【今日视点】[独家]"成都拍卖新市政府"言论集锦

未来的“上海中心”被金茂大厦、环球金融中心环抱(蔡小川摄)

“欲与天公试比高”的驱动力下，商业社会里的通天塔——一座比一座更高的摩天大楼在不断竖起。5月底，上海新的“第一高”方案确定——580米的“上海中心”，被设计成盘旋上升的龙形。

“金三角”的新高度

如同一条盘旋上升的巨龙，龙尾在顶部上翘。刚刚确定中标的美国Gensler建筑师事务所对其“上海中心”设计的描述是:“它的三角形体顺时针方向盘旋上升至顶端，强化了上海作为中国现代化引擎的国际城市的动感意象。”

“‘龙形’方案很讨巧，呼应中国人对龙的情结。”一名建筑师评论说。这让Gensler在最后一轮战胜了竞争对手——建筑大师诺曼·福斯特和他的“尖顶型”方案。诺曼·福斯特的方案如一只摩登“竹笋”破土新生，但建筑只依赖3个支撑点承载，对施工方考验很大。“龙形”的优势还在于，顶端可以借由天线进一步“长高”。

[无奈结局] 延迟出让 第一高楼招标一波三折

[名人奇迹] SOHO三天卖40亿 潘石屹创奇迹

[历史遗留] 世界上最动人心魄的十大废墟(图)

[绝对震撼] 世界各国上班高峰时段的情景(图)

回搜房首页 继续看新闻

【今日视点】[独家]"成都拍卖新市政府"言论集锦

“上海中心”所在的Z3-2地块位于小陆家嘴核心区，被金茂大厦、环球金融中心、中银大厦、东方明珠环抱其中。几年来，这里只是个临时的高尔夫练习场和附近高楼的停车场。今年初，一波三折的Z3-2地块最终确定了业主，上海中心大厦建设发展有限公司注册资本为54亿元，由上海市城投公司、陆家嘴股份公司、市建工集团三方合资成立，分别占股51%、45%和4%。随着这座580米的第一高楼预期于今年12月拔地而起，2014年竣工，“这里将是陆家嘴乃至上海经济发展的下一个引擎”。

“上海中心”并不是突如其来的，它最初的建造计划要追溯到15年前。据1993年制定的《上海陆家嘴中心区规划设计方案》，金茂大厦、环球金融中心所在地以及陆家嘴Z3-2地块，将建设3栋超高层的标志性建筑，形成“品”字形布局，打造核心区“金三角”。

当年建造摩天大楼的原始动力并非是节约用地。上海现代设计集团华东规划建筑设院副院长李东君参与了1993年陆家嘴中心区的规划，李东君记得，当时凯文·林奇的“城市意象”理论正流行:“城市形象源于公众印象的第一感觉，是个别意象的叠加。城市设计的标准在于易读性和印象性。”巴黎拉德方斯的大拱门又刚建成，更强化了这一理论。小陆家嘴的标志在哪里?李东君说，当时强调突出两个点，一是东方明珠，另一个是中央绿地和核心高层。而在考察了各国的CBD后规划小组成员们发现，美国有中央公园，英国有海德公园，上海也应该有一大片中央绿地。就这样，一边是10公顷的绿化，另一边是3栋360米到400米的超高层，“3栋高楼像是种在花园里的”，“这一阴一阳，也暗合了中国的太极文化”。

3栋摩天大楼作为小陆家嘴的“认知地图”，不仅是形态上的，也是土地价值上的。李东君说，他们希望借此实现对土地价值的动态控制。陆家嘴被规划为从内到外3个圈层:核心层为360到400米的超高层建筑，中层160到200米高的建筑，外层100米左右高度的建筑。

一开始摩天大楼计划是两栋，后来觉得量上可能不够增加到3栋，而且“两个成对，三个才能成群”。随着1999年420米的金茂大厦、今年492米的环球金融中心的建成，摩天大楼“金三角”计划已经完成了2/3。不容忽视的一点是，超高层大厦的建造会加剧本已严重的上海地质沉降。据不完全统计，目前上海高层建筑超过4000多幢，其中100米以上超高层建筑就有1000多幢，上海每年正在以1.5厘米的速度下沉。尤其是在陆家嘴，地面年均下沉3厘米，而金茂大厦附近平均下沉达6.3厘米。

在这一背景下，2003年上海出台了《上海城市规划管理条例》，规定上海城市规划中要“双增”——增加公共绿地，增加公共活动空间;“双减”——减少建筑容量，减少高层建筑。将严格执行住宅楼容积率2.5以内、写字楼容积率4.0以内的标准。这一规定被视作对超高层建筑的限制令，或许“上海中心”将是10年内上海的最后一栋摩天大楼。

正如预期中那样，摩天大楼将在陆家嘴的核心呈三足鼎立之势，让人始料未及的是高度。3栋楼在方案中分别被设定为88层320米、96层340米和100层360米，但在实际建设中，3座摩天大楼都冲破了高度限制，而且一栋比一栋高，努力在它们的时代攀登“第一高”的峰顶。

[无奈结局] 延迟出让 第一高楼招标一波三折

[名人奇迹] SOHO三天卖40亿 潘石屹创奇迹

[历史遗留] 世界上最动人心魄的十大废墟(图)

[绝对震撼] 世界各国上班高峰时段的情景(图)

回搜房首页 继续看新闻

【今日视点】[独家]"成都拍卖新市政府"言论集锦

奢侈的图腾

金茂大厦的88层是浦东不可不去的观光点，它无可比拟的高度让70元的高额票价也似乎有了充分理由。站在一秒上升9.1米的高速电梯里，整个上升过程在45秒内就可完成，让人又遗憾又赞叹。站在这个高度，无论是从500美元一平方米的玻璃幕墙向外看，还是向内俯瞰建造在53层以上的五星级凯悦饭店，都有一种头晕目眩的感觉。某一个方向的玻璃幕墙上标注“人民广场:4公里;罗马:8700公里”。人民广场是即时可见的，于是仿佛罗马也就在脚下了。

在上海对高度向往了l50年之后，金茂大厦将此做了一个暂时的终结。这一高度是如此动人，然而，这一高度的代价是什么呢?

上海建筑设计研究院与SOM合作金茂大厦的结构设计，该院总工程师顾嗣淳对记者说，摩天大楼的重量巨大，如何将其可靠有效地传递至地基上是一个首先要解决的问题。金茂大厦遇到的第一大难题就是上海的软土地质条件，200多米深见不到岩层，而桩基不仅要有足够的承载力来承担大厦的重量，更重要的是必须控制地基变形。因此，金茂大厦的桩打得密且深，主要靠摩擦受力。控制沉降是7厘米，现在金茂6.5厘米的沉降还在限度之内。金茂解决的另一大问题是结构体系。顾嗣淳说，随着高度的增加，摩天大楼必须增加“有效宽度”以增加其抗侧刚度。金茂所采用的方法是“伸臂桁架”，从下到上有3道加强层，每层8个伸臂桁架，这也是国内在超高层建筑中首次采用这一技术。此外，摩天大楼受到的水平风力非常大，要通过风洞试验来了解它所受的风荷载及风作用下的振动，控制水平位移及晃动的加速度，使居住在大厦中的人不会有不舒适的感觉。

“超过40层，高楼的造价会陡增。”美国SOM建筑师事务所中国区总裁周学望对记者说，建造摩天大楼的关键不是技术，而是资金。高度早已不是问题，建筑师们现在完全可以建1000米以上的高楼，但超高的大楼需要极坚固的材料和深入地下的结实地基，这样的大厦动辄要花费上亿美元。横空出世的金茂大厦就花了5.4亿美元，在当年是一笔庞大的支出。随之而来的是高昂的运营维护成本——“金茂开门100万”，每天的运营费用都在100万元左右。

到了第二座楼——2008年刚刚落成的环球金融大厦，技术和高度都更进一步。早在1993年，日本森大厦株式会社董事长森稔就回应当时的浦东新区管委会主任赵启正说:“让我来造第二座摩天大楼吧。”环球金融中心由KPF建筑师事务所设计，整个建筑包括地下购物场所、3层的会议中心、70层的商务办公区，以及拥有180间客房的柏悦酒店。大厦最顶端是一个梯形开口，那是能让人产生晕眩感的观光天阁。按照1997年建造之初的规划，环球金融中心高460米，这在当时已经是世界第一高楼的高度。然而，亚洲金融危机爆发，而到2001年“9·11”事件进一步打击了建造摩天大厦的信心。而“太阳旗”的争议又让设计反复修改，顶部圆形改成了梯形。施工停滞了6年。

重新开工后，环球金融大厦强化了抵御可能发生的恐怖袭击的能力。顾嗣淳说，比起金茂大厦，环球金融大厦又在伸臂桁架之外加了外围的斜撑，而且在国内首次加入了两个“风阻尼器”。当强风来临时，通过计算机控制装置内部重约150吨的配重物体，可抑制建筑物因强风引起的摇晃。而在它停工期间，台北已经建成了480米的101大厦。于是环球金融中心从460米加高至492米，暂时性地赢得了世界第一高的竞争。

现在，世界第一高已经让位给迪拜塔，而它的最终高度仍是个秘密。中国第一高的上海中心也迫不及待地在金茂大厦、环球金融中心旁边修建，高昂成本的高度竞争永远没有终点。

摩天大楼早已被证明是不经济的。它们永远是昂贵的，它们永远是额外的。现在它们正从美国传导到亚洲，在某种意义上，它暗合了这一发展阶段的社会心理。上海市城市规划院城市规划二所所长王嘉漉对记者说，上海人在中环内都能看见金茂大厦和环球金融大厦。就像他住在浦西潍坊新村的外婆，每天炒菜时都能从厨房窗口望见这两栋高楼，就觉得对生活充满了信心。

[无奈结局] 延迟出让 第一高楼招标一波三折

[名人奇迹] SOHO三天卖40亿 潘石屹创奇迹

[历史遗留] 世界上最动人心魄的十大废墟(图)

[绝对震撼] 世界各国上班高峰时段的情景(图)

回搜房首页 继续看新闻

【今日视点】[独家]"成都拍卖新市政府"言论集锦

需要更多摩天大楼吗?

作为金茂大厦的设计方，SOM自1999年金茂建成之日就把办公地点设在里面，但去年也搬到了浦西的新创意园区八号桥。周学望说，目前这一地区对那些在这里工作、居住的人颇为不便。每天早晨8点前都要赶着过延安路，不然就堵得出不来，而8点钟后出租车就不让走了。地铁是另一种选择，但上下班高峰人满为患，而且地铁口设在中国银行，从那里走到金茂大厦至少要15分钟。赶时间的白领为节省路程，甚至不顾危险，贴着复兴路隧道几十厘米宽的边沿穿行。

楼与楼之间被割裂了。周学望说，这部分是由于被建筑规范捆住了手脚。比如金茂在建时，规定要有自行车停车空间，但几年后就没用了。金茂大厦与环球金融大厦之间隔着世纪大道，这条路有100米宽。建筑师伍德说:“规划浦东时，石油价格是每桶30美元，而且中国的决策者完全被汽车给迷住了。最初设计时的所有假设都过时了。”

李东君说，规划时过于强调“明信片式”的形象展示，建筑个体一栋栋冒出来了，但交通、商业等城市功能并未完善，埋下了隐患。比如，当年曾设计了地上、地下双层环状交通体系，但因财力和楼宇间协调的问题，未能实施。3栋摩天大楼与那块10公顷的中央绿地之间，隔着宽阔的世纪大道，于是，这个“种植高楼的花园”更像是摆设。

最近，针对各交通体系间的割裂，市政部门决定在这一区域修建步行通道网络和连接各个大厦的观光平台。仲量联行亚太区董事陈立民认为，这样把楼与楼串起来，就像门户网站，才能形成良性循环。森稔说，他正与政府合作开展一项计划，即以上海环球金融中心为基础，修建一个类似于日本表参道丘的零售区，而且提议修建连接各大厦的步行区，并且为之配套餐厅、商店、公园。

陈立民1994年第一次来到浦东，当时这里还是一片荒地。上海市政府给了浦东15%的税收优惠，而且规定，凡是外国金融机构要进入上海，都要在陆家嘴设立至少1000平方米的办公空间。2002年这一政策取消，但已无一家金融机构离开，金融区的临界规模已经形成了。在他印象中，陆家嘴最大的波折是在亚洲金融危机时。金茂大厦恰在1999年1月1日建成，而且一推出就是12万平方米，犹如重磅炸弹，受市场冲击很大。它可谓“生不逢时”，原本要于1998年8月8日建成的88层大厦推迟，也从世纪大道1号改叫2号。在此之前，上海已经连续3年供过于求，1997年平均每平方米每天租金0.8美元，1998年是0.4美元，1999年最惨，0.2美元。陈立民说，他清楚记得，金茂大厦的第一单就是他帮着拉来的，康柏电脑以每平方米每天0.35美元租下了金茂36层2500平方米的面积作为总部。康柏对金茂来说犹如救命稻草，它也得到了很大优惠，一年中差不多有半年是免租的。当年的租售状况不好，金茂不得不租给华为这样的公司，尽管其睡袋牛仔裤文化与金融氛围格格不入。

金茂大厦似乎也没逃脱那个“摩天大楼指数”的诅咒——“摩天大楼盖好之日，就是经济衰退之时。”这一现象虽无科学依据，但有其内在逻辑:一般情况下，政府宽松的货币政策往往会鼓励一些大型项目的产生，而在项目完工之前，通常政策就已经开始紧缩，因此破纪录的摩天大楼工程往往能够用来预测经济危机的发生。陈立民说，环球金融大厦目前也不容乐观，今年也是金融形势不好的一年。据他观察，环球金融大厦正式推向市场的日期已经两次推后，先是要推到4月1日，现在又要推到8月1日。它面临时代金融中心、未来资产大厦等老对手的竞争，也要面对几个新对手，高宝大厦、渣打银行等。无奈它一栋楼就有将近23万平方米，相当于上海平均每年的新增供应量——40万平方米的一半。

什么样的公司需要摩天大楼呢?陈立民说，一般是两个极端，要么是高端的金融服务机构，要么是小型公司，而又以后者居多。大公司的进驻往往来自摩天大楼业主的需求，它们最初会去找些主力租户来支撑大楼品质，像康柏这样的公司。而客户方更迫切的往往是些名不见经传的小公司，比如2000年江西的“汇仁肾宝”，它当时并不出名。那个老板找到陈立民，二话不说，“帮我谈金茂吧”。他与金茂副总裁当场就敲定了合约，十分爽快。

陈立民说，2000年网络泡沫市场开始回暖，到现在是过去十几年来空置率最低的年份，浦东空置率不到0.8%。但未来再多一个摩天大楼，又是一个巨人，多少都会供过于求。一旦空置率达10%，就相当于别人一栋楼在空转。况且，金茂建了7年，环球建了14年，上海中心会5年竣工吗?摩天大楼受到的影响因素太复杂了，无法预测建成之时的市场。

摩天大楼为其不可一世的高度，也往往在品质上做一些折中。比如垂直电梯多，核心筒占空间大，要在漂亮的转角处做电梯槽，牺牲掉玻璃空间。这样一来，含金量反而不如一栋不大不小的楼。陈立民认为，除非若干年后，跨国企业愿把总部放在上海，为企业形象把经济利益放在其次，才会不遗余力抢占摩天大楼。

[无奈结局] 延迟出让 第一高楼招标一波三折

[名人奇迹] SOHO三天卖40亿 潘石屹创奇迹

[历史遗留] 世界上最动人心魄的十大废墟(图)

[绝对震撼] 世界各国上班高峰时段的情景(图)

回搜房首页 继续看新闻