人气聚商气

投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。

近年来，成都及其周边市场的各类专业市场如雨后春笋般接连开盘销售，从汽配城开始，到古玩城、轻纺城、机电城、五金城再到新近开盘的天下粮仓、武侯国际鞋都、海发内衣城、量力钢材城、九峰汽配城、长久机电城、成都摩尔国际汽配城等等，定位不同、主题各异的专业市场吸引了为数不少的投资客的敏锐目光，也形成了无数个商业形态各异、商业价值以及投资发展潜力无限的专业市场商圈。总的来说，投资专业市场需要关注六大要素。

关注1：独特的市场基础

专业市场需要有独特的商业主题，并要有深厚的市场基础和丰富的行业资源。如果产品本身不具备可持续发展的条件，那么专业市场也就很难发展。从成都的专业市场来看，粮油、服装、电子、建材、五金、汽车配件等都是颇具发展潜力的行业。而这些行业形成的商圈如红牌楼汽车汽配商圈、金府机电商圈、钢材贸易物流商圈等，都是目前良好的商业主题口岸。

关注2：政策与规划因素

与普通商铺相比，政策因素对于专业市场的影响相当大，它开在一个地方，会对周边的环境及交通等产生一定的影响，因此政府会制定出相应的限制政策，甚至关闭这个市场。所以多了解一些政府的政策与规划是投资前应该要做的一项“必修课”。在规划上，如目前城北量力钢材物流中心周围重点打造的以现代物流为支撑的现代商贸强区；金府商圈内，大力发展机电等专业市场，就非常具有发展潜力；红牌楼商圈重点规划的家具品牌、汽车汽配行业以及结合航空商业发展的优势；武侯区着力打造的国际女鞋之都、眉山青龙的国家级粮油交易市场等，都是值得关注的商业区域。

关注3：经营管理的专业性

专业市场由于消费群体有一定的特殊性，经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期和是否能稳定经营，所以专业市场最好由专业的机构进行招商和管理。专业机构所具备的丰富行业资源和他们招商的强烈目的性，都会使专业市场更符合市场规律。在管理上，专业市场的要求很高，需要有较好的市场管理机制和比较丰富的品种，这些都需要专业机构的参与。例如，天下粮仓采用“统一运营管理，保障租金收入”等管理模式，其经营管理的专业性，可为投资者带来每年10%的经营收入。

关注4：物流配送能力是否发达

只有地处便利的交通位置，才能吸引客户，留住商家与经营者。扩建后的国道川藏公路贯通武侯国际鞋都园区全境；成都一环、二环、三环路南段和武侯大道、双星大道、人民南路、草金路、成雅高速路、机场路等交织成覆盖城南的交通网络，几乎从任何区域都可以方便快捷地到达武侯国际鞋都、成都摩尔国际汽配城、三九汽配城等市场。而成都量力物流中心位于成都市金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交会处，周边已形成了“六纵六横”道路交通网络，建设中的商贸大道北延线、人民北路北延线，306铁路专用线以及成都市唯一一条东连青白江物流园区，西靠双流航空港物流园区的货运大道延伸进入量力钢材物流中心市场内，距郫县火车站货运站仅1.5公里，同样具有非常发达的路网支撑。

关注5：知名度产生品牌效应

专业市场与其他商铺不同，它所服务的客户对象较为专一，这样它的知名度就是一个品牌，对于吸引客源有着重要的作用，如果做到了良性循环，会对开业后经营的兴旺起到很大作用。比如，已举办了三届的“中国女鞋之都国际采购节”是西部地区鞋业领域规模最大的活动之一，盛会引起了世界鞋业的高度关注，世界鞋业巨头、亚洲鞋王、中国鞋王等都参加了此次盛会。其已有的产业优势和政府因势利导，将成都的鞋业产业推上了一个新的高度和平台。

关注6：买铺跟着大户走

在专业市场里，大批发商因为业务众多，可能会将一些较小的业务转出去，所以在其周边做生意，即使不能发大财，也可确保收支平衡。如果只是小户在做，没有大户，这个专业市场就很难在竞争中取得竞争优势。因此靠近大批发商户的铺位往往成为其他租户的追捧对象，租金更会水涨船高。例如，经过3年的市场培育和一年时间的市场运营的“天下粮仓”，目前已聚集了150余家实力雄厚的企业进驻园区。而位于金府商圈的长久机电广场则依托商圈内众多国际、国内机电巨头，将整个市场的商业价值提升到了一个非常高的高度。同样，即将兴建的九峰国际汽车博览新城也是如此。

专业市场热铺推荐

天下粮仓

楼盘位置：西南最大的粮油批发市场－青龙物流工业园内

物业类型：专业市场

面积区间：22平方米—145平方米

销售价格：9.5万/套起10%年租金连续五年

项目卖点：天下粮仓所在地“青龙”，是成都平原经济圈中集航空、铁路、高速公路、水运等交通条件于一身的物资集散地，自古就有川西粮仓之称，承载我国北粮南运枢纽作用的青龙具有上百年的粮油交易历史。短短的一年运营中，入驻的全国各地实力商户超过160家，交易额已超过13亿元。天下粮仓4期为沿街独立商铺，底楼为商铺，楼上可办公或居住，25万元即可购得一套二层逾70平方米的独立铺面。天下粮仓市场自持大量物业且市场统一经营管理，业主每年都可获得约10%的经营收入。为降低业主风险，开发商还承诺5年后若不满意可无条件原价退房。

武侯国际鞋都

楼盘位置：川藏路成双段鞋都南路139号

物业类型：专业市场

面积区间：30—200平方米销售价格：7000元/平方米起

项目卖点：作为“四川省重点建设项目”和“中国西部重点产业基地”项目的武侯国际鞋都，周边聚集了鞋业企业1700余户，配套企业3000余家，形成了配套成龙、产销一体化、年产皮鞋过2亿双、年产值过300余亿元的规模产业。武侯国际鞋都占地160亩，总建筑面积约26万平方米，距双流国际机场仅3公里，距成都火车西站和南站约7公里，是西部鞋业商贸物流的枢纽。现已有400多家商家入驻，意大利、法国等国的鞋业机构纷纷选择入驻。国际采购节、靓鞋风暴等大型活动的组织，已使项目拥有了知名度。

长久机电交易广场

楼盘位置：成都市交大路222号（交大路与金府路、洞九路交会处）

物业类型：专业市场

销售价格：一楼均价5800元/平方米，二楼均价2980元/平方米

项目卖点：该项目近200亩市场占地、规划布局合理，场内交通顺畅，停车、卸货极其便利；三面临街，毗邻火车北站和西门车站，距三环路沙西线出口仅150米左右，交通便利，汇聚全国各大知名机电生产厂商，产品品类齐全、应有尽有，方便大宗客户，采购一步到位，是商业经营的绝佳富地。

成都摩尔国际汽配城

楼盘位置：西三环外侧、新川藏路和聚龙路交会路口。

物业类型：专业市场

面积区间：面积约398亩

在售面积：首期建筑面积约20万平方米项目卖点：成都摩尔国际汽配城项目定位于集汽车配件及用品采购展销、仓储配送、商务办公、会议接待为一体的现代化汽配用品专业商城。它具有得天独厚的优势条件：毗邻双流国际机场、成都火车南站和西南最大的汽车汽配市场红牌楼商圈，位置优势无与伦比；它具备展示交易、仓储运输、电子商务、信息服务以及会议办公等现代物流综合功能，为汽配生产、销售和下游企业及客户提供市场平台；另外，完备的配套服务和规范化管理，最大可能地为入驻企业和商户提供完善和高质量的物业服务也是它的优势条件。

海发内衣城

商业规模：2.73万平方米

商铺租价：均价39元/平方米起

商铺售价：价仅6480元/平方米（均）

商铺销售面积：第一批次近6000平方米商铺销售已达90%

销售地址：成都市火车北站出站口正对面项目卖点：海发内衣城——年营业额过10亿的内衣熟铺。海发内衣城早在2003年就已有雏形，由于与火车北站仅咫尺之遥，短短数年间，就有数千个内衣品牌入驻海发，目前二级城市的内衣商家基本上都知道海发内衣城，因为这里的货品最齐，从一线的高端产品到三线的大路货，你都可以在海发买到。经过数年的经营，海发内衣城已成为一个年营业额高达10多个亿，日销售额超过2000万的一流内衣批发市场。而从海发掘到“第一桶金”的商家更是不计其数，内衣城楼下车库停得满满当当的宝马、奔驰车就是明证。

量力钢材城

楼盘位置：金牛区金丰路（三环路与成彭高速路交会处）

商业规模：占地1300余亩

销售价格：起价7200元/平方米

项目卖点：市场各类金属材料年吞吐量达243万吨，销售额达56.9亿元，是全国大型专业化钢材物流市场。经过多年的建设和发展，公司通过规模化扩张，现已成为占地面积1300余亩，入驻商家达700余家，集钢材交易、加工、仓储、配送、商务办公、网上交易管理平台、银行服务为一体，西部地区最大、配套完善、凸显现代物流多功能为一体的国际化现代钢铁物流中心。

九峰国际汽车博览新城

楼盘位置：龙泉西河镇商业规模：3000亩

销售售价：4880元/平方米，买两层送一层。

项目卖点：项目规划建设以汽摩为主题，具体涵盖国际汽车会展中心、汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车大厦、4S国际品牌集群、二手车交易市场、汽车用品装饰城、国际物流中心、汽车主题公园、高档住宅区。此项目将是西部最具有标志性，国际化、现代科技与绿色环保、人性化相结合的一流汽车产业群。

三九汽配城

楼盘位置：红牌楼汽配商圈销售价格：8000元/平方米

项目卖点：三九佛兰汽配城，位于红牌楼汽配城，铺面满员，无一空铺，现有部分保留旺铺对外出售，单价8000元/平方米起，政府拆迁预计2万/平方米。

业内声音

投资专业市场要权衡回报期

美景营销总经理傅翔

地产中的专业市场，简单说就是“集中经营同类商品的市场”，投资专业市场商铺，首先，投资者应权衡一下自己的投入与铺位发售价之间的投资回报期、返租差价空间（专业市场的营建方大多了解主营业态的平均利润率和批零差价，可与售楼员深入沟通）。其次，配套服务业与市场主营产业的利润率往往不同，要考虑好单位面积内的主营行业与配套行业的投入产出比。第三，专业市场中，配套服务经营用房占市场总营业面积的比例不同；“配套”的摆位有的有规划，有的没有规划。

目前专业市场的经营者有很多是外地人，他们除了经营还要生活。此时如果投资人了解到专业市场的开发信息，评估了自己的投资成本，不妨考虑收购、承租专业市场周围的住宅、商铺，以便将来返租给“市场”内的经营户、或进行配套服务经营。这类二手或次新物业市场前景更明确。

专业市场的经营是一门艺术

武侯国际鞋都策划部经理舒翔

招商能力、后期运营能力、市场推广能力决定了专业市场的成功与否。众多专业市场项目，销售之初就开始了招商工作，其前期目的就在于回款、满足后期运营需求以及变相广告推广。如果先售再租，不仅影响购置人的购买信心，同时会拖延项目本身的发布时间，增大了商户的进驻难度。后期的运营能力的重要性，就在于项目发布之后对经营内容的充实更新能力，只有适应市场需求，项目本身才有竞争力。专业市场的经营是一门艺术，相同主题项目之间的市场是有限的，加强项目的适应性和综合性，自然会捕捉到更大比例的市场。

新兴区域产业的升值空间更大

摩尔国际汽配城行政部副经理尹显勇

绝大多数的投资人对专业市场是无所适从的。我们要考虑以下几个因素：一是价格，在非繁华区，销售价格低，投资人投入低，在基础阶段就规避了高价格带来的投资风险；二是经营项目：一般来说专业市场供大于求，特别是服务性商业项目，在竞争者稀缺的市场空间中生存难度肯定小；三是环境、地点，如果项目本身在一个新兴地区，通过一段时间的规划发展，也会形成自身的主题商业圈。可以看出，新兴区域产业的升值空间更大，投入产出比同时也更大，风险更低。