中国房地产业特别是这两年，宏观调控的当下，应该说从业界包括政府，包括市场的购房者，包括传媒都有一些不同的意见和看法。整体的市场来讲，大家都在观望。在这个时候我们要静下心在对中国房地产业做一个回顾，对中国未来房地产业做一个分析，对中国房地产业做一个展望。

房地产业企业集团化发展趋势，品牌化效应更显作用。除了产品的竞争，营销的竞争，真正的房地产竞争已经上升到品牌的竞争，更高的竞争是产业化的竞争。所以在目前国内越来越多的开发商，以及他们开发的项目非常重视他们品牌的建设。这是一个不争的事实。

第二房地产行业发展一定会趋向于专业化的分工，这在国外来讲也是一个非常明显的方向。开发商作为从土地的取得，开发手续的办理，资金的筹措等等以及各个方向所谓合作配套服务商的监控、协调和组织，这个是他们应该做的工作。这个大概的模式应该说越来越不适应越来越竞争化的房地产的环境。因此从房地产分工来讲，商业地产的开发，专业做小户型的开发，专业做大型社区的开发，甚至是都市综合体的开发的开发商，越来越细化他的角色。

另外，像商贸流通领域的经营一样，开发商的连锁加盟开发这种模式也会越来越有生气。在上次地交会论坛，奥林匹克花园在99年广州奥林匹克花园是我操作的，那个项目奠定整个奥林匹克花园运营的模式，在此之后奥林匹克花园逐步在这些年的发展当中，在全国遍地开花。他内在的模式、规律以及它的一些产品的开发，以及它走的路线基本上是在广州奥林匹克花园奠定下来的。我们也有幸看到这样的模式在国内有越来越好的发展，这也是我们看到的比较好的发展方向。

第四点更多的会借鉴国外房地产的成熟开发模式。因为这一点我觉得也是必然的一个结果。毕竟来讲，中国的房地产从第一个商品房开发到现在也不过仅仅是25年，因为时间上最早的商品开发就是广州的东湖小区，东湖小区的落成是在建设周期是79年80年的时候，落成的时候是85年。

这也是我在此之前服务的一个开发商。整整落成的资金也就20年，在整个房地产的开发来讲不过是15年，甚至最多是10年的时间。这样的话，我们毕竟发展时间阶段还是很短暂的，在这里应该讲国外的一些成熟的开发模式越来越值得我们去借鉴，特别是中国现在处于入市的前期，包括我们第一品牌万科也是原来在参照香港的模式转到参照美国模式。

另外两位专家刚刚提到了融资的方面，金融工具的问题。确实在目前在中国99%以上的融资的来源都是来自于银行的贷款，应该讲这方面的金融风险是非常大的，也从侧面反映出我国目前在金融体制上面才存在改革，融资手段，金融工具应该多样化。同时由于，这两年特别是国务院七部委包括央行一系列的宏观调控政策，特别是国土资源部在全国的土地法，“813土地大限”以及新“国八条”当中都越来越严格对土地进行管理。

这在方面特别是一年不开发就收费，两年不开发就收回，这样一个政策虽然不是一个新的的政策，但是它在土地法制定当初就有的，在广州收回土地在从97年开始进行了。在全国肯定是今年才正式把它放在一个更高的高度认识，这样的话确实是动真格的。包括一些国营的开发企业也在收回当中，也不要说民企了，所以我们对此之前一些开发商盲目的进行土地储备已经敲响了警钟，因为如何讲解土地的储备和开发性和连贯性这方面是非常大的课题。当然由于竞争的激烈，房地产开发模式一定会由粗放型向精细化转变，这次地交会我们有幸请到了广东虹宇集团就星河湾作为精细化品种地产的先锋角色，他们的一些经验和业界做了一些分享。应该说星河湾确实代表中国房地产精细化的一个方向。

第八点由于我们地方政府在资金，在投资上面确实是有所匮乏，那么一些一级开发商帮政府做土地整理逐步的浮出水面，他把土地进行集中然后在把土地寻找相关的合作伙伴或者是转让，这样一种开发的方式也是越来越各地方，各个城市开发浮出水面了。

第九点传统商业地产开发将回归理性，刚才提到商业地产存在非常过热的现象，那么也是非理性的开发。投资空置率，目前的开发量都会是有一个非常庞大的数字。为什么200年出现商业地产，就是因为更多的开发企业看到在住宅开发以后商业地产的巨大的开发利润的诱惑，在这个过程当中他们仅仅注意利润的回报，并没有注意到商业地产开发的这样一种高的专业门槛它的协调性，以及当中一种运营的系统当中一些经验，他们并没有注重这方面，而是简单把住宅商业模式开发到商业地产开发，这样确实造成我们开发商地产到几年基本上逐步到了开业的时候，因此由于非理性的开发将导致无须性。所以有的地产以大型的物流中心和开发将会成为热点。

最后也是我想很重要的一点也是我这次我们作为一个因子要提到的一点，就是消费者的细分越来越细，市场将出现更多的个性化的产品，确实在住宅开发当中，大家也看到了，有很多人大家瞄准消费者的气氛已经不是以往的粗放的和无差距市场投放的这种推广方式，越来越细化，越来越有差异化的营销来支持目前地产的推广，所以我想这个是很重要的一个趋势。