平稳和理性的房价更利发展

今年以来,全国各地住宅市场成交量普遍回升。万科披露的5月份销售简报显示,5月份万科实现销售面积69.7万平方米,销售金额64.1亿元,分别比2008年同期增长19.3%和19.7%。今年前五个月累计销售面积281.7万平方米,销售金额238.9亿元,分别比2008年同期增长27.4%和20.9%。

主要城市的市场成交量上升幅度更大,很多地区甚至已经超过2007年同期的水平,而随着市场成交量的放大,多数城市的房价,无论是新房价格还是二手房较之年初时都已经有明显上涨。

谭华杰认为,房价的上涨反映了市场信心的回升。但另一方面,在整体经济形势尚不明朗的情况下,价格的上涨如果脱离家庭收入的增长幅度,可能会影响到自住需求的释放,并给市场的后续走势带来不确定性。

拿地方面仍应谨慎

随着住宅市场成交量持续攀升,近期土地市场也呈现出前所未有的活跃。以万科为例,中国证券报记者统计,从5月至今短短40多天,万科在6个城市共拿下8幅地块,投资总额达到42.83亿元。对此,谭华杰表示,近期土地市场的活跃一方面因为市场信心的提升,另一方面,开发企业的资金状况随着销售提升而普遍得到改善,这也为企业补充项目资源创造了有利的条件。

万科的销售简报显示,仅5月份就增加6个新项目, 包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块,合计建筑面积约188.34万平方米。

尽管拿地增加,谭华杰亦坦陈目前一些地区的地价仍然偏高。他表示,最近几年以来,地价对房价的比例逐渐上升,市场的调整并没有改变这一趋势。如果未来房价保持平稳或温和的上涨,那么按照很多地方现在的地价水平,事实上企业很难获得合理的投资回报。而在整体经济环境仍然具有不确定性的情况下,对未来的房价做出过高的预期显然带有较大的冒险因素。

他表示,经过前两年的市场调整,很多企业已经认识到在项目获取上应该采取相对谨慎的态度。目前万科进行新项目决策时会重点关注土地价格是否合理、项目风险是否可控,并在此基础上,综合考虑收益空间、开发周期、资金占用等因素,精挑细选。他特别提到,由于目前一线城市的土地市场竞争相对更加激烈,地价中带有较大的预期成分,万科近期新增的项目基本上位于二三线城市。

事实上,除5月份销售简报公布的6个项目外,万科近期新获取的项目也都位于二三线城市。6月8日,万科刚刚在厦门土地出让拍卖会现场拿下一幅地块,位于厦门岛内湖边水库片区湖心岛北侧。此前,万科曾参与了深圳宝安区3宗地块和广州珠江新城某地块的角逐,但因对手出价太高而未得。6月12日,万科在福州的土地拍卖会上拿下福州仓山区则徐大道以西一幅地块。

谭华杰认为,过高的地价在一定程度上会阻碍市场的理性发展。尽管如此,他并不赞同将地价过高的原因归咎于土地招拍挂制度。相反,他表示从实际情况来看,在协议出让的低价土地上建成的住房价格与招拍挂获取的土地没有区别,而招拍挂制度在公开性和透明性方面显然具有无法取代的优势。

谭华杰还表示,就长远来看,价格的上涨主要是因为供应不足引起的,实际观察到的情况也显示,在土地供应充足的城市,房价、地价表现较为稳定;而在土地供应不足的城市,房价、地价波动幅度更大。从这个角度出发,他建议应增加土地供应,进一步完善招拍挂制度,以稳定地价和房价。