即将到来的牛年春节并没有给楼市带来些许喜庆气氛。在依旧浓重的观望氛围中，业界纷纷预测中国楼市牛年难盼牛市，房价走势仍将持续下行。

地产“大佬”牛年认“熊”

“这样的场面已经好久没出现了，主要的原因是大家都对今年的地产形势心里没底，想听听地产大佬的分析，给自己的企业找个方向。”一位来自郑州的开发商向记者表示。迷茫成为当下中国绝大多数开发商的感觉。

对于住宅市场的走势，几位“大佬”都认为形势会继续恶化。去年曾抛出“百日剧变说”的潘石屹此番认为，保障性住房将会对住宅市场产生巨大的冲击。他表示，去年政府提出两年兴建700万套保障性住房，这将会对距离经济适用房地理位置比较近的住宅产生巨大的冲击。“1997年香港回归之后，政府宣布要建8.5万套保障性住房，直接导致了两年后香港的房价跌了50%。这样的情况也将会在内地出现。”

2009年伊始，尽管开发商对政策的利好表示了认同，但是面对全球经济的不景气，悲观的气氛一直充斥在整个行业，特别是中小企业。一位山东的地产商向记者表示，现在能做的就是把自己手中盖好的房子卖出去，把资金收回来等着形势的好转，降价是不可避免的。

洲联集团五合国际总顾问刘力博士表示，2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。尤其是一批大量天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。

2009年依然是个降价年

与地产商们观点一致的是，投资银行高盛发布的研究报告称，预期中国内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。该行还调低对今年内地楼价预测，由原来下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。

记者从各大机构的研究报告中发现，多数机构对于2009年的房价都得出进一步下调的预测。北京中原三级市场研究部预测，2009年京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上下浮近5个百分点，下浮的时间将集中在2009年上半年。

亚豪机构对于一手房市场也预测，2008年京城房价已经进入周期性的调整期，受此影响，2009年京城房价仍将是下行趋势，而且短期内不会出现反弹的迹象。数据表明，京城房价到2008年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计2009年的总体房价水平将会继续回落。

从全国市场来看，2009年房价将进一步下跌，而成交量有望回升。中原地产预测，随着发展商逐步调价，以及受各类刺激住房消费政策的影响，2009年全国住宅销售情况将比2008年有所改善，预计全年销售面积略增5%至10%，而销售价格预计将继续下跌约10%，销售金额下跌5%左右。

有业内人士认为，今年楼市降价会更加明显。经过一年的洗礼，中国人已经摆脱了房地产只涨不跌的惯有思维，会更加理性地面对资产价格的缩水和膨胀，开发商所担心的房价下调引发的业主反悔风险已经越来越小。所以，开发商会更加明目张胆地打出降价牌来保生存。

民生消费将成楼市主旋律

“2009年，中央政府已经为房地产市场基本定调，就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展就是以改善全体人民基本居住条件为目的的。”经济学者易宪容表示，未来房地产市场的发展，其支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善联系在一起的，如果绝大多数人的住房条件十分不好，或房地产成为少数人炒作获利的工具，那么房地产业的支柱性自然丧失。

易宪容告诉记者，房地产作为一个消费市场，它的发展可以通过两种方式来达到，即保障性方式及市场方式。保障性方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。市场方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。一方面是政府采取各种优惠政策来减轻居民购买住房的负担，另一方面是房地产市场的价格调整或回归理性，让绝大多数居民有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。也就是说，房地产企业要适应变化了的市场环境，以理性、合理的价格把其手中房子销售出去，这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。

“2009年将是房地产以民生消费为主导市场的真正开始。”易宪容认为，2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或者说房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现出较大差异性，但房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的，因为房地产政策根本改变了、金融市场的环境变化了、居民对房地产投资意识不同了。在这种情况下，地方政府要顺势而为，不要过多干预，否则只会延长房地产市场调整期；房地产开发商要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者购买能力上来；住房的消费者要静观其变，多获得相应的信息与知识，寻找个人有支付能力又合意的产品。