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“巴西亚马逊河丛林里一只蝴蝶扇动几下翅膀,3个月后在美国得克萨斯州将引发了一场龙卷风和海啸”,这是美国气象学家洛仑兹形象的比喻,也就是人们通常所说的“蝴蝶效应”,在全球的金融中心,也正是因为华尔街那头公牛背后蕴藏着的房价下跌、利息攀升和次级房贷信用危机等日积月累的暗流涌动,却在上周终于爆发了世界范围内金融局势的动荡,“两房”、贝尔斯登、AIG、美林证券、雷曼兄弟等无一幸免的厄运,以及仅存的两块阵地(高盛和摩根)的银行业务重组,宣告了美国以金融衍生产品为代表的“投行阵营”彻底瓦解,风行几十年的“投行时代”已经作古,昨天,随着高盛和大摩宣布转投传统银行业务,最后一丝“应力积聚”得以延喘。
中国的楼市,不会因为太平洋彼岸的那场狂风暴雨山呼海啸,而依然故做镇静泰然处之的,毕竟在中国的金融机构手中还持有着大量的雷曼兄弟、美林证券和“两房”的那些几乎一文的债券和对冲基金等金融衍生产品,银行不舒服了,房企的日子会好过吗?
我很巧合地与曹建海观点那样把中国的楼市前瞻到2012年,但不敢恭维某些人那种“过了这个冬天就见春天”的论调,中国楼市的这次崩盘单纯靠“挺”是挺不过去的,楼价跳水的杀伤力和辐射波应该的空前的,我们不妨去大胆地预测和猜想三年之内中国楼市点点面面。
1、二线以上城市的房价将暴跌50%以上
这次全球范围内的金融危机告诉我们,病入膏肓来自于潜伏的时间过长和内在脏器的坏死,反观中国楼市,这些年来不但潜伏着巨大的恶性肿瘤,而且在肌体的外部还悬浮着巨大的五光十色的泡沫做掩护,纵观全国大多的一二线城市,在不到30%建安成本的背后,却驮着大量的土地成本、资金成本、规费成本、环节成本以及隐性支出等,在这样大宗成本面前,房企大额的利润却往往在大成本的掩盖下,制造了很多很好拉高房价的理由和借口。
2、房企股权换手、重组、易主的比例将超过80%以上
房地产开发行业不是传统产业,更不是固定资产投资巨大的行业,说直接一点,它更想像是一个国际资金市场环境下的投资的落脚地和金融衍生物,所以,这个行业的生存内核像投资集团的热钱一样,当利润变得不那么丰厚的时候,便来去从容,然后前赴后继。
3、房企破产倒闭或“象征价卖壳”将超过40%以上
房企的倒闭,源自于三个方面:一是因长期硬挺导致成交惨淡,被庞大的资金成本压跨;二是因土地成本的高昂,而无法实现预期的销售单价和总销售收入;三是因市场低迷竞争激烈而被淘汰出局;当一个行业出现危机时,竞争会愈加残酷,洗牌会更加彻底。
4、20%的银行因房企或按揭等失信坏帐而无法运营
中国的银行存在着大量的积疾,普遍存在着资金充足率不高的通病,加之地方的城市商业银行在楼市“大好形势”的诱惑下,各项贷款政策方面的“灵活性”,在息差越来越低的金融环境下,多年形成的控风险能力和抗风险能力方面,风险指数和风险意识都很低,这样势必会造成“死帐坏债”等致命性毒瘤,三年内因房贷而导致个别银行的“停摆现象”,一定会发生,是有着大比例房贷的建行?是放贷门槛“异常灵活”的跨区域经营的上海浦发?是“与狮共舞”傍国际大款的北京银行?还是那些资金充足率和抗风险能力都很低的各地方商行?我们无法预测,但有一道道理,曾有着6300多亿美元家底158年辉煌历史的雷曼兄弟可以破产,为什么我们的银行就可以高枕无忧?
5、50%的职业经理人将彻底告别房地产
行业的危机伴随着大量的失业,是一件正常得不能再正常的事了,房地产职业经理人的流失来自于三个方面:一是对行业失去信心;二是房企大量裁员;三是收入急剧下降。
6、30%的项目成为5年内将无法消化的滥尾楼
当淡视了这次的金融危机的辐射效应,当坚信市场在面临短暂的寒冬过后期望马上回暖,当一味固执地面对低迷楼市而硬撑死扛,当不愿意直接面对“负资产”的结果,留下的一定的无尽的债务和无法消化的滥尾。
7、30%的人断供,其中1/3彻底成为银行不良
银行利息的一次次上调,市场楼价的一天天下滑,失业率的一年年增高,银行审贷的一步步放松,不但诱发了美国的次贷危机,在中国也照样会导致大面积的断供,和银行不良资产率的攒高。
8、至少10%的城市因违规操作土地,会凸现腐败官员落马现象
每个城市的财政收入,对土地运营的依赖性是很强烈的,而每届地方政府可以立竿见影的政绩,也主要集中在城市的改造和楼宇经济方面,过热的投资浪潮不仅吸引了很多当届官员的热衷,也掩盖了诸多桌下场外潜规则的交易,当曾经汹涌的潮水一旦退却的时候,当某些房企出现跳楼亏损的时候,估计也应该是腐败暴露官员落马的时候了。
9、中国地产企业排行榜的前50强,将至少破产10个
十多年来竞争激烈比拼残酷的房地产市场,“洗牌式”地淘汰了一大批孱弱的开发商,而当经济危机的狂潮来袭的时候,率先受到冲击或倒下的,一定是那些靠资本运做且自有资金比例很低的地产大鳄和巨人企业,要么银行逾期、“见负”,要么股票跳水、脱水。
10、每个城市的政府廉价和经济适用房比例会超过20%
当地方政府靠土地运营迅猛获利的惯性,无法大行其道地成为地方官员“政绩招牌”的时候,而真正意义的“民生工程”、“民心工程”和“政府实事”将会被提到桌面上,那就是廉租廉价政策的出台,安居解困工程的实施,届时大量的经济适用房面市,城市实质性的民生进程将大大提速。
11、纯粹的专业代理制营销模式,将彻底剥离了房企自有的营销团队
专业代理制的营销模式,将使开发商的产品性价比更加透明真实,也会遏止“楼王”的产生和市场销售价格巨大泡沫的挤压,各种信息资源、人才资源、产品互补性等优质因素得到了高度的整合,开发商死盘的可能性降低,现金流不畅通的矛盾也将大大缓解。
12、传统媒体被颠覆,以网络为主流的媒体时代到来
消费群体越来越“货比三家”,销售市场越来越“渴望互动”,这样,以房地产行业为代表的竞争激烈型行业,在注重广告高大形象的同时,越来越重视其受众了解的深度和彼此交流的直接性,随着网络的普及和网络广告的成熟,使越来越多真实的声音进入开发商和社会大众的耳朵里,受网络媒体的冲击,媒体环境将不再是传统媒体“赞歌口号化”一统天下的局面了。
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