商业

商业地产的核心是商业，需要研究人性和消费行为模式。这是一个追求个性化的时代，这也使得市场逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群，寻求错位竞争。在这一领域，房地产开发商们还需向快消品牌学习。

地产
曾经的打折促销策划“价格战”、招揽更多主力店入驻，如今已不再被国内购物中心所热衷。取而代之的是以艺术、人文、自然等为理念，以增强体验性消费为核心的变革正在购物中心兴起。融合更多社会功能，让消费者在享受空间的同时也能通过体验来创造记忆，才是王道。

金融
商业地产项目是资金高度密集的运作体，把地产当作资本运作的载体，商业、地产、金融三者互动，才能体现商业地产开发的优势。眼下越来越多的房地产商正逐渐从单纯的“开发者”向“制作人”，金融化与资本化或将成为未来商业地产的一门必修课。

小趋势：全球顶级分析家马克·佩恩指出“当下人们普遍的想法往往是错误和过时的。”社会不再是一个大熔炉，而被分成了一个个有着不同喜好和生活方式的群体。那些小的、新的、热情的群体，正在社会发展中起着重大作用。在美国3亿人口中，只要有1%，即300万人口在价值观或生活习惯，或行为方式，甚至在身体特征上相同或近似，从而构成了一个群体，且具有目前社会不能满足的共同需求，即是一种“小趋势”。马克·佩恩认为当今世界最大的趋势就是这些“小趋势”的形成。

一、她
WHY
1.有调查表明93.5%的18～35岁的女性都有过各种各样非理性消费行为，且非理性消费占女性消费支出的比重达到20%。

2.“荷包掌握在她手中”这个源于上个世纪的家庭经济模式不但在本世纪得到加强，甚至进一步演变为社会经济模式，成了影响产品销售策略的根本点。

3.女性社会地位日益提高，同时经济地位也越来越独立。

HOW
1.设定女性为主要目标客群，进行有针对的招商。

2.设置女性相关主题馆。

3.从主题设定到建筑设计，从招商到整体氛围营造，女性为唯一目标客群。

WHO

东京维纳斯城堡：为强化“女士的主题公园”，项目选择了罗马神话中“爱与美的女神”维纳斯作为其主题景观表现元素，并与欧洲复兴街、水景雕塑、神话壁画、人造日光等结合来演绎其主题。在主题表现方面软硬并重，以女性消费文化为主题进行商业规划，大部分商家基本上是以经营女性消费品类为主的商家。主题体验与人性备至的购物氛围也让女性顾客获得了更多的尊重及更大的享受。

上海大悦城：前期调研主要以最具消费厚度和时尚带动力的年轻女性为对象。年轻女孩、白领丽人和她们的“吃”，是上海大悦城关注的三个焦点，设计业态组合时以满足女孩子享受美食、喜爱购物的需求为基础。年轻女孩还特别喜欢社交，通常会和闺蜜们聚餐或与男友甜蜜约会，她们愿意与朋友分享购物体验，因此项目的推广也特别向年轻白领女性倾斜，口碑传播比较迅速。

二、儿童
WHY
1.中国每年新生婴儿超200万，且这个生育高峰将持续到2015年，母婴用品市场潜力巨大，渠道选择呈多样性发展。

2.“6+1”的家庭模式催化母婴童用品市场高速发展。

3.目前很多人都已认识到购物中心更多的是一个家庭式购物休闲娱乐平台，儿童乐园的聚客、留客能力巨大。

HOW
1.业态相对简单的儿童娱乐设施，或以大型玩具为主题的传统儿童乐园。

2.可模拟各种职业、学习各种技能的体验式儿童乐园（新型儿童乐园）。一般选址于购物中心，作为主力店，或独立场馆。

3.以儿童为主题的购物中心。

WHO

昆明金魔方新未来城：是云南首家儿童职业体验馆。因其独特的娱乐教育理念，开业初期便在西南地区受到极大关注，各大平面网络媒体纷纷报道。开业一年时间便创造了接待来自云南乃至周边省市体验者近15万人次的记录，节假日更是场场爆满，甚至需要提前一个月预定甚至加场。2012年下半年，金魔方新未来城儿童职业体验馆全面升级扩展，收购昆明市中心18000名米新楼“五华玉都”扩大经营的消息在国内儿童职业体验馆业内不胫而走。业内人士透露，金魔方儿童新未来城模式还将在西南地区复制多家。这一利好消息，无疑为探索转型道路的国内儿童职业体验馆行业注入一剂强心针。

鸟巢儿童体验中心：它是全球首个奥林匹克情境式体验项目，它是全球首个针对3-12岁少年儿童开展的奥林匹克情景式体验项目，专注为儿童提供全国唯一的奥运文化体验、奥运体育体验以及奥运职业体验，让孩子们在体验的过程中培养运动意识，享受运动快乐，促进身心素质、体育知识以及社会技能的全面提升。

所有来儿童体验中心参加模拟奥运会的孩子们，都要经过正确的体育培训，掌握体育知识后才能参加比赛。全程模拟2008北京奥运会举办形式，不仅最大限度的还原了北京奥运会历程，让孩子们在参加比赛的过程当中传承及弘扬奥林匹克精神，而且可以通过在职业扮演里的出色表现得到升级的机会，丰富多彩的竞技项目彰显体育的绝对魅力，给孩子带来健康的生活。

大量的虚拟仿真设备给孩子带来奇趣的科技体验，皮划艇、高尔夫球场、滑雪赛场、从设施到体验项目的设计都富含高科技含量，充满未来科技感，很容易就将孩子带入到充满未来科技的情境中，用精彩的未来世界丰富孩子的童年。

上海孩子王：坚持大店原则，与早教机构、儿童摄影机构、培训班、游乐场等进行捆绑，增加对消费者的黏度，保障实体店能给予顾客满意的体验。各种母婴童用品品类齐全，涵盖了准妈妈和0～14岁孩子的衣、食、住、行、玩、教、乐等各种成长所需，满足目标客群一站式购物的需要。

东京Kidzania：全商场185家店铺囊括的商业业态一应俱全。以真实社会中2/3大小的比例打造包括超市、银行、美容院等50余个职业体验设施。入园时，孩子可获取一定量的虚拟货币，在馆内的超市、餐饮店等进行消费，如果钱不够可以去打工，获得相应的虚拟收入，将钱存入“银行”，获得“储蓄卡”，学习真实的社会运作。

杭州DO都城：项目主体是杭州市青少年发展中心，场馆是校外素质教育基地。有的学校分春夏秋冬组织4次，高频次的团体票形式给场馆带来可观的收益。DO都城是国内回收成本比较快的项目，政府背景使它拥有源源不断的资金流支持，而资金流是儿童职业体验馆能够持续顺畅发展的先决条件。

三、3D

WHY
1.美国3D立体绘画家库尔特在全世界各地陆续创造了众多令人叹奇的街头艺术作品，使得3D立体画特别的表现形式日渐受到关注。

2.对旅行冒险充满好奇，同时又喜欢摄影留念，特别是拍摄奇怪、充满趣味的照片，成为新一代追求新奇的年轻人的一个共同标签。

3.3D立体画由于和参观者的良好互动性以及超强的视觉冲击力，现已成为越来越多商场举办各种活动宣传的又一利器，同时也可为商场增添灵动的艺术气息。

HOW
1.设置3D墙地面立体画展示区，多为短期营销手段。

2.开设具有一定规模的3D专用展示场馆。

3.举办DIY3D绘画活动，多为亲子、情侣互动活动。

WHO
首尔3D幻觉立体美术馆：以2次元的平面绘画呈现3次元立体效果，常设有错视绘画展馆、希腊神话体验馆及2个圣托里尼首尔画廊，其中的错视绘画展馆由九个主题馆组成。馆内所有作品皆可触摸和自由拍照，参观者利用全身摆出各种姿势来趟大冒险，照出各种有趣的照片。此外还能身历其境，实现与绘画作品互动的梦想，从而获得神奇的三维视觉效果。

天津银河国际购物中心：引入韩国近年来较为流行的大众艺术，在商场内特设有青年创意3D画一条街。青年艺术家通过特殊的绘画手段，模拟展示三维视觉艺术，使观赏者有身临其境之感。3D墙画共有几十幅作品，立体感十足，展示期间引来众多来往顾客驻足与拍照。

四、社交网络
WHY
1.移动终端如火如荼，网购快速发展，大数据时代到来，都意味着“新媒体”在现代商业竞争中占有越来越重要的地位。

2.得网民者得天下。网民这个市场，是最先进、最活跃的消费群体，也是今后消费热点最多的群体。

3.据某购物中心研究表明，相比于在商店里购物，在线购买过程让消费者感到更舒适，而且消费者很少会放弃他们的网上购物车。

HOW
1.提供免费的wifi全覆盖，为消费者提供了及时解相关信息及保持互动的可能。

2.通过微博、微信等官方账号，进行相关信息发布与客户关系维护。

3.推出专属APP，为顾客提供贴心贴身服务。

4.购物中心开设网上商城，消费者可享受便捷的在线购物。

WHO

北京新东安商场：北京第一家开通免费wifi的大型商场，商场内覆盖的wifi对顾客和商铺完全免费，无需缴纳任何费用，只需随身携带具有wifi上网功能的笔记本电脑、手机等终端，即可进行网络的连接，打造完全免费的wifi区域。据说在新东安商场用上网本下载了一首3M的歌曲，一分钟也不要。

香港IFC：香港IFC的APP有个很有意思的功能：“设立聚餐”，即喊人吃饭。此功能是基于FACEBOOK的活动功能发展出来的，基本原理就是“邀请朋友吃饭、朋友确认、到点吃饭”，这是增强互动体验的关键功能。加入“聚餐”这一飞跃，初步将餐饮的社交功能从线上连接到线下，正符合现今“体验至上”的购物中心运营理念。

北京广德购物中心：搭建了京城首个3D网上购物商场。这个网络虚拟平台，能让消费者足不出户体验商场百货区各店铺的3D实景，还可观看商户上传的商品图像等信息。这不仅会为顾客提供身临其境的购物体验，也实现了商场线上线下销售的一体化。同时，该平台将和百度、搜狐等大型门户网站实现对接。

五、水
WHY
1.据统计，我国六成白领过劳，专家建议“亲近自然”。心理学的实践证明，因本能和遗传的作用，人对大自然会产生一种亲切感，而这种亲切感会让人倍感放松。

2.我国都市人亲近自然的梦想大多因工作繁忙、路途遥远、财力有限等原因而搁置。

3.将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，在形态上能给人以变化感，使项目产生差异化。

HOW
1.引入河流等天然水系。

2.与建筑及周边环境结合营造人造水系。

3.以“水”为主题。

WHO
福冈博多运河城：形似峡谷状，圆弧状的室外中庭作为公共空间，辟有一条长约180米的人工河流，其中增建了特色“水边空间”，确保能看见整个设施，构成了一座环游性极高的场所。行径路线大多设计为小型迷宫式，进一步提高环游性。中庭被划分为五个片区，分设中心舞台及可供孩子们戏水的场地等，使人们身处其中能兴致勃勃地游玩和散步。以流水为背景，创造出物、人、信息相互交融的“都市剧场空间”。

南京水游城：国内首个水主题时尚购物中心，其概念来源于日本。南京水游城有长280米深40厘米的人工支运河、365天全天候演出的剧场、100多平方米的表演舞台……将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施。水游城的穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，体现了开放、愉悦、亲近自然的设计追求。

六、艺术
WHY
1.用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。

2.越来越多的人认为，逛商场有时也并不一定是为了买东西，就是找个可以消遣的地方，甚至是获取精神食粮。

3.缺乏艺术的生活和生活中缺乏艺术，这个社会都将不是一个完整的、健全的社会。而忙碌的现代社会，多数人总因各种理由，与“艺术”无法亲密接触。

HOW
1.打造艺术文化主题购物中心，将艺术融入建筑与整体理念，并不定期举行文化艺术类型活动。

2.进行艺术主题营销活动，如举办相关展览。

3.引入艺术类主力店。

WHO
香港K11：定位于“艺术购物中心”，18个艺廊遍布购物中心各层店铺之间，通过不同的艺术交流活动、展览和驻场艺术家计划，赋予了项目独一无二的艺术内涵。K11的艺术是互动的，而不是去买价值连城的艺术品进行单纯的展示。同时，互动体验也非常多，除了艺术品展览，还有各种手工作坊、艺术课堂，是艺术家与消费者互动的场所，且这些活动都能增加消费者的黏性。

上海喜马拉雅中心：以艺术文化为核心，将顶级文化酒店、商场与美术馆、剧场相结合，创造了上海多项“之最”：最大的“异形体”建筑——无极场；全球首家大型开放式博物馆——喜玛拉雅美术馆；5300平方米上海最大的空中花园。同时，喜玛拉雅中心内各业态品牌的创建也都以艺术文化为核心，如大观舞台获官方指定为上海国际电影节主要活动场地。

七、文化
WHY
1.随着知识水平的提高和消费观念的转变，人们越来越重视消费中的文化体验。文化成为城市的商机而被消费着。

2.全球化等原因，导致年轻一代对于保留传统与文化的意识十分薄弱，本身接触相关文化的机会也相对较少。

3.对于传统文化的深入挖掘，为消费者创造接触传统文化的机会，可让消费者产生文化认同感和归属感。

HOW
1.嫁接历史文化题材。

2.嫁接城市区域文化。

3.进行主题营销活动，营造文化氛围。

4.引入主题博物馆、展览等。

WHO
美国凯撒宫：成功嫁接古罗马、亚特兰蒂斯之谜两大在欧美文化中有着深厚影响力和文化诉求力的文化题材，并融入到购物中心里去，让购物中心不再只是一个消费场所，更能直观感受到文化传奇的独特力。除了建筑与景观的表现外，还采用大量科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成了主题诠释的道具。

上海老码头：临江弄堂、老式石库门群落流传着上海滩大亨们的故事。这个约2万平方米的老城区旧房改造商业项目由22栋风格各异的建筑组成。项目以老上海历史文化为背景，保持了最富上海韵味的石库门建筑特点，同时融入现代时尚元素。凭借原十六铺地理交通优势，融合创意产业园、高档商务酒店、休闲酒吧、特色餐饮、特色商品零售等业态，成为上海南外滩时尚新地标。

新加坡Parco美年径：Parco美年径里有一家古早味的“盒中博物馆”，这既是一家零售店，也是华族文化博物馆。其目的在于让更多年轻人和小孩认识华人传统文化。公众不仅能观赏和触摸各类文物，还可参加工作坊和各种学习课程。为增加新鲜感，展品主题每两个月更换一次。售卖艺术品所得收入用以帮助本地贫寒学生。

广州五号停机坪G5：G5是全球首个由机场航站楼改建成的大型综合购物广场。整座建筑由原广州白云国际机场五号候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”主题以不一样的方式进行呈现。为使航空文化最大程度被保留，机场特有的形态被运用在商场空间里，原有指挥塔、八角窗、登机廊等建筑符号被适度保留。同时G5还设有一个航空概念馆。

八、动物
WHY
1.在后“开心农场”时代，据某机构进行的“中国城市居民都市农夫专项调查”发现，40.1%表示愿意在现实生活中尝试“都市农夫”。

2.还有什么比小动物更能吸引小朋友的？有小朋友的地方，自然会有具有消费力的成年人，来一个赚一个，来两个赚一双。

3.以“新奇特”与“回归自然”吸引消费者，即可实现话题炒作提高市场关注，又可延长消费者逗留时间，促进消费，必须双赢。

HOW
1.打造“都市农庄”。

2.购物中心规划一定区域进行主题营销活动，包括主题展览展示场地租借等。

3.结合主题商家招商与景观小品等实现环境营造。

WHO
上海K11：三楼300平方米的空间被打造成室内生态互动体验种植区，采用多种高科技种植技术，模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区。在这“都市农庄”里甚至还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。据说农场内的小动物还会更替，曾有一头奶牛“光临”。

重庆协信星光时代广场：广场曾举行“奇妙动物世界”主题活动，将亚马逊丛林“搬”到了重庆。在商场负一楼巨大的阳光中庭，除了前所未见的奇异花草，还设有模拟亚马逊动物园的场景，大象、长颈鹿、犀牛等模型置于其中，逼真的电动动物们甚至还会呼吸、摇尾巴。每逢周末下午4点，栅栏里还会有真的动物，凭当日不限金额收银小票就可与它们亲密接触和留影。

九、海洋
WHY
1.海洋一直是人人向往的神秘世界。而水族馆一向受到孩子的欢迎，尤其在倡导环保、生态理念的今天。
2.水族馆进购物中心，在众多“不可能的任务”里，估计是最为“高端大气上档次”的了，无论是建造成本还是后期维护成本，无疑都标志了绝对的“土豪”身份。
3.水族馆不仅自身可以盈利，还可帮助购物中心增加销售额。

HOW
1.建造大型水族馆。
2.结合主题商家招商与景观小品等实现环境营造。

WHO
香港青衣城：引进海洋概念，承袭邮轮的特色布置，有流线型的走廊，色彩缤纷的航海旗杆。商场一楼设有养殖了不少热带鱼的大型鱼缸“海の梦”。中庭位置和询问处皆为轮船设计，餐厅有竖起的帆船桅杆等设计。此外，各层还穿插了多加拥有大自然海景的主题餐厅。所有商家都要适应海洋这一主题，并配合该主题进行装修，保持色调统一。

首尔COEX：COEX水族馆根据海底旅行故事，以“印加帝国-亚马逊世界-第七海域-海洋王国-水手体验-蓝色深海”为主体。隧道式的水族馆共有40个参观水池和140多个饲养池，共有约4万多尾海洋生物。游客不仅能观赏到亚马逊河、加勒比海等海域的水中动植物，还可沿72米长的海底隧道观看70余条2.5米长的食人鲨和黄貂鱼等鱼类悠闲嬉戏，甚至品尝海鲜料理，还能逛纪念品商店。

迪拜购物中心：被称为“世界最大鱼缸”的迪拜购物中心水族馆，在这样一个水比油贵的地方可谓奇迹。水族馆观光廊长51米、宽20米、高11米，蓄水量1000万升左右，养有鲨鱼、黄貂鱼等大约3.3万种水生物。水族箱高达三层楼，有专门的小船可以到达水面，供游客在水面观察和近距离喂食。

十、公园
WHY
1.前瞻顾客追求生活品质的需求，将现代都市与园林自然完美结合。
2.公园与购物中心的结合为人们提供一种视觉上和行为上的内外联系，室内与室外的互动，商业与生态环境的互动，可以让消费者的视觉和思维变得丰富而灵动，不断产生一种想走过去看看的愿望，不断提问“那边还有什么？”，从而促进消费。

HOW
1.以丰富绿植小品作为环境点缀，营造绿色生态环境。
2.建筑与环境绿化结合之外，通过相关生态主题的植入，使商业同环境交融。

WHO
东京GardenWalk：东京郊外一个以“城市花园”为概念的露天零售广场。除了花瓣形商店屋顶、郁金香喷泉、向日葵形的表演舞台、玫瑰院内12英尺的玫瑰花丛、人行道上的花形设计，更有鲜花和山茱萸而遍布整个购物中心。通过主题融入，创造了一个耳目一新的景观环境，增强了购物中心的辐射穿透力。不到15000平方米的购物中心，年客流总流却超过500万。

杭州中大银泰城：项目设有杭州首家“流动峡谷景观公园”，巧妙地将楼层和花园结合在一起，从空中俯瞰犹如一片都市中蜿蜒伸展的峡谷森林。项目共有2万多方绿地景观，绿化率超过50%，户外遍布喷泉水景、巨石雾森、大草坪、树阵和艺术雕塑，还有以“空中花园”概念打造的退台式游步道。

深圳COCOPark：是深圳首家公园版情景式购物中心，也是中国首家“内街”式购物中心。COCO Park强调以“公园”休闲为主的商业购物。建筑内公共通道上、广场庭院中、平台休息区、屋顶绿化区设置的盆栽、植株、影像、座椅等设施与丰富的建筑空间景象，加以合理配置的商业，让人体会到在公园里无法享有的购物乐趣。

十一、游乐场
WHY
1.“吃喝玩乐购”一站式的SHOPPING MALL成为吸引市民、游客的焦点所在。
2.将高科技应用到娱乐中去，能为顾客带来更加新奇的生活体验。
3.游乐场不仅自身可以盈利，还可帮助购物中心增加销售额。

HOW
1.植入地标性娱乐设施。
2.建造规模型游乐场。

WHO
台湾梦时代：被称全台“最萌MALL”的高雄梦时代购物中心，融合了水、花卉、自然、宇宙四大主题概念。这里有全台湾唯一可以欣赏到海景与市景的Hello Kitty摩天轮。Magical OPEN Kitchen欢乐餐厅则成为了台湾企业代言玩偶开主题餐厅的首例。此外，整个顶楼是一个小型的游乐场，其中的旋转木马还多次出现在台剧中。

美国摩尔购物中心：其代表了一种新的模式：娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活300多项。购物中心除有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有“水下探险世界”。在谷物片展示店里，孩子们不仅能观看制作谷物片的录像，还能自己制作并带回家去。摩尔购物中心每年吸引来的游客人次要比迪斯尼乐园、大峡谷和猫王故居三地的总和还要多。据统计，商城每10个顾客中就有4个是来旅游的。

十二、在别处
WHY
1.污染、压力、疲惫、亚健康、拥挤等负面因素终日困扰着现代人的生活，生活在别处，成了不少人的梦想。
2.因为陌生，所以新鲜。无论是环境，还是商品。

HOW
1.从建筑空间到环境营造，包括细节的设施与服务，为消费者提供一种完全的“角色扮演”的可能。
2.对国内鲜有的国外品牌的招商与适度的环境营造。

WHO
泰国Terminal21：商场以机场航站楼为概念，有一身航警打扮的工作人员为消费者做引导，问讯处前台则是一副空姐打扮，其身后的看板被做成了航班表，显示着每个楼层现场表演的时间。每层楼都会标注“Departure、Arrive”的字样，让人错觉来到了真实的机场，正准备前往不同的国度旅游。每个楼层的装潢则以世界各地不同的城市为主题，每层都有代表某个国家的风格的特色小店，如加勒比海岸、罗马、巴黎、东京、伦敦、伊斯坦布尔等，在这里逛街就如同在世界各地旅行。

澳门大运河购物中心：位于澳门威尼斯人度假村酒店三楼，仿照威尼斯运河而建。整个购物中心被一幅偌大的天幕覆盖，天幕可配合电脑控制的灯光效果营造出晨昏日出日落的云彩和天色，配合特色街道、运河、里亚特桥，令人仿如置身真实威尼斯。购物中心有3条各长118米的运河，并设有威尼斯特有的贡多拉船，付上88元便有意大利的姑娘或小伙为你撑船，他们会立于船头引吭高歌，让人不由地沉醉意大利歌剧的场景之中。