募集资金。

而2007年，正是中国房地产发展最快、房价上涨趋于疯狂之时。因此，这几只基金此刻的募集完毕，多少带有不得不为的意味。据悉，领盛投资的房地产基金在此前完成了20%的投资后，已经从去年开始进入封闭状态,直到公司等到新的投资机会。其他两只基金目前虽然宣布了投资意向，但也比以往的投资要审慎许多。

领盛投资管理全球策略师戚浩（Jacques　Gordon）表示：“目前市场正经历层面广泛的调整，当中提供了大量的机会，同时亦潜藏着相当的风险。对拥有资金并有信心抵御经济下滑的投资者，2009年将提供难得的机会；投资策略的重点是要把价格见底的资产，从那些价格还在下跌的资产中分辨出来。”

实际上，即使是抛售了物业的外资投行，也没有撤离中国的明显表现。上海东方华银律师事务所合伙人李磊是多个私募投资基金的律师，在接受本报采访时指出，此前传出抛售物业的摩根士丹利和普洛斯，近期仍在酝酿新一轮的投资基金。

根据英国媒体报道，亚洲房地产基金目前留存的未支用资金已超过100亿美元，因为这些基金预计房地产市场将出现更严重的低迷期。不过，其中有些基金正在为“与时间赛跑”作准备——一位基金经理表示：“在这笔资金的支出上，我们确实有清晰的时间表，我们只能希望市场在我们的最后期限前见底，而这在现阶段尚不明显。”