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【今日看点】昔日地王今何在？赢者的诅咒悄然浮现

“已有15年历史的红牌楼汽配城将逐步搬迁至龙泉、双流等地，未来的红牌楼将重新调整商业业态结构，完成片区商业发展的升级换代；未来3至5年，晋阳片区也将被打造成中高端商贸居住区，五大花园形象彻底被改变……”这是记者日前从《武侯区城乡商业网点规划（2007-2020）（送审稿）》中获得的最新信息。

2007年12月19日，四川省商务厅下发《关于开展县级城乡商业网点规划编制工作的通知》，要求在全省开展县级城乡商业网点规划编制工作。通知下发后，成都市区包括武侯、金牛、青羊、锦江、成华、高新区在内的六大中心城区，以及双流、新都、郫县、都江堰等周边区县，相继完成《城乡商业网点规划》初步方案编制，目前，各区正在组织专家评审组对该规划送审稿进行评审，预计1月底左右有望定审公布。

城以市兴。没有商业的发展，就没有城市的兴起；没有商业的繁荣，就没有现代化大都市的繁华。商业发展于城市发展而言，其重要性不言而喻。

月满则亏，盛极必衰。商业重要，并不等于可以盲目开发，可以想当然由开发商随便拿一个地块就开发成商业项目。就目前成都各城区商业网点建设现状来看，部分区域商业由于投资开发的自发性与盲目性，导致商业网点结构与布局失衡，一方面，大型商业设施过度集中于城市中心商业区，且许多大型商场经营业态主要集中于百货店和大卖场，新型业态发育缓慢；而另一方面，一些新建社区的便民商业网点又严重不足。此外，城市商业设施盲目建设又带来诸多问题，例如网点过分集中和同质化，加剧了商业企业间的恶性竞争，导致企业整体效益下降，也破坏了商业的生态平衡。

如何平衡商业发展，保证城市发展？如何平衡城市发展与商业开发的协调性？那就是规划！

制定新的城乡商业网点规划，不仅是为各种商业企业搭建一个公平竞争的平台，减少投资的盲目性，避免过度竞争；更为重新调整成都商业格局，重塑成都商圈，为成都下一轮房地产开发指明方向。业内早就传言红牌楼汽配城要搬迁，武侯西部鞋都要外移……这些“牵一发而动全身”、影响整个区域开发格局的传言会不会在新的商业网点规划中变为现实？未来的商圈会怎样重塑？未来成都楼市的开发重心在哪里……这一系列关乎成都楼市发展方向的问题，都与新的商业网点规划息息相关。

本期，让我们携手，从武侯开始，向希望进发！

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【全局】 武侯 未来中西部商贸之都

现状 现代与传统并存

根据2007年武侯区商业网点调查显示，武侯区现有的大中型超市、大型商业网点主要分布在一环路高升桥路口以及二环路双楠路路口，三环路以外无任何大型购物场所。高升桥和双楠路两处集中了11家大型商场，成为区级商业中心。存在的问题主要是二环以外区域商业网点较为缺乏，新区商业特别是社区商业难以满足发展需要。

武侯区现有9条（科技一条街、酒吧一条街、锦里、武候祠、川藏路、音乐器材一条街、欧洲风情一条街等）商业街，其中武侯大街和老川藏路两侧共分布了4条，其余5条较为分散，但都各具特色，影响服务面较大。

小区级商业网点呈现出分散布局的特点，与市民生活密切相关的便利店、小型超市、农贸市场遍及全区，数量众多，该等级商业网点也是武侯区商业网点数量最多，空间分布最广的商业业态。

问题 盲目投资、重复建设

从武侯区商业网点现状分布情况来看，商品交易市场圈层式分布较为明显，二至三环之间的商品交易市场最为密集，而三环路以外区域市场分布较少。此外，各类商品交易市场成组成群分布态势较为明显，家具和汽车专卖店主要靠近城市交通干道集中分布，其中家具专卖店主要分布在老川藏路两侧，形成八一家具城和太平园两个集中的主要卖场；汽车专卖店主要分布在老川藏路和武侯大道两侧，呈集中化分布。这样的商业点网点分布存在的问题是：家具、汽车等专业市场占地较大，开发强度偏低，用地不集约，配套设施不完善，同时，临主干道建设的专业市场对武侯区城市功能、城市交通及城市形象的提升带来负面效应，不能适应城市发展的要求。

正如《武侯区城乡商业网点规划（2007-2020）（送审稿）》（以下简称《规划》）中对武侯区商业网点分布现状分析所言：其总体存在的问题是现代商业与传统商业并存，面对新的发展形势，现代商业发展不足，传统商业极待提升；商业发展呈现自发状态，缺乏合理的规划引导；伴随着近年来城市经济的快速增长，武侯区商业领域存在一定盲目投资和重复建设的现象。

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【今日看点】昔日地王今何在？赢者的诅咒悄然浮现

规划 打造中西部特色商务区

记者在《规划》中看到，新的武侯区商业网点规划明确提出，今后武侯区商业发展总体定位为商务城南、商贸之都。发展以商务中心、购物中心为主体的商业中心及现代服务业，将武侯区打造成为我国中西部地区一流的商务区、特色商业区和现代服务业强区；形成与城区相适应的“三轴六心两带”的商业功能总体格局。

“三轴”指人民南路科技商务集中发展轴、川藏路特色商业发展轴、武侯大道商贸设施集中发展轴三条发展轴线。人南路轴是整个城市发展的主轴线，发展重点应在于整合人南路两侧资源，不断完善人南路两侧的商务办公条件以及一环路两侧的科技商务卖场，以形成整个城市真正的科技商务集中发展区。川藏路综合发展轴是武侯区传统的商业发展轴线，着重突出武侯区自身的商业特色及历史文脉，通过提升区内商业设施品质，以形成配套成熟完善，有特色的商业集中发展功能区。而武侯大道综合发展轴则是武侯区一条新兴的商业发展轴线，发展重点应在于通过对商贸交易市场的环境培育，逐步形成武侯区商贸设施的集中发展区。

“六心”指高升桥、红牌楼、晋阳、高攀、高碑、太平寺六个片区级商业中心。片区商务中心以服务于本片区居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。设置在居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边。重点推进各片区商业中心的建设，根据各个片区的特点，以及商业发展的基础条件，结合城市发展，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自的特色，带动各片区的发展。

“两带”则指沿江安河形成的休闲服务商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。

根据《规划》要求，武侯区商业网点近期建设目标主要有两个，一是完善商业业态，提升商业档次，结合城市建设，重点打造红牌楼片区商业中心，完善高升桥片区商业中心，培育晋阳、高攀片区中心；二是突出武侯特色，重点打造人民南路科技商务区，启动建设西南物流中心。

从此次《规划》初步拟定的武侯区近期建设重点情况来看，未来武侯区除了结合各个居住区的建设，完善各个居住区商业中心的建设，重点整合现有商业资源，完善三环路以内的各规划居住区商业中心外；近期三环路以内的各类传统商品交易市场还将逐步向外调整或转变商业业态，重点对八一、太平园家私等现有市场进行改造，提档升级；启动现代化鞋业皮革交易中心建设。此外，还将加快磨子桥电子科技特色商业街产业升级，提升形象，培育主力店，扩大经营规模；以锦里为核心，连接耍都及武侯祠大街等街区，打造武侯祠文化旅游特色商业街，进一步突出特色，业态多元化；打造川音音乐主题特色街以及川大酒吧特色商业街。

此次《规划》还首次对经过武侯区内的17个地铁站点今后的商业物业进行了分类规划引导。

四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春称，此次成都市城乡商业网点规划，在全国来说是走在前面，它在成都成为新特区后把商业网点规划做进一步论证，做为参考标准，可以使成都市新的发展规划，商业和房地产发展更和谐，避免出现像熊猫城这样的烂尾楼。可以给各个区域的发展提供一定的指导思想。今后开发商建房、老百姓买房也可以更加有的放矢，事先了解该区域的配套规划。

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【片区】 六大片区 未来房产开发重心

红牌楼：生活服务区

规划重点：调整商业业态为主，通过对现状低端的汽车市场等搬迁，完成片区商业发展的升级换代。

实现方式：新建为主

红牌楼片区商业中心范围指二环路以外，沿老川藏路（成双大道）中段布置。规划红牌楼片区商业中心零售商业营业面积约11万m2，约占武侯全区零售商业总营业面积的6%。

根据《规划》定位，红牌楼片区是武侯区最重要的商业中心之一，以服务本片区居民消费为主，兼具一定的集聚辐射功能。突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，带动武侯西南片区的发展。根据《规划》要求，将把汽车、汽配市场等专业市场逐步搬迁，向城市外围组团商贸发展区域集中。红牌楼商业业态逐步调整成为以购物、餐饮、娱乐文化、商务为主的生活服务业态。商业中心的发展仍以新建为主，通过高标准建设，挖掘现代商业活力，着重特色塑造。此外，规划布局要求充分结合地铁3号线规划两处地铁站点考虑，围绕地铁站点500m范围，鼓励高强度的商业开发。而零售商业网点布置要求大型百货店约3万m2，大型超市、仓储式会员店约1万m2，其他中小型商业网点约7万m2。

晋阳：中高端商贸居住区

规划重点：以补充完善为主，通过地块二次开发，完善现代商贸的发展，包括商贸、餐饮、休闲娱乐等。

实现方式：改造与新建相结合

晋阳片区东起武阳大道、西至铁路西环线、南到武侯大道，北至清水河区域。规划晋阳片区商业中心零售商业营业总面积约9.8万m2，约占武侯全区零售商业总营业面积的5%。

根据《规划》要求，该片区定位以服务本片区居民消费为主，集聚商贸、餐饮、休闲娱乐等功能。在商业网点布置上要求加快综合整治和土地源的整合开发，结合晋阳片区发展，商业中心的建设采取改造与新建相结合。以现有的商业中心为核心，晋阳路为轴线，通过对金雁大厦、万贯商城、化名商务楼等设施的改扩建以及道路两侧部分地块的二次开发，引进一批知名餐饮、娱乐企业，加快发展专卖店、便利超市、餐饮文化娱乐网点以及家政生活服务网点。在零售商业网点的布置上，要求大型百货店约2万m2，大型超市、仓储式会员店约8000m2，其他中小型商业网点约7万m2。

四川省商业连锁协会会长冉立春称，晋阳是成都最早的社区，但商圈建设却一直滞后，大型商场都据此较远，以前这里的居民都是坐伊藤洋化堂的班车去伊藤购物，现在该区域新建楼盘数量众多，而且大多是高品质楼盘，今后大量的入驻人口对商业的需求将更加强烈，因此，政府在这个时候提出打造晋阳商圈是非常及时和必要的。同时，该片区的商业配套完善之后，人们对该片区的住房需求也会增加，这也会反过来促进片区的发展。

虽然晋阳片区目前在一些生活配套上还未能普及到每条分支的街道，人气看上去也不是很足，但随着区域内众多新型楼盘的建成入住，以及辖区政府的整治与改造和随着《成都市商业网点规划》的出台，晋阳作为今后成熟的中高端的商贸居住区，一定会在不久的将来以新型社区的面貌展现在人们的眼前。

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高升桥：三国蜀汉文化游憩商业区

规划重点：引进和开发大型商业卖场，完善商业经营业态，不断提升商圈内的商贸档次，进一步提升和完善片区商业中心。

实现方式：改造完善

高升桥片区商业中心位于川藏路与一环路交汇处，规划片区商业中心零售商业营业总面积约6.3万m2，约占武侯区全区零售商业总营业面积的4%。

武侯区将依托锦里和武候祠这两大景点以蜀汉文化为主的休闲旅游特色。今后的高升桥片区商业中心最大的亮点将是发展旅游服务、餐饮、休闲娱乐。今后，武侯区将以武候祠、锦里、耍都为据点，形成“三国蜀汉”文化游憩商业区，其核心将以武侯祠、锦里、耍都为重点，整合提升文化旅游资源，突出以“三国蜀汉”文化为内涵的旅游品牌，大力发展“游憩商业”，营造观光旅游、休闲度假、文化体验的多元化旅游氛围，打造都市“游憩商业”核心区；同时，周边区域将以锦江为纽带，梳理整合“锦江南岸”的武侯祠、望江公园、四川大学、四川音乐学院、致民路音乐文化街、太平新巷，彩虹桥、锦江桥、南门桥、安顺廊桥、兴安桥、府河音乐广场等沿河旅游及文化资源，打造“三国盛肆、天下耍都”，“百年名校、华西情结”，“风雨廊桥、成都往事”，“望江春色、生态武侯”4个主题文化游憩商业区，形成集观光休憩、文化体验、休闲娱乐为一体的“三国蜀汉”文化游憩商业区。

据介绍，今后武候祠将重点通过改造，整合资源，不断完善商业经营业态，不断提升商业档次，并结合蜀汉文化和旅游休闲为特色的武候祠以及周边地块的改造，地铁的建设规划，发展商业网点，达到合计商业总面积63000m2的要求，鼓励设置特色商业店、专业店、专卖店、特色餐饮娱乐网点等，限制设置批发市场和农贸市场。

高攀：多业态的商业中心

规划重点：结合周边地块的二次开发，依托现有大型超市等，积极引入餐饮娱乐专卖店、专业店以及社区商业网点，形成多种业态并存的商业中心。

实现发式：改造与新建相结合

高攀片区商业中心东起锦江、西至棕树南街、南到航空路，北至二环路区域。规划高攀片区商业中心零售商业营业总面积约7.3万平方米，约占武侯全区零售商业总营业面积的4%。

高攀片区商业中心定位为片区商业中心，聚集商业、餐饮、休闲、娱乐等功能。其中将加快华丰食品城、成都市航空工业技术学校等用地的整合开发，引进一批知名的商贸业入驻。同时结合高攀片区、桐梓林、棕南片区以及二环路周边的发展，改造与新建相结合。经营方式以零售为主，服务内容包括百货、专业店、综合超市、餐饮等。此外依托现有购物中心、大型超市，引进酒店、餐饮娱乐专卖店、专业店以及社区商业网点，形成多种业态并存的商业中心。零售商业网点中大型百货店约1.5万m2；大型超市、仓储式会员店约8000m2；其他中小型商业网点约5万m2，合计7.3万m2。在鼓励设置大中型综合超市的基础上，将限制批发市场、农贸市场的设置。

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高碑：配套完善的商业中心

规划重点：商业设施主要设置在武侯大道西侧区域，并结合地铁地下空间进行综合开发，使地下与地上商业活动连为一体，以商业、餐饮、休闲为主。

实现方式：改造与新建相结合

高碑商业中心位于三环路以外，武侯大道西侧范围。规划高碑片区商业中心零售商业营业总面积约6.8万m2，约占武侯全区零售商业总营业面积的4%。高碑片区商业中心的定位将随着武侯区三环路以外的区域发展，结合旧场镇引入一些大型商业设施，形成配套设施完善的片区商业中心。

据了解，该地区属于三环路以外的城市发展区域，以簇桥、金花、机投为代表的涉农街道办事处仍然是以食品、制鞋、机械加工等传统产业为支柱，工业经济占全辖区经济的80%以上。目前该范围武侯大道两侧有八一电动车城、沃尔建材市场、西南摩配批发市场、欣万隆皮革市场、福顺皮革市场等专业批发市场，零售商业主要以分散的店铺和小型的超市为主，商业设施缺乏，缺乏综合性购物场所，难以聚集人气。虽然街道办事处实现了城乡一体化发展，但社区建设缓慢，便民的商业设施在很大程度存在着规划不到位，功能不配套等问题。

今后规划将从满足本地常住居民的购物需求，消费人群为三个旧场镇片区居民以及未来居住人口，同时辐射双流县部分区域。商业设施主要考虑设置在临武侯大道西侧区域，尽量形成集中布局方式，避免人群对武侯大道的干扰。该地区也是地铁3号线簇桥站点区域。规划区域商业中心区应尽量结合地铁地下空间进行综合开发，使地下与地上商业活动连为一体，以商业、餐饮、休闲为主。鼓励设置大型购物中心、大中型综合超市等，限制生产资料、建材批发市场、农贸市场等的设置。

太平寺：零售商业中心

规划重点：引进社区型购物中心和数量适当的大型专业店和超级市场等，规划零售商业面积8.8万m2。

实现方式：新建

太平寺商业中心位于三环路以外，华兴街道办事处范围内。规划零售商业营业总面积约8.8万m2，约占武侯区全区零售商业总营业面积的5%。

太平寺商业中心的定位将结合未来新区的建设形成商业发展集中区域，为该片区服务，并辐射双流部分区域。太平寺商业中心属于规划新建的区域商业中心，引进社区型购物中心和数量适当的大型专业店和超级市场，辅以专卖店、便利店等小型便民零售网点以及餐饮服务网点。今后，改片区商业将以零售为主，主要设置专业店、专卖店、超市、便利店。餐饮网点、文化网点、娱乐网点，少量设置百货店、购物中心、大型综合超市、仓储式商场、生活服务网点，限制批发市场、农贸市场的发展；同时，要注重配套设施如停车场的建设等。

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【特色】 21个商业中心 打造“钱”途武侯

21个居住区商业中心

武侯区将重点打造21个居住区商业中心，其商业总零售营业面积约为45万m2，约占武侯区全区总零售商业营业面积的24.5%。

这21个居住区商业中心在业态选择上主要设置社区型购物中心、超市、便利店、专业店、生鲜超市、餐饮等商业服务网点；适度设置文化娱乐网点、专卖店；限制设置大型百货店、仓储式超市、批发市场；严格控制具有干扰性的非配套商业进入居住区。其规划标准按3—5万人1处设置，结合居住中心布局，服务半径500—800米，基本商业营业面积为1.5万m2；主要设置以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代居住区商业。

《规划》还要求社区商业的发展以市场为导向，以繁荣社区商业、就近满足居民日常生活为需求，为社区居民营造便利，舒适和谐的社区生活环境为目标。其形态模式按照建设的空间形态分为沿街式、组团式、多点式和分所式商业。社区商业中心必备的业种业态包括超级市场、便利店、专卖店、美容美发、洗染等专业店以及再生资源回收网点。鼓励社区商业中心的网点采取集中布局的方式设置于社区内。同时，按照建设的形成过程可分为改善完善型和规划新建型，现状已经建成住宅区的社区商业进一步改造完善。

5条特色街

未来几年，武侯区将重点发展武侯祠、磨子桥、川音三条特色街，力争将此建设成为全国闻名的特色商业街区。同时，还将发展川大文化艺术街区、欧洲风情美食购物街两条地区特色的商业街。

武侯祠拟打造文化旅游特色商业街区，以锦里为核心，形成以地域创意文化为统领的，全国知名的特色商业街区。以民俗和文化相关的中小型商业业态为主，适度引进中式风格的百货、餐饮、休闲等配套商业。链接耍都及武候祠大街等街区，成倒“T”字形布局。

磨子桥拟打造为电子科技专业街，今后，东起一环路南二段与科华北路交口，西至一环路南二段与人民南路交口的范围将主要定位为全国主要的电子科技产品交易、展示和咨询地之一。适度引进相关高科技专业店、专卖店及小型超市、餐饮等配套商业。

四川音乐学院外的街道打造音乐主题专业街，建设成为西南地区知名的音乐主题特色商业街，以音乐教育创作，乐器销售服务为主，还包括演出、交流、休闲娱乐等。积极引进和培育大型以音乐相关的大型主力店。

川大文化艺术街区成“T”字形分布，该区域今后将打造成一个相对集中的、富有文化品位的文化艺术街区。在业态选择上，将主要设置文化沙龙、书店、陶吧、艺术走廊、小型博物馆、酒吧、咖啡吧、精品饰品店等。

桐梓林区域打造欧洲风情美食购物街，结合现状发展成都市精品西餐的集中消费街区，集中欧洲风格的餐饮、酒吧、及高级时装、首饰等专业店和专卖店。统一沿街立面、店招风格、修建街道小品设施以及欧式广场、游园，突出欧式商业环境。

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17个地铁站点商业

此次武侯区城乡商业网点规划（送审稿）中，根据站点区位、性质、综合考虑地块商业地下商业的可开发商业面积与业态定位，首次对地铁站点附近的商业物业进行了先期的商业分类，但因为一些可变因素，其地铁商业详细规划将在下一步结合地铁站点规划开展。

据了解，根据相关规划，目前武侯区范围内共涉及地铁1号线、3号线、5号线以及7号线，规划小天竺站、省体育馆站、倪家桥站、桐梓林站等17个站点。其中，在省体育馆站由于是1、3号线换乘站，高升桥站是3号、5号线换乘站，又地处市中心黄金地段，今后将开发高价值、复合型商业；红牌楼站是3号线站点，今后将结合片区发展情况发展高价值、商业中心型商业；簇桥站是3号线的站点，由于今后人口密集，也将开发高价值、复合型商业。其余站点多以中等价值、社区型商业为主。

3大专业市场外迁

武侯商业将重点发展高端商品交易市场，以现代化的展销展示为主，逐步从传统的有形市场向无形市场兼备的现代化、信息化市场过渡。

几大专业市场将迁移至二三圈层的合适区域。对于现有的低端皮革市场等，规划引导远期将搬迁至二圈层的双流、金堂等地区。本区内将结合“鞋都”工业园区布局，重点发展具有产业优势的女鞋产业，以高档鞋业的展销、展示为主，打造国际性的女鞋采购市场；红牌楼汽配、二手车交易市场将逐步搬迁至龙泉，未来武侯区将重点发展高端汽车交易市场，业态以4S、3S店为主，规划引导其逐步在城市外围区域聚集发展，主要布局在三环路外侧，老川藏路以南区域；对于区域内几大食品城等，今后也将规划引导至双流等组团发展。

此外，武侯区将在太平寺机场外侧，机场路西侧，规划占地约2.7万m2的再生物资回收与批发市场；在簇桥街道办处高碑村，紧邻三环路，老川藏路，武侯大道和铁路西环线处，规划物流区为19.77hm2，配套商业区6.77hm2。

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