搜房博客林仕飞

【今日视点】住进南天府 再也不想逛春熙路？

商业地产在进行完前期整体策划后，通过市场、竞争对手、自身项目本体等梳理出合适的定位过程中，基于现今的商家合作及入入驻条件有所不同，经营方式也不同，作为物业拥有方就必须对现今主力商家及特色商家的经营方式进行了解，只有更了解到你的客户——主力商家的需要及经营形式。才更好与他们谈判与合作，也更利于引进符合项目定位、功能分布及业态组合配套。

因你的物业的品牌性格都是由众多的商家组成，可以说商家的形象决定了你物业的品牌，而不是建筑物本身。在经营策略是先采用放水养鱼抑或确保短期成本回收?

现在国内的业态经营方式一般分为三种主流经营方式。

1、 目前购物中心多采用的方法如下：

（1） 自组经营：并自行进货、自行销售、自担经营风险。一般这种情况很少开发商采用，开发商的定位变成了某类商品运营商，只有部分开发商基于其他考虑或被迫采取的战略。百货类业态较多采用这种方法，如天河城的天河百货就是如此。自主经营这没有什么好与不好，主要看自己需要及管理团队而定。如企业具有商场经营管理能力或本身就是从事零售行业或借此进入零售行业等，可以考虑些方面的合作。

（2）保底抽佣：

开发商将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售客的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。如屈臣氏、化妆品等众多品牌商家都较多采用这种合作形式。这种合作形式的好处是在于有效降低双方对市场不确定性的风险，将租赁方与经营方的利益相对的结合在一起。但问题可能涉及到商场的财务管理及如何收银系统的投入与管理。如企业内有商场经营团队，具有商场经营管理能力，为扩大规模，充实服务功能，确保主动权，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充，可以考虑此方面的合作。

（3）纯分成：开发者将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。如游乐园、电玩中心、折扣店、电影院等，一般大部分的商家都较多采用这种合作形式。这种合作形式仍然是将经营方视为合作方，变成利益共同体。好处是风险与收益成比例的放大。这种合作形式可能涉及到商场如何收银及财务管理。如企业无商场经营管理能力，开发商只想做物业的租赁方，只希望通过主力商家及长期签约进行低收益低风险运作。可以多考虑此方面合作。

（4）品牌输出：品牌商家将其品牌及管理输出给开发者，开发者自主团队进行运营。合作深度深浅在于双方的谈判，一般品牌较为强势的商家要求较为苛刻，但是管理及货源各方面都较有保证，品牌较为弱势的商家合作较为灵活，但是相应各方面的支持可能较少。一般是收取较少的品牌输出费，也有在品牌输出费后的顾问费或营业分成都有。双方不约定最低销售保底额，折扣店、美食城、百货店等。

（5）纯租赁：开发商将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。因其在合作的过程中分工清楚，此为当今大部分开发商采取最多的合作形式。如企业无商场经营管理能力，开发商只想做物业的租赁方，只希望通过主力商家及长期签约进行低收益低风险运作可以多考虑此合作形式。

【今日视点】住进南天府 再也不想逛春熙路？

（二）经营方式确定须知

须知1： 做好投资资金回收期预测

商业地产的投资以资金庞大而著称，前期需要沉淀大量资金。早期开发有效保障项目资金的开发平衡，须保证企业充足的流动资金，有效的进行持续经营;

须知2： 做好项目收益效果预测

收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案;你必须有所选择，是考虑短期的收回，还是长期的价值最大化回收，还是要考虑经营的持续性都是要面对的问题。

须知3： 研断经济走势  洞察消费者需求

通过分析业态、经营者、消费者需求的变化，经济宏观的变化等等综合因素，还有利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式;

须知4： 做好资金筹备，风险比较分析

分析商场不同经营方式所带来风险概率大小等。做好开发的计划及详尽的阶段性资金使用。

须知5： 做好统一产权、定位、经营管理

商场实行统一管理是商场的基本前提，能有效维护商场日常经营秩序。确保在项目进入良性循环时你还能分享到其增值的空间。