这是一个混乱的时代，特别是针对地震影响范围内的房地产市场而言，地震过去才不到一个月时间，各方面的预言家们便耐不住寂寞地跳将出来。他们拿着高倍放大镜检视着广大的受灾民众，妄图想从这些帐篷都没轮上的灾民夹袄里找到“激活”房市的金跳蚤。

就目前乱糟糟的声论中，从普遍的半年蛰伏论、3年肾亏论，到比较激进的5年无市场论和3个月亢奋论等不一而足。这些从3个月到60个月的混乱预言里，我们分明看到少数“人民经济学家”的幸灾乐祸和许多“为金消得人憔悴”的开发商的青筋暴跳。

混乱，混乱代表着迷茫，上一次对中心城市产生巨大影响的地震远在76年，可那时侯还没有房地产市场呢，我们完全无法拿上次京津地区的市场反应来参照本次地震对成绵地区的影响。所以，有人想到了拿洛杉矶地震、阪神地震和台北地震对市场的影响来分析本次的512地震。只是，想通过对这些成熟地区的市场照猫画虎，我们却无法回避这其中三大本质的不同：

1、 忽略了中国房地产市场中行政干预的影响；

2、 缺乏有效的巨灾保险体系带来的灾区购买力难以恢复的影响；

3、 土地占有制度的本质区别。

首先，对于国内房地产政策市的威力，大家都是领教了的，如果美日等成熟市场中行政干预对房地产行业走势的影响在整个发展中还相当有限，那国内房地产的市场响应则几乎完全是跟着政策的指挥棒在跑了。别的不说，在目前整个房地产市场销售收入中，土地成本、开发税费、各类行政管理收费几乎可以占据整个房地产销售收入的60-70%；开发和消费的两级市场中流入资金的60%以上都是来自国有的商业银行贷款。行政力在土地、税收、资金等上下游多个环节的全面垄断性控制让房地产市场成为不折不扣的“鸟笼”经济的代表。

其次，巨灾保险体系和土地政策，将对房地产市场的恢复性需求产生直接影响。在日美房地产市场中，由于土地是私有的，而土地在自然灾害中其实难以灭失的，那么日美的巨灾保险体系其实赔付基本上就只限于房产本身的损失上。由于房产是折旧的，其价值随时间递减，因此其价值即便包含内部设施，在整个房地产价值中所占比例还是相对较低。这样的保额，配合完善的再保险体系，还可以承受。

国内则不同，房地产真正的价值其实绝大多数都在物业下面的土地上，但老百姓本身只有70年使用权，一旦物业灭失，土地则面临被无偿收回的风险。因此，保险公司如果只承保物业本身，则赔付的保额相对整个购买成本杯水车薪；如果针对整个购买价格确定保额，那本次受灾上千万民众，房屋倒塌毁损数百万间，按25万/套的市场保守估价，赔付200万套民房，支付保金就达到5000亿，你干脆让中保、平安、太保、人保这些集体破产得了。

因此，在土地政策没有发生根本性变化前，我们的市场几乎无法在市场售价基础上建立相应的巨灾保险机制。按照谁拿走土地找谁去的原则，这个灾民灾后房产消费的启动，其实还是要落在各级ZF头上。当然，咱们国家长期以来强化对“公产”的保护，忽视对“私产”的保护，实际上造成在灾后重建、重新置业、债务负担上各方的责任、权利、义务不平等。

由于没有个人破产制度，个人资产抵押品在不可抗力下灭失后，个人还要承担相应的债务；同样，在这些房贷债务中占据相当比重的土地受让费用，却在房产灭失后，ZF不但不用归还，还可以再次合法地将土地免费收回。

这其中一来一去两头得利的都是ZF及其下属机构，而ZF相应应该对等付出的义务和责任，则缺乏相应的法律监督和约束，仿佛更多还在依靠自身的“道德修养”进行灾后补偿了。

就拿本次受灾区县中比较“有钱”的都江堰灾后补助为例，按照每户70平米安置房，或2000元/平米，14万/户的安置标准为例。咱们都不用说ZF应该尽到的救灾安置责任，单这14万/户的标准是否能够赎回土地使用权这一点就很可疑。

要知道灾前都江堰城区的土地一般都在150万/亩以上的，按照这些灾民保守130平米/户，原有居住区建筑容积率1.5来推算，这些民居户均光土地成本就该值20万/户的。

由于法律缺乏个人在房产灭失状态下对土地相应的支配权利认定，这由ZF按照市场价格赎回土地的举措，反倒变成了占据道德制高点的慈善行为。于是，灾民要么不得不从原有的中心区域迁出，接受ZF在一个非常不确定区域的安置房，要么接受14万，想迁回自己原来的地方，这些钱也许只购首付，其余的，他们不得不再一次贷款！

而与此同时，地方ZF拿到了国家对基础设施和灾民安置的重建资金，还有民间的资金援助，还有来自银行的低利率开发贷款，还有大量市中心无需拆迁补偿即可售出的净地。

钱，由国家来出；地，灾民给送回来；消费资金，银行给出；债务负担，灾民来还，多好的如意算盘啊。以上，还仅仅是城市建设用地，这次地震，其实农村的房子倒得更是彻底，这样也好，不用征地也不用补偿了，直接修一个高密度的农村人口聚居点就可以腾出大量的集体建设用地——我们修工厂我们搞产业，我们批土地我们收租金，白白的便宜，白占谁不占，花差花差收入真不少……

瞎话了以上这些，我真正想说的，其实是无论是3月恢复论还是5年萧条论，都不是灾后房地产重建的本质。未来的3-5年，包括成都在内的所谓灾区，其实就是个国家、银行、民间三方出钱，纳税人和灾民负债还债，地方ZF和各参与企业发财的过程。

地震，可以看作对灾区广大民众财富的一次性消耗，这种消耗其实也是一种对房产、家具等耐用商品的强制再消费，这种强制消费，对GDP大大有利，对民众则是苦难深重。因此，无论这些购买力何时暴发，都不是个值得我们高兴的事情。

既然说到这里了，那我们不妨再分析下震后的中心城市——成都的房地产走势好了。首先，成都市区没受灾，谈不上重建的问题；其次，成都必然是灾后重建资金分配和导流的聚集地；第三，随着汶川、北川、青川地质结构的变化，其再建规模必然缩小，成都将成为灾民被动城市化的主要流入地。

有了这三个依据，咱们不妨再看看全国其他市场的情况：国内其他1、2线城市房地产消费将持续大幅减少；随着货币政策和整个市场流动性的进一步紧缩，绝大多数外地开发商会陷入资金链枷锁难以自拔；房地产市场进入以消费为主导的转型期。

有了这三个外部环境，咱们就可以知道大略知道成都面临的市场环境了：

1、 成都会变得很有钱

财政部拨付了700亿，民间确定捐赠和投资约400-600亿，商业银行重建政策性新增贷款余额预估500亿好了，合计超过1600亿；从次年至第五年，即便缺乏民间捐赠、投资，ZF拨付和新增开发贷款的总量也将超过1000亿。

在整体紧缩的国内开发市场，这每年1000-2000亿的重建投资意味着什么？大家想想吧，如果再考虑成都周边受灾区域的矿产、水能、旅游资源的重新启动，只要有政策，外资投资额度也相当值得期待。

热钱横流的成都是什么感觉，想想07年的深圳吧。

2、 名义GDP高得惊人

由于地震摧毁的对象多为基础设施和个人财富，对四川实际GDP影响相当有限。如果预期08年四川GDP仍能保持万亿规模，则新增1600亿投资规模，按照50%的投资收益率计算，产生的GDP新增量仍然将达到2400亿，这相当于将原有的名义GDP提高的24%！

同样，在其后的整个重建过程中，由财政投资和信贷支持拉动的名义GDP增量都在15-20%以上。要知道，中国的地方ZF，虽然很不擅长于提高公民收入，增加消费来带动经济；但弄投资、上项目，逢一添十搞重建的能力还是一等一的。

地震，等于给了他们一次大规模重复建设的机会，正中下怀！

3、 通胀指数引领全国

由于地震造成的新增食品、生活用品的消费；产能下降导致工业品出厂价格指数EPI的攀升；基础设施损坏带来服务价格提升，以及相对宽松的货币环境造成的供应过剩等原因。

成都的消费物价指数或许将达到恐怖的10%以上，生活成本迅速向国内一线城市看齐。摊算到GDP的折减系数，将会大大降低实际的GDP增量。

4、 畸形的房地产市场

一方面是货币供应和重建工程造就的一些闪电式富翁；一方面是潜在高通胀造成普通居民的购买力下降；一方面是灾区流入的缺乏购买力的城市化人口。成都的社会结构可能迅速向着M型社会转化，中产力量的缺失将深深损坏大众商品房地产消费的根基。另一方面豪华别墅与安置房、廉租房一样，则可能突然间变得人满为患。

成都也许能够借助本次地震的契机在GDP增长上迅速向北京、上海、广州等一线城市看齐，但是我们付出的代价可能是：一个贫富差距空前的城市，一个不再宜居的城市，一个丧失休闲魅力的成都。

钱可载舟，亦可覆舟，对待即将涌入的大笔钞票，ZF的态度将决定这个城市的未来……