【今日视点】选址决定成败 成功人士谈店面选址

今年初，在商品房市场已经转冷的时候，一直是房地产市场"配角"的社区商铺，成了一匹"黑马"，社区商铺却能一枝独秀。很多楼盘都在近期先后推出了社区商铺，某生活体验街盛誉开盘，其底铺单价4216元/平方米，且享受购铺款的18%的回报。这样的优惠力度以前是很难得到的。换个角度营销，现在不少楼盘竟相推出社区商铺，间接说明了目前住宅不好卖而街铺走热。

商铺成长空间高于住宅

2007年9月27日，房贷新政出台，提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率，进一步压缩了住宅的投资利润空间。受第二套房贷新政和累次加息等政策的影响，住宅市场投资渐趋理性和冷静，炒房客比之前少了很多。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊，投资的趋利性让更多的中小投资者开始转向商铺利润的争夺战。

社区商铺受政策调控影响小是升温的一个重要原因。在商业地产领域，国家并没有出台相关抑制性政策。例如，不论商铺的购买年限多长，其二手交易营业税都是按增值部分的5.55%征收，这相比于住宅交易政策要宽松不少。"住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。"戴德梁行商铺研究员叶国恒分析，投资住宅是价值的一次性体现，而投资商铺，则是一个长期回报体现。投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低。

社区商业置业新方向

随着南昌人居环境的改善和居住范围的扩大，大型新兴社区的建成和入住，尤其是城市环线住宅的大规模建设，几乎每个住宅小区，或多或少都会有相配套的社区商铺。而开发商更热衷于建设社区商业街。提到商业街就会想到北京的王府井、上海的南京路、武汉的汉正街、南昌的中山路。商业街既是城市商业的聚集地，城市文化的代言者，也是城市经济的助跑剂。

开发商在住宅区里建商业设施，大部分还是从商业利益出发。商业地产项目的开发成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1:2或1:3，广州是1:6，香港则达到1:10以上。最具代表性的就是北京的现代城、建外SOHO商业街、苹果社区的二十二院街"等等打着"商业街"名号的楼盘纷纷涌现。

相比商业集中区、商贸中心的商铺，社区商铺座落在社区内部或周边，有稳定的购买力支撑，投资风险相对较小，而且社区的业主是比较稳定的客源。记者在万科四季花城的中心商业街了解到，一位姓王的租户，他租用社区商铺开理发店，一间50平方米铺位的租金在1500元/月，万科的业主70%在此包月理发，客源比较稳定，目前生意不错又把隔壁的这间铺位也租了下来，打通连通空间更大更舒适。其看中万科街铺的理由就是租金不高、回报相对稳定这两个优势。

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社区商铺回报相对稳定

社区商铺一般是以一个社区或数个社区为商圈，社区内有几千至上万的居住人口。社区商铺的消费者主要来自于社区内部，其主要功能是为本小区的业主提供日常生活必需品，如超市、餐饮、网吧、门诊、音像店、维修店、装饰店、美发店等。在恒茂国际华城、万科四季花城、万达星城社区居住人口多达1-2万人，这么庞大的人群将是街铺的主要消费群体。

社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，其购买动力主要看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。与住宅投资和商业街商铺的比较，社区商铺投资潜力无限。一方面，社区商铺因大多用于销售生活必需的日用品，营业收入较稳定，租金收入也比较稳定，因此投资回报也比较稳定。另一方面，社区商铺回报率高，方式灵活。很多楼盘商铺是小面积商铺为主、大面积为辅，大大降低了商铺的总价，又丰富了社区的商业经营模式。

以金域名都、恒茂国际华城为例，该楼盘地段配套优越，商圈相对成熟人气也聚集，商业氛围浓厚，人流量大。同时，该楼盘位于市中心，周边社区相对成熟，有着庞大的固定消费群体。这种位于良好地段的楼盘中的社区商铺项目，其投资价值自然广为看好，热销也在情理之中。这些楼盘都具有让社区商铺增值的资源优势。

社区商铺投资须理性

由于社区商铺会因为社区入住人口的不断增多商铺也会越用越升值，此外街铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，社区商铺的投资趋势将加强。目前这股社区商铺投资热，与几个地段较好、周边社区相对成熟的楼盘密集开盘有着直接的关系。另据记者了解，目前南昌不少投资者已把原本投入住宅市场的资金撤出，转投到社区商铺上，刘先生就是其中一个。

他的理由是住宅短期难以回暖，但社区街铺受调控影响相对较小回报稳定。刘先生前几年在青山湖附近买了一套商品房，如今住宅市场越来越冷，我担心南昌房价还会下跌，于是匆匆将那套房子卖了。在仔细研究后，刘先生发现，社区商铺或许是继商品房后又一个"淘金点"。他告诉记者，他已用卖房子所得的资金购买了两个街铺，一个用来自己开店，另一个用于出租。

但是社区商铺也有其弱点，其一，由于没有统一的规划和经营，商业业态各自为阵，混杂不一，难以形成特色和品牌。其二，社区商铺主要是以经营中低端的日常服务类和日用饮食类生意为主，原本就本小利薄，假如租金大幅上涨，这些小本经营的商家就无利可图了，经常改换门面难以做大做强。其三，如果社区商铺的选择区域不到位，人气商圈难以成型，可能投资商铺的收益还不如住宅。

"一铺养三代"俗话，蛊惑了许多人，其只不过是句广告语，在实际中实现创富不仅要有冷静而且要睿智的甄别，投资社区商铺同样需要理性和理智。