5月的最后一天，房屋中介经纪人小陈的业绩表里写着：成交零单。其实，他所在的门店这个月总共也只成交了1单。

  成交量只是中介考核指标的其中一项。让他更担忧的是，在新增客户量、电话咨询量等前期指标上，都出现了急剧下降。

  北京“史上最严调控”迈入第三个月。数据显示，今年5月，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值；价格方面，部分着急出售的房源价格动辄跳水几百万元，部分区域中介成交均价降幅超2成。

  月成交1万套面临温转冷

  经纪人一个月“零成交”的现象正在多个区域上演。5月，北京二手房成交量1.08万套左右，环比4月的1.69万套下跌了近4成。

  根据中原地产的统计数据，过去27个月，北京二手房成交量最高点出现在去年3月，达到3.2万套；直接与今年5月这一最低点差出2万多套房，也让北京二手房成交量回归到1万套边缘。

  “1万套的成交量是北京二手房市场的分水岭。”亚豪机构市场总监郭毅说，如果维持在1万套以上，市场还算相对温和，能支撑众多经纪机构的生存；但如果跌至1万套以下，则意味着市场转冷。此前是由热转温，而现在则正处在由温转冷的时期。

  上一次北京二手房处在1万套成交量的边缘，还是两年多前的事情。“从目前情况看，北京二手房成交量在下月跌破1万套是大概率事件。”郭毅说，面对“史上最严的调控政策”，首付比抬高，挤走炒房人群，交易需求大幅减少。

  对小陈等中介经纪人而言，也感受着成交数字以外的“降温”，即高价房不让挂牌，房源量正在减少，即使有买家，也不愿轻易出手。

  记者从北京我爱我家方面获得的数据显示，5月通过其达成的二手房交易中，房源平均被看次数连续增加、客户平均看房次数上升，代表着二手房的交易节奏大幅放缓。

  1340万元三居室月跳水240万

  在链家网站上，海淀西北旺一套135平方米的三居室正以1250万元的价格叫卖。网站信息显示，该房源在“3·17新政”出台一周前入市。“入市时的报价是1340万元。”链家一位经纪人出示了该房源的调价记录：“3·17新政”后，该房源经历过两次下调，最终降到1250万元。

  “不过，业主近期已经给出了底价，1100万元就能成交。”该经纪人说。照此来看，在两个月的时间内，该房源出现了大约240万元的下调。据悉，首付门槛抬高，是这套房子频频降价的重要原因。“3·17新政”后，该房源的实际首付已经飙升。

  “北京二手住宅交易量下降的空间会逐渐变小，但价格方面由于前期涨幅过大，回调空间依旧存在，随着交易量持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析。

  来自国家统计局的数据显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅；但在“3·17新政”调控作用显现的4月，二手房房价结束上涨，价格指数环比上月持平。

  在离市场更“近”的中介方面，5月二手房的实际成交均价也出现下降。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月通过其成交的二手房成交均价环比4月下滑约2.4%。在北京有交易的12个区域中，8个区成交均价都在下跌。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。“这个价格不是统计局调查数据中的网签价，而是买卖双方最终敲定的实际成交价，可见调控带来的价格影响。”相关负责人说。

  中介“倒逼”业主向下调价

  “茉莉园小区最高限价是6.7万元/平方米。”链家北苑一门店经纪人小王透露，业主报价一旦超过这个价格，就无法在链家网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子也很难成交。

  这一轮楼市调控中，一些中介开始主动限制代理房源的价格，相当于变相向下调价。小王介绍，此前二手房市场火热时，该小区有不少房源成交单价超过6.7万元/平方米。“3·17新政”后，链家根据市场情况制定了最高限价，每个小区的最高限价不同。

  同时，记者也从多家中介门店获悉，为了抬升成交量，此前一度坚挺的中介费已经下降，例如链家部分门店的费率已从2.7%下调至2.2%。

  “中介出于业绩的角度，也会鼓励业主降价，促进成交量。”郭毅说，同一小区一旦出现价格松动、明显低价的房源，就会产生导向作用，后续房源也可能会紧跟着向下调价。

  另一方面，炒房人退出后，二手房市场的刚需买房人正在增加。伟业我爱我家5月成交的北京二手房中，两居室的占比较4月减少了6.1个百分点，仅有50.2%；一居室的占比达到了29%，较4月上涨5.8个百分点。胡景晖解释，在当前政策下，购买非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力购买大户型二手房的顾客非常少，愿意出手的刚需客户更多选择的是总价更低、首付更低的小户型、一居室。

  “强有力的政策改变了北京二手房市场预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。”他说，随着交易量持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌已是必然。