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2014 Q1

中国商业地产

季度报告

随着中国城镇化进程加快推进，一线城市的商业升级，中国

商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫

论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场更多不确定，

商业地产对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场

发展脉络、展望未来趋势的风向标。

中国商业地产市场指数系统，综合了宏观经济、商用土地、

租金及空置率等数据，考虑到商业地产的特点以及电商与实

体商业的竞合发展，更纳入品牌零售商及商业地产O2O的发

展指标。从而为商业地产投资提供参考，为企业战略发展提

供指引，为政府政策制订提供依据。

概述

中国商业地产继续呈现波浪形上升趋势，尽管季度性因素导

致短期指数的下降，但同比依然达到12.5%的增长。尽管商

用土地的投资高峰期已过，一二线城市租金水平趋于稳定，

然而来自零售商的开店计划和宏观经济数据依然支持整体指

数上行。预计在2014年三、四季度会呈现加速上扬。

2014年第一季度，中国商业地产指数（CCI）为133.9，前

期值为138.8，下跌4.9，同比上涨12.5%，环比下跌3.5%，

整体呈波动上行走势。

由2013年第四季度市场高位而产生的落差，造成宏观经济、

商用物业及O2O指数环比跌幅较大。

表:中国商业地产指数

160.0

140.0

120.0

100.0

80.0

138.8

133.9

128.6

123.9

120.6

119.0

109.2

102.1

100.0

2013Q1

Q2

Q3

Q4

2014Q1

Q3

Q4

2012Q1

Q2

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:中国商业地产指数环比与同比

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

45%

13%

12%

11%

7%

2%

5%

-1%

-1%

-4%

-7%

-7%

-9%

-31%

宏观经济

指数

商用土地

指数

商用物业

指数

零售商信

心指数

写字楼物

业指数

中国商业

地产指数

O2O

指数

■ 环比 ■ 同比

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

02

中国商业地产季度报告

Part 1

中国商业地产指数

中国宏观经济指数

中国宏观经济指数是根据中国主要城市经济数据计算所得，

涵盖与商业地产生态环境密切相关的GDP、社会消费品零售

总额、人均可支配收入等主要经济指标，综合反映经济走势。

2014年第一季度，中国宏观经济指数为122.4，前期值为

133.8，下跌11.4，同比上涨11.1%，环比下跌8.5%，基

本保持年10%的涨幅。

第一季度的数据显示，社会消费品零售总额同比和环比的增

幅均超过GDP 增幅，由消费拉动经济增长的趋势正逐步显

现，也将成为商业地产长期稳健发展的基石。

中国商用土地指数

中国商用土地指数，涵盖了商用土地成交数量、成交楼板价、

溢价率、流标率等数据，综合反映开发商对商业地产开发的

投资积极性。

2014年第一季度，中国商用土地指数（CLI）为79.9，前

期值为80.8，下降0.9，同比下跌30.8%，环比下跌1.1%。

在投资信心与政府推动的双重作用下，2012年年末商用

地产土地成交达到阶段性峰值，其成交楼板价和溢价率

均达到历史高位。以3~4年的平均建设周期估算，预计

2015~2016年将进入商业项目集中入市的爆发期。

而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超

过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之

下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底

回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性

发展。

从商用与住宅土地的楼板价与溢价率比值来看，一线城市商

用土地市场相对理性，与商业地产的发展规律基本一致，且

自2013年以来土地价格波动均处于良性态势，整体而言风

险较小。

而作为当下中国快速发展的主体，二线城市的商用土地市场

正经历着相对无序的阶段，巨大的发展机会带来了空前高涨

的投资热情。而大多开发商却对角逐背后的风险心存侥幸。

三线城市商用土地市场相对稳定，相对而言被长期边缘化。

面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，

优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替

代二线城市的一片蓝海。

表:中国宏观经济指数

140.0

120.0

100.0

80.0

133.8

122.4

120.4

114.1

110.4

107.7

102.4

100.0

97.9

2012Q1

Q4

Q2

Q2

Q3

Q3

Q4

2014Q1

2013Q1

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:中国商用土地指数

180.0

120.0

60.0

118.8

115.5

113.2

104.5

101.4

100.0

95.9

80.8

79.9

Q3

Q4

2013Q1

Q2

Q2

2014Q1

Q3

2012Q1

Q4

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:商用与住宅地块楼板价比

400%

300%

200%

100%

0%

2013Q1

2014Q1

Q2

Q3

Q4

2012Q1

Q3

Q4

Q2

■ 一线城市 ■ 二线城市 ■ 三线城市

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:商用与住宅地块溢价率比

800%

600%

400%

200%

0%

Q4

Q3

Q2

2014Q1

Q2

Q3

Q4

2013Q1

2012Q1

■ 一线城市 ■ 二线城市 ■ 三线城市

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

03

2014 Q1

中国商用物业指数

2014年第一季度，中国商用物业指数（CRI）为109.6，前

期值为111.1，下跌1.5，同比微涨2.0%，环比微跌1.4%。

一线城市得益于强劲的消费需求，以及优质品牌的青睐。空

置率长期维持在个位数，其中北京的空置率逐年下滑，源于

北京商业项目新增供应量相对有限。同样，上海空置率也长

期处于低位，平均不足5%。受低空置率刺激，一线城市租

金水平平稳上升，每年保持约5%的涨幅，上海商用物业租

金领先于全国，相对之下，其租金平均水平约为二线城市的

两倍，三线城市的三倍以上。

二线城市受前期土地持续供应的影响，空置率长期维持在

14~15%的高位。由于有效需求无法在短期内迅速提升，

因此部分城市随着未来1~2年商业项目集中上市期的到来，

该数值存在进一步恶化的趋势。在此背景之下，二线城市租

金水平长期处于整体偏低，相对稳定，偶有回落的局面。

与二线城市相比，三线城市空置率仅略高于一线城市，风险

相对有限。尽管如此，三线城市仍未受到广泛青睐，其主要

原因在于与住宅基本持平的土地价格，及相对较低的租金收

益，使三线城市商用物业的开发尚缺乏相对理想的资产回报。

预计未来破解困局之道，一方面有赖于理性的商用物业租售

并举策略与产品设置，以此平衡收益，扩大溢价。另一方面，

有赖于通过非传统的业态设置，以及优质品牌的全新导入，

挖掘新的消费潜能，以此提升项目综合收益。

表:中国商用物业指数

140.0

120.0

100.0

80.0

111.1

110.9

109.6

109.8

107.5

103.1

101.2

100.9

100.0

Q4

Q2

2012Q1

2013Q1

Q2

Q3

Q4

2014Q1

Q3

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:中国商用物业租金水平及空置率

40

30

20

10

0

20%

15%

10%

5%

0%

2012Q1

Q2

Q3

2013Q1

Q3

Q4

2014Q1

Q4

Q2

■ 一线城市空置率 ■ 二线城市空置率 ■ 三线城市空置率

— 一线城市租金水平 — 二线城市租金水平 — 三线城市租金水平

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

中国写字楼物业指数

2014年第一季度，中国写字楼物业指数（COI）为109.3，

前期值为102.4，上升6.9，同比上涨6.4%，环比上涨6.7%。

一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外

资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。这

使得一线城市空置率长期保持个位数，平均租金坚挺且稳定。

与二、三线城市相比处于十分显著的优势地位。

而几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的

阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。

预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成

来自于二线城市。

在此背景之下，二线城市写字楼空置率居高不下，租金持续

低迷则成为必然。2014年第一季度，其空置率达到历史峰值，

其中部分城市空置率已经超过30%。而二线城市平均租金

长期低迷，甚至接近于三线城市则成为必然。

就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品

增值策略，打造所属城市的“蓝筹”办公项目，或成为破局，

并刷新市场最高租金的有效手段。

表:中国写字楼物业指数

140.0

120.0

100.0

80.0

109.3

102.7

102.4

101.4

98.5

100.0

99.5

99.2

95.2

Q2

Q4

Q4

2014Q1

Q2

Q3

Q3

2012Q1

2013Q1

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:中国写字楼租金水平及空置率

15

10

5

0

30%

20%

10%

0%

2012Q1

Q4

Q4

Q2

Q3

2014Q1

Q3

Q2

2013Q1

■ 一线城市空置率 ■ 二线城市空置率 ■ 三线城市空置率

— 一线城市租金水平 — 二线城市租金水平 — 三线城市租金水平

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

04

中国商业地产季度报告

中国零售商信心指数

2014年第一季度，中国零售商信心指数（RCI）为125.6，

前期值为135.6，下跌10.0，同比上涨12.7%，环比下跌7.4%。

零售商信心指数总体而言，具备一定的超前性与规律性。基

于圣诞至春节的年度消费高峰，往往在各年第四季度呈现最

高值，而次年第一季度进入低谷，随后缓步上升。

从整体趋势来看，近年来零售商信心处于稳步攀升的良性态

势。这一方面得益于各线城市的消费力均处于快速上升的阶

段，另一方面越来越多的优质商用物业，为部分业态及品牌

提供了理想的扩张空间与谈判优势。

从行业来看，奢侈品零售商已经放缓了开店节奏，从2013

年第一季度起，开店的数量明显减少；而快时尚依然处于高

速扩张的阶段，第二及第三季度是开店高峰期；此外轻奢逐

渐深入中国市场，已经开始布局二三线城市。

高端餐饮虽然受市场影响严重，开店计划暂缓，而一些面向

大众消费群体的连锁餐饮开店迅速，从2012年至2014年

第一季度，开店数量的涨幅已经超过400%。

中国O2O指数

中国O2O指数涵盖了网购总额、零售商线上线下销售总额

及占比等反映中国市场O2O现状的指向性数据。

2014年第一季度，中国O2O指数（O2OI）为316.7，前

期值为342.3，下跌25.6，同比上涨45.0%，环比下跌7.4%。

根据零售商线上线下销售总额的数据统计，线上销售的比重

每年以2-3倍的增速在扩大，其中户外休闲类服饰的增速

最快，达到346.7%。

表:中国零售商信心指数

200.0

160.0

120.0

80.0

135.6

130.3

125.6

124.7

118.5

116.3

111.4

109.8

100.0

2012Q1

Q2

Q3

Q4

2013Q1

Q2

Q3

Q4

2014Q1

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:零售商开店趋势图

500

400

300

200

100

0

Q3

Q4

2013Q1

Q2

Q3

Q4

2014Q1

2012Q1

Q2

■ 奢侈品 ■ 快时尚 ■ 连锁餐饮

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:中国O2O指数

342.3

360.0

300.0

240.0

180.0

120.0

60.0

316.7

279.7

260.1

218.4

211.0

146.9

116.5

100.0

2012Q1

Q2

Q3

Q4

2013Q1

Q2

Q3

Q4

2014Q1

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:零售商线上线下销售额比重

2013

2013

精品女装

户外休闲服饰

2012

2012

■ 线下 ■ 线上

■ 线下 ■ 线上

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

05

2014 Q1

Part 2

市场热点

随着开发商逐渐向商业地产细分领域转型，2014年第一季

度的热门投资领域为旅游娱乐业、养老地产和儿童业态。

大型房企进军旅游娱乐业，主题乐园和度假

型酒店是主要投资方向

受国家旅游政策支持，近年来国内旅游产业发展趋势良好，

而国民收入逐步提升也有利于推进旅游市场革新。2014年第

一季度多达11家大型房企宣布参与建设旅游地产项目，市场

需求旺盛、政策鼓励及科技便利化是开发商转型发展旅游产

业的主要原因。

其中万达集团收购安徽环球国旅为旗下第四家旅行社，并在

全国范围内投资多个主题乐园项目，加大其旅游地产服务链

布局。而复星集团宣布计划在上海迪士尼建七星级酒店，看

好国内度假型酒店市场。

政府大力推动养老地产，开发商布局养老社区

随着中国老龄化趋势逐渐显现，65岁以上人口约占全国人

口的10%。2014年起，多地政府将养老地产招商作为政绩

考核指标，大力推行养老地产及相关产业建设，并给予一定

财政补贴，导致养老地产投资热度大增。

除了万科、绿地、保利、招商等品牌房企纷纷涉足养老地产

开发，中国平安等商业保险企业也不甘落后，已在全国范围

内大力布局养老地产项目。也有不少开发商和金融企业联合

打造养老社区，并引入国际养老专业品牌。

表:国内旅游收入（2009-2013年）

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

25%

20%

15%

10%

5%

0%

26,276

24%

24%

22,706

19,306

18%

16%

16%

12,580

10,184

2009

2012

2011

2010

2013

■ 国内旅游收入(亿元) ■ 增幅

数据来源：国家统计局

表: 2014年在建及待建大型旅游地产项目

投资额

（亿元）

120

60

300

预计年接待量

（万人）

800

300

2,000

规模（m2）

20.6

18.6

120

开发商

首寰

万达

万达

项目

北京环球影城

主题公园

万达电影乐园

“汉秀”

滨湖万达城

所在地

北京

武汉

无锡

规划

影城中心、主题娱乐项目

电影科技娱乐项目、大型剧场

旅游、商业、酒店、文化

(大型舞台秀、电影乐园、电影城)

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

表:国内老年人口及结构（2008-2013年）

15%

10%

5%

0%

15,000

10,000

5,000

0

12,714

12,288

11,894

11,307

10,956

9.4%

9.1%

8.9%

8.5%

8.2%

2011

2010

2009

2013

2012

■ 65岁以上老年人口（万人） ■ 老年人口占比

数据来源：国家统计局

06

中国商业地产季度报告

儿童业态成购物中心第四大主力租户

在开发商看来，儿童体验业态已经成为继百货、大卖场、电

影院之后的第四主力租户。尤其儿童职业体验馆进入中国后

短短几年便在全国遍地开花，发展尤为迅猛。开发商在初期

规划中往往为儿童业态预留面积，有些甚至开始打造独立的

儿童购物中心。

购物中心引入儿童业态主要基于以下考虑因素：

·内部因素：降低购物中心招商和管理难度。虽然儿童业态

的承租能力偏低，但租赁面积往往超过2,000平方米，有利

于购物中心集中经营管理。

·外部因素：儿童消费的虹吸效应。儿童业态的最大特点是

“一人带动全家”。购物中心纷纷加大儿童业态的比重，从

而提高客流量，儿童业态也因此成为购物中心升级强化的重点。

表: 2014年已建及在建儿童业态项目

项目名称

北京新光百货

佛山东方广场

悠唐购物中心

成都国际金融中心

龙华星河cococity

杭州起跑线儿童新天地

宝能天地购物中心

上海“世茂纳米魔幻城”

开发商

华联集团

佛山东建

北京兆泰置业

九龙仓

星河集团

省直同人集团

宝能集团

世茂集团

主打特色

儿童沙画亲子娱乐区

智能体验式儿童百货店

儿童教育基地

每月举办family day趣味活动

冰悦滑冰场等儿童业态

突出儿童化主题

全年龄儿童教育培训

真冰场、儿童职业体验中心

室内主题乐园、魔幻城堡

开业时间

2013.12

2013.12

2013.12

2014.1

2014.1

2014.1

2015

2015-2016

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

07

2014 Q1

传统超市整合增多，精品超市扩张加速

在电商来势汹汹的冲击下，商超进入了行业洗牌期。2014

年第一季度，不少大型传统超市在这场战役中被迫调整战线

缩水关店。与之形成鲜明对比的则是高速拓展的精品超市，

已有计划在全国范围布局，各城市也出现了新进驻品牌商。

虽然遭遇行业动荡，但长远来看传统超市并不会被电商取

代，而精品超市的发展具有较大空间，主要原因为：

·卡券合作等手段维持传统超市长久生存。许多传统百货和

超市依靠消费卡、积点卡、抵扣券等卡券锁定固定消费群，

而不少传统超市还与信用卡机构合作拓展客户。

·商业升级促使精品超市加速扩张。中心区域的旧区商业升

级正在不少城市中进行，而随着商家品牌更替及定位升级，

精品超市也正替代传统超市进入诸多核心商圈。

奢侈品牌收缩战线，轻奢计划扩张

亚太区奢侈品市场消费疲软直接拉低了众多品牌的全球市

场增长，多个奢侈品牌亦表示2014年将暂停在中国开设新

店。与奢侈品的低迷态势不同，轻奢则表现良好增势，介于

奢侈品和快时尚两者之间的轻奢品牌存在市场空缺，在中国

尚处于培育期，具有较大的市场潜力。

随着高端消费人群的喜好转变，低调而个性化的小众轻奢越

来越深受青睐，这也是连卡佛等高端买手店在经历失败之后

于2014年卷土重来并迅速扩张的主要原因。

实体商业O2O策略：“联姻”电商实现双赢

2014年第一季度，阿里联手五家百货商切入线下布局

O2O，又入股银泰合作发展银泰网；而腾讯也以入股华南

城、与王府井合作弥补其线下短板。电商和实体商业已不再

对立，双双“牵手”合作实现双赢才是大势所趋。

在电商和实体商业合作的模式中，电商往往提供客户群、资

金、电商技术，而实体商业则占有品牌优势。双方合作扩大

泛渠道服务，以覆盖地理位置未及的消费者，所带来的业务

量将会成倍增长。

品牌商O2O策略：线上线下联动扩大市场

份额

2014年第一季度，品牌商的O2O策略主要有两类策略：

·提供线下便利服务吸引顾客，提高线下门店的销量，通常

支持在线支付、二维码扫描、优惠券发放以及实体店铺查询。

·提供私人导购服务，多渠道向消费者单独推送商品和优惠

信息。除了线上导购，还可以线下预约试衣，并提供个性化

商品推荐。