搜房博客：JIUMUYUAN商业公司

成都的商业地产现在已经是温州人继北京、上海、广州之后的又一个投资热点。在过去的几年中，成都商业地产开发发生了巨大变化。而对于想在成都投资商业地产的消费者来说，首先应当了解成都商业地产的现状及布局。目前，以下三大区域成为成都商业地产的投资热点。

一、三大名旦挖不尽的金矿

春熙路、盐市口、骡马市作为成都传统商圈中的“三大名旦”，在目前成都的城市旧城改造中正在发生翻天覆地的变化。春熙路、青年路，作为成都商业中心的地位非一朝一夕之功。2002 年5 月，春熙路步行街的改造竣工，使得这个具有上百年历史文化传统的老街焕发全新的活力，继续代表并引领着成都的娱乐休闲时尚。在即将开始的春熙路第二次改造动作中，预计将投资1 亿元人民币，拆迁10 余亩土地打通三益公片区，使得新街后巷子可与三圣祠街直接相连。

盐市口是成都具有百年商业气息的核心商业地段，政府对它的改造建设在时间上稍晚于春熙路，可塑性和增值潜力被各方看好，有人称盐市口商圈是成都城市商业圈的原始股。在2004 年开始的道路改造中，东大街、朝阳路及古卧龙街的改扩建将使得盐市口的交通更为方便与畅通。十几条连接春熙路与盐市口道路的同时施工建设，将使春熙路与盐市口这两个商圈之间成为人气和商气的循环地，成为可以互接资源的大商业带。

盐市口在2005 年商业地产的运作过程中，不论是在建在售的大地·城市脉搏、城市之心，还是已经开业的摩尔百盛、新中兴商业广场、北京华联、香榭里购物广场，以及该地段上已经形成的金融、经济氛围和商机底气，将使得盐市口朝着国际化接轨的商务中心更迈近一步。

二、社区商铺永远的香饽饽

只要有人居住的地方就有钱可赚，所以社区商铺是投资者永远看好的香饽饽。提起成都的社区商铺，就不能不谈到成都的城南片区。现今的城南是成都房地产发展最为完善的地区，形成了几大片区，以棕北、棕南为主的成都最早的生活区，这一带生活配套完善，餐饮、娱乐等配套发展迅速，特别是美领馆一带的餐饮、服务和价位都保持了成都同等消费的前列水平，社区商铺的出租也非常看好。

玉林片区的土地现在升为成都的一级地，可见该片区的地位，玉林片区的房价也有节节攀升的势头。如今，有常住人口达40 余万人的城南已成了成都消费水平最高的区域。为了抢夺“富贵城南”社区这块香饽饽，一些“名家名店”纷纷入主城南商圈，汇城房产投资的“天府汇城”、武海置业投资的“海派天地”，棠湖屋业投资的文化艺术休闲商业“新天地”等，成为城南新生代商业地产的代表。这些在大社区周围的商业地产及其商铺非常被购房者看好。同时，成都市内各个区位的社区商铺都因为成都是一个流动人口非常大的城市而极具升值潜力。

三、专业市场赚个盆满钵溢

随着商业批发的不断扩大使成都市中心的老商业圈已不能满足市场的要求，于是第二代商业口岸应运而生，并从市中心向郊区辐射开来，区域型、专业性的商业口岸相继建立。

如城北的荷花池市场浆洗街的皮革市场、安顺桥的小食品批发市场、青石桥的花鸟市场、南一环的IT 一条街、太升路的通讯产品一条街、北二环的建材市场、东二环的钢材市场等等。成都的专业市场从片区来看，还有以下三个三大片区的专业市场同样可以让投资者怦然心动：一是城北川陕路居家装饰交易片区。占地880 亩的西部最大饰材专业市场富森·美家居现代物流中心为区域核心，以居家装饰行业定位的批量交易商圈由此向四面发散。到目前为止，该区域已经吸引了包括灯具交易、居家产品等专业市场。而该区域也凭借便利的高速公路、铁路交通成为饰材产品西南片区集散地。

二是城西北机电及生资交易片区。地处成灌路以北、府南河以南、三环路和金府路内侧区域的金府生产资料交易区规划面积达到2.5 平方公里，由近20 个生资市场组成，其中包括2 平方公里的金府机电大世界。建成后的机电大世界可容纳2 万余户商家、生产加工企业10 余家，形成年成交金额150 亿元、年生产加工产值近10 亿元、税收近7 亿元的市场销售与生产能力。

三是城西温江花木交易片区。以中国西部最大花木交易市场——占地1200 亩的成都西部花木交易中心将该区域的花木交易全面提升了档次和规模，温江、都江堰总规模达10 余万亩的花木生产基地找到了与外部市场最畅通的交易渠道。投资这些专业市场的铺面同样蕴含着巨大的商机。成都高端商业地产前景广阔随着成都市外商投资连续增加，甲级写字楼需求旺盛，预计租金会有微幅调升的空间；由于居民收入和消费水平的不断提高，成都消费者对消费环境、服务质量的要求越来越高，能够提供复合型业种、业态及消费服务功能的高品质购物中心发展将前景广阔。

1、顶级写字楼：空置率低于10％

随着成都市经济持续健康发展，众多跨国企业将成都视为进入中国西部市场的区域中心城市，在这里拓展业务。高力国际已经协助包括通用电器、微软、Oracle、3M在内的众多世界500 强企业在成都选址，设立办公室。这些企业对办公条件要求很高，多选择品质较好的甲级写字楼作为办公场所。同北京、上海、广州等城市早些年经历过的情况类似，在蓉的跨国企业正从酒店设立代表处，转而迁址高品质写字楼，在这种形势下，看好成都市甲级写字楼市场的发展。

目前成都市甲级写字楼的存量为30 万平方米左右，甲级写字楼数量有限，入住状况良好。2005 年第二季度，由于没有新的甲级写字楼面积释放，使得成都甲级写字楼的整体空置率持续向下调整至14％的水平。其中，包括城市之心、川信大厦、威斯顿联邦大厦及冠城广场在内的几栋顶级写字楼，空置率更低于10％。时代广场在2004年底正式入住，至今超过40％的进驻率，市场反应相当良好。

10％的空置率已经很接近广州，在国内城市中可排到第二或第三位。最吸引人的，是投资回报率这一指标，成都的甲级写字楼税后投资回报率高达10％，而北京只有6％－8％，上海8％，广州8％，香港5％－6％。成都整体市场尤其是房地产市场发展非常良好、成熟和健康。

2、高品质购物中心：依然稀缺

成都居民消费旺盛，主要商业区域的业种、业态仍然以传统百货公司、零售专卖店、服装批发零售市场为主。但是随着近几年全国范围内开发商业地产热潮的兴起，成都也出现了大规模的商业不动产开发局面，涌现了新型的购物中心等商业设施，目前在建及规划的大型商业项目总量巨大。

截至2004 年底，成都商铺市场新建及市场供给均是2003 年同期的四倍，有相当数量的商业不动产在中心商业区。但随着城市规模的不断扩大和中心城区土地面积的供给减少，使得越来越多的项目出现在一环以外地区，尤其是在一环、二环周边地区。高力国际预计，未来三年内成都将出现超过120 万平方米的商业不动产供给，平均每年超过40 万平方米。

随着经济、都市居民收入、消费水平的不断提高，成都消费者对消费环境、服务质量的要求越来越高。成都零售商业市场整体呈现稳定快速地增长，商业不动产开发较前几年有了显著的进步，新项目在功能、规划设计方面有很大提升。目前成都较多项目规划缺少特色、类同性高，零售百货类同质化竞争严重，缺少能够提供复合型业种、业态及消费服务功能的高品质购物中心，这为符合市场需求、能满足消费者消费的商业不动产项目创造了巨大契机。