港企200亿元存量不再沉默

2004年10月，和黄以21.35亿元拍得占地1036.47亩城南地王，此举被业界认为是港资大举进入成都房地产市场的标志性事件。

此后4年来，香港开发商在成都仅通过招拍挂途径取得的土地投资就超过200亿元。然而，在土地市场上屡屡凯旋的港企，却并没有在开发市场和销售端成功征服成都业界和购房者。部分开发商甚至被指资本运作高手，房地产开发外行，或被诟病为最不了解、最不尊重成都人的企业。

具有集团背景的港企，是成都市场上等得起的一批企业。2009年，是抓住机会抄底、占有市场份额、体现其开发理念和优势，还是和大多数开发商一样，等待市场机会出现？对于手中拥有超过200亿元土地储备的港企群体，这将是成都人关注的重点。

200亿土地储备是压力还是资源？

当初豪气拿地时，大多数人对港企的印象归结为实力雄厚势在必得。但随着2008年成都楼市大气候的变化，高价地已成为不少开发商背负的巨大压力。曾在2007年7月成功抢地的香港信和，几乎是一战成名，然而随着市场变化，业界人士普遍认为，这块地楼面价高于周边物业销售价格的尴尬局面将成为其推广的巨大阻力。从价格上看，几乎所有港企拍得的土地，都是当时土地市场的引领风骚者。

而不可否认的是，大多数区域地王在港企介入后，影响到整个区域的地价行情，在一定程度上为港企开发缓解了压力，这种现象在2007年之前表现得尤为突出。对于港企而言，对优质土地的高成本占有，会成为其2009年表现的巨大压力还是崛起的推动力，或许只有经过市场检验后才知道。 

香港模式思维能否转变？

另一不争的事实是，在2004年至2007年的楼市上行周期内，拿地的港企并没有像业界大多数人想像的一样，如潮水般汹涌地占有市场份额，相反，不少开发商都是在拿地后耐心“等待”，动辄两三年。直到2007年，九龙仓与和黄才分别推出东大街天府时代广场项目与南城都汇项目，其强大的市场影响力也得到了印证，时代豪庭在两天时间内取得4亿元的成绩。

然而，在更多的港企来不及抓住牛市机会时，市场已发生了变化，至此，不少港企从拿地到现在没有任何动静，对外界宣传的市场考察期长达两年以上。期间备受业界诟病的是，港企大多数是资本运作高手，但其不够灵活的机制、官僚的企业作风极大阻碍了在成都市场的开发进度。另一方面，不少业界人士分析，部分港企对依赖品牌影响力占有市场的方式过度自信，其产品规划落地性不强，不少物业带有浓郁的香港特色，在越来越理性的成都人面前，并没有多大优势。

要在销售端真正占有份额，如何改变香港开发思维，融入成都市场，被分析人士认为是关键。而在最新的香港开发商的举措中，这点已成为其关注的焦点问题，去年底悦城开放样板间后受到市场好评，而新鸿基也被认为是最懂成都人的港企，这似乎代表香港开发商思维转变的一种讯号。

决战2009年还是沉默？

从记者目前了解的情况看，大多数港企在2009年都会选择进取的方式占有市场份额。

据新鸿基相关人士介绍，今年新鸿基在成都的主要工作就是悦城的销售。2008年初悦城亮相后，与业界的预期进展相比稍显缓慢，于去年底才正式开放样板间并举行产品品鉴会。据了解，由于悦城定位相对高端，市场接受需要一定的培育期，其开盘时间仍未最终确定，不过可以肯定的是，今年上半年将开始销售。而备受关注的攀成钢地块，去年新鸿基将60%的股权转让给九龙仓和恒基之后，仍然是操盘方。据悉，该项目仍然处于规划调整阶段。

华人置业于2006年底正式登陆成都，并迅速拿下东大街、金牛区、文化宫三地块，其土地总投资已达到18亿元。但到现在为止，其三块土地均未进入销售期。记者从该公司相关人员处了解到，2009年将是华人置业在成都全面发力的一年，其金牛区地块目前已建到正负零，预期在下半年以准现房形式销售，项目定位为高档高层电梯公寓，一期建筑面积超过10万平方米。而文化宫地块则定位为集购物中心、超五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓的综合性建筑，总建筑面积超过30万平方米，目前已进入地堪阶段，上半年将正式动工。其东大街项目定位为超高层电梯住宅，总建筑面积近20万平方米，目前已动工。

信和置业以41亿元拿下城东迎晖路366亩净地之后，在整个2008年都没有任何动静。记者日前从该公司内部了解到，信和将于今年上半年开工，并将以准现房形式销售。尽管与之前该公司所宣称的2008年底动工2009年底销售的预期有所出入，但该地块总算有了实质性进展消息。

九龙仓被认为是目前几大香港开发商中在成都市场发展最好的。从土地储备情况看，九龙仓已在过去三年多时间里，先后获得东大街、高新区、双流、红星路四地块。和部分进入成都市场后一直沉寂的开发商不一样，九龙仓从2007年开始就持续稳健的开发，目前天府时代广场、时代·晶科名苑、双流奥特莱斯以及红星路国际金融中心都已开工建设，天府时代广场住宅部分、时代·晶科名苑已成功开盘销售并取得不菲成绩。据悉，九龙仓将在2009年继续推出时代·晶科名苑房源，同时启动东大街时代豪庭二期销售，天府时代广场超甲级写字楼将于今年动工，而奥特莱斯项目将今年年中开业，红星路地王项目国际金融中心也将如期开发。

和黄目前在成都土地储备近1600亩，从土地面积上看，是港企在成都的地王。和黄于2007年8月4日，拿地近三年后南城都汇第一期汇翠园开盘，推出的房源受到购房者哄抢。但此后一年多时间内，和黄没有任何动静。日前记者采访了和黄公司，对方称南城都汇2A期汇雅园项目正在进行全面深入的市场调查及研究，暂未有定案。而南城都汇2A期汇雅园的价格将同1期相近。温江彩叠园项目，正在进行全面深入的市场调研，目前尚未有定案。 

粤企五虎全面亮相蓉城

在经历过07、08年的跌宕起伏后，恒大地产、雅居乐地产、富力地产、珠江地产、合景泰富这五家最具代表性的粤系企业，他们在成都动辄几十个亿的巨额投入之下，沿着相似的路径，走到了属于自己的“三岔口”。市场向这些粤系巨头提出的问题不外乎以下几个：

一、珠江地产的“珠江新城在温江如此低迷的房屋入住率之下，却要兴建如此庞大的商业、写字楼和酒店，他们能否创造商业奇迹？

二、恒大地产在整整一年中，除了开发在蓉的两大项目，其余时间似乎都忙于抵挡、澄清外界对于其资金链的猜测。2009年，宣称要建“成都第一大盘”的恒大，如何让市场真切感受到它的实力？

三、合景泰富，2007年7月4日香港上市，融资42亿；7月20日在成都掷下近40亿元买地；在2008年沉默一年的他们，在2009年如何做好这道外界看来“无解”的数学题？

四、富力地产，这家通常被看作粤系地产企业中的最具实力者，他们在成都的两大棋子一个是曾经的“西南第一坑”，一个是尚未火热便落入冰窖的新都。富力该如何在2009年让成都人认识这个纵马全国从未落败的强者？

五、雅居乐，无论是一次性推800余亩的工程建设，包下洲际酒店百桌宴席的开盘方式，还是在麓山大道封路翻修等诸多不利条件下强势推盘的举措，使业内遍布对其褒贬不一、莫衷一是的评论。雅居乐如何让自己在成都消费者面前的品牌形象清晰起来？

2009年，这些曾经以高调的姿态进入成都的企业，无疑将迎来他们成都战略中最具规模的一年。

开发计划不减反增 粤系五虎全面亮相

在不少开发商缩减开发计划的今天，记者发现，“粤系五虎”却逐一把手中的项目全部呈现出来，就推盘量而言，粤系将成为今年成都市场上力量颇为雄厚的一支。

据恒大地产成都公司总经理熊敏透露，2009年将推出占地约1.2万亩的“恒大·金碧天下”项目，这是一个除了规模庞大的别墅区外，还包括超五星级酒店中心、会议中心、运动中心、医疗中心、娱乐中心、商务中心和教育中心在内的复合地产，总建筑面积近400万平方米。该项目年内可能将推出数十套独栋豪宅以及超过500套联排别墅。此外，恒大绿洲和恒大城将于今年继续推出大量房源，估计高层在1500套，空中别墅(小高层)在300套。熊敏说：“虽然楼市大环境还处在爬坡期，但是刚性需求已经突破观望壁垒展现出来，高性价比的产品更加成了楼市香饽饽。恒大等品牌开发商先实行房价一次到底的做法，并不断提升产品自身优势，在楼市整体回暖的大趋势下，项目销售有望全线飘红。”

广州富力地产与成都熊猫万国商城签订全面战略合作协议，开发建设熊猫城二期。按富力所称：在这块顺城街最黄金的16000平方米的土地上，将修建6万平方米的五星级酒店与高档写字楼，以及两栋10万平方米的高级商务服务公寓。而他们在新都的“富力桃园”项目已进入销售期，84万平方米的建筑面积使其成为新都目前开发量最大的项目。

最近，麓山大道通车，雅居乐地产的别墅级电梯洋房的销售终于被提上日程。成都雅居乐花园售楼部经理吴汉超介绍，一期别墅自开盘以来销售已经突破12亿，在2008年秋交会上亮相、积蓄了近半年时间的别墅级电梯洋房也正在蓄客阶段。记者在成都雅居乐花园看到，洋房区准备了9款风格迥异的样板间，其中一款巧妙的将厨房设计在入户花园里。即将推出的电梯洋房全现房呈现，将按样板间的装修作为交楼标准。

合景泰富2009年在成都的3个项目，叠翠峰、万景峰和誉峰从五星级酒店式公寓到城市高端豪宅，都极大地勾起了业界的好奇心，而如何通过漂亮的产品呈现和合理的价位空间勾起消费者的胃口，将是合景泰富面对的一大课题。据了解，在广州合景泰富便是“高端”代名词，写字楼、住宅、酒店、高尔夫别墅，合景泰富拥有的项目大多地处CBD中心，户型设计、新技术采用、对环境的打造都可圈可点，不乏大师之作。

而珠江地产在蓉的首个楼盘“珠江国际花园”已接近交房，目前仅剩极少量房源待售；其规划面积1000多亩的花博园项目“珠江新城”才是他们2009年最值得业界关注的。珠江地产方面声称，8万平方米高档百货卖场、家乐福超市、成都首家华谊兄弟院线、剧院、两家五星级酒店以及数座高等级写字楼，将把这个曾经到了晚上便“伸手不见五指”的地方，变成灯火通明的不夜城。 

提倡“所见即所得”，进入交房倒计时

2008年11月，成都雅居乐花园在经历了一年的平淡无奇之后，突然出招。号称5500元/平方米的装修标准强势出街，短短一周10套限量“豪装天下”独立别墅，被一抢而光。与此同时，其四