2017年成都写字楼租赁不再是以外资与外地企业为主力的租户市场，本土企业正在崛起，截至2016年成都写字楼市场本土租户占比54%。

值得注意的是，在这些本地企业类型中，金融类租户仍然是成都写字楼市场租赁的主力军。

尽管新兴的电商类企业在租赁面积需求上较过去几年有所增大，因这类企业人员排布密度大，在选择租赁写字楼时对大楼运营及物业管理水平有一定要求，这对于写字楼租赁方而言这也是新的需求变化。

另外TMT科技创业类、房地产建筑类本土企业租售占比相较2015年也有所提升。

在世邦魏理仕华西区顾问及交易服务丨办公楼部董事戴晖看来，本地住户在租赁写字楼上有自身独特的需求与属性。

他对房观察表示：“本土企业拥有极快的决策时间以及较为灵活的租赁条件，本土企业更看重写字楼的形象和便捷程度，同时相对于实际有效租金，他们更关心合同账面租金以及短期的优惠。”

房观察：2016年成都写字楼市场本土租户占比达到54%，2015年，2015年本土租户占比是多少？本土租户中哪几类业态占比较高？

戴晖：2012年，本土租户占比仅为37%，2015年占比为44%，因此，可以看出四川本土企业在成都写字楼需求的贡献率逐年提升，甲级写字楼表现同样如此。本土租户中占比最高的行业包括金融业、服务业、TMT科技创业类、房地产建筑、贸易零售。

数据来源：世邦魏理仕

房观察：科技行业与传统金融行业是写字楼主力租赁行业，但是随着服务业+电商兴起，这类业态成为另一需求主题，这类型需求对于办公物业在需求上有和不同？

戴晖：经过CBRE的长期观察和调研，金融类租户仍然是市场租赁的主力军。新兴电商类企业在租赁面积上需求相对较大，人员排布密度大，对于大楼运营有着较大压力，因此也相应需要更多投入到物业管理上。

房观察：本土租户与外资内资企业相比，有那些特点，租赁稳定性较其他两类是否有区别？

戴晖：以租户入住为分界点，从前期租赁谈判过程来看，本土企业拥有极快的决策时间以及较为灵活的租赁条件，本土企业更看重写字楼的形象和便捷程度，同时相对于实际有效租金，他们更关心合同账面租金以及短期的优惠。

而外资租户在关注账面租金的同时，更关心长期实际租金，另外，大楼物业管理以及续约期财务成本也是外资租户关注的重点。同时，外资企业也看重环保节能，如LEED认证等。

数据截止2016年 来源：世邦魏理仕 

房观察：本土租户在上图六大区域中，哪个区域占比较高？

戴晖：截至2016年末，本土租户占比最高为南延线板块，占比超过5成。中央商务区的占比最低，不足3成。

房观察：数据显示，近6年来租金水平最高点在2012年，2012年租金全线上涨背后有哪些因素，2016年在整体供应下降的同时租金为何也呈现了下降？

戴晖：2013年初，成都优质写字楼总存量突破300万平方米，整体供过于求的市场格局造成租金承压，成为全市平均走跌的市场拐点。2013年前，市场供需结构相对比较平稳，因此业主方的租金议价能力能够得以保证，所以租金能稳中有升。

而2016年，成都优质写字楼已达到700万平方米数量级，虽然当年新增供应同比小幅回落，但整体供过于求的市场格局难以扭转。

截至2016年末，全市优质写字楼待去化（空置）面积已累积近250万平方米，与2012年的全市总存量几近相当。这也揭示了2016年虽然写字楼新增供应回落，但租金跌势难以明显扭转的原因。

房观察：在成都写字楼市场六大板块中，不同区域写字楼租户及产业各有区别，报告中提及东大街区域金融产业定位的升级调整，这对于这个板块中的写字楼而言有哪些新的发展契机？

戴晖：东大街金融产业的升级，更多是指金融产业的重新定义以及更新换代。在大量非传统金融公司的退租潮过后，政府以及业主对于金融产业，尤其是非传统金融企业，有了更严格的要求，同时金融行业也进行了洗牌，资金实力雄厚、产品丰富、全国联网的金融公司成为市场的中流砥柱，而该类企业租金承受能力更强，对物业的要求更高，因此，对于地处东大街的大量优质写字楼是很好的发展契机。

房观察：东大街和中央商务区写字楼在租户和租金上相差不大，二个板块入住的租户和区域定位有关系？

戴晖：就平均租金水平而言，东大街的楼宇楼龄普遍低于中央商务区，因此中央商务区的平均租金受到部分老旧楼宇影响而低于东大街。但就甲级写字楼这一类最优质的楼宇样本而言，两个板块的租金并无明显差别。

而市场需求方面，东大街与中央商务区最大的区别在于：银行、证券、保险等传统金融业在中央商务区的聚集度明显高于东大街；反之，东大街在新兴科技类、中小金融、民间金融类企业的聚集度更高。

房观察：联合办公也是新趋势，这种办公方式对传统写字楼租赁方式有和影响，优劣势有那些？

戴晖：最大的优势是可在较短的时间内消化几千甚至几万平方的写字楼，尤其对于供大于求的成都市场业主而言，作用显而易见。其次，一些优质的联合办公企业，拥有极强的产业整合和聚集能力，对写字楼产业的形成有极大的促进作用。

此外，个别具有孵化作用的联合办公企业，能培养出大量的优质企业，对写字楼及区域经济的作用显著。

联合办公对于写字楼存在的潜在风险，最突出的是联合办公体本身和写字楼内传统租赁面积的内部竞争，其次是造成写字楼业主对租户的把控能力有限，租户的选择权力让渡到联合办公体。

房观察：在新兴写字楼大量入市的情况下，传统老旧写字楼空置率不断上涨，对于传统老旧写字楼而言，如何去优化自身的物业办公环境？

戴晖：首先，老旧项目需要从租赁条件和管理等方面稳定已入驻的优质租户。第二，找到差异化竞争优势。如部分老旧项目出现大量退租单元，经过改造和完善，这些精装单元可能会成为租赁亮点。第三，在硬件方面进行升级，如电梯速度等。第四，提高物业管理水平，留住现有租户，吸引潜在租户。再次，打造科技或绿色环保方面的亮点，如获取LEED认证，吸引到更多的优质租户和外资租户。