北京东三环，国贸桥东南角的赢嘉中心正在紧锣密鼓地施工。尽管楼顶还立着醒目的中信地产招牌，但赢嘉中心已经悄悄迎来了自己的新东家。

8月16日，万科北京公司总经理毛大庆公开向媒体承认，已经以11.5亿元的价格从中信地产手中收购了赢嘉中心B座。但是该合作还需相关部门审批，还要走产权过户程序，因此并未在万科的公告中予以披露。

珠海宾馆改造、赢嘉中心改造，“旧楼改造”已经成为万科尝试进军商业地产的途径之一。而这只是万科运作商业地产的一个缩影，到目前为止，万科已拥有将近400万平方米的商业地产面积。万科对商业地产的态度正从原先的“简单处理”到全面介入招商与运营，并容忍各地子公司试错。

当万科意识到商业地产的窘状成为其获取资源的掣肘，这家标杆企业的躁动与不安已经不难被察觉。万科内部人士对本报记者坦陈，万科管理层已从争执转变为态度趋于一致。但关键问题是，万科是否已经具备了运作商业地产的能力和思维转变，去涉足这个看似花团锦簇的“雷区”。

模式与路径

本报独家获悉，北京万科于近期成立了商业发展部。该部门成立后，将着手万科北京地区商业地产项目的投资、招商和运营。

该商业发展部负责人钱嘉对记者表示，北京万科运作商业地产倾向的模式是由公司先持有运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。

赢嘉中心的运作思路将成为这种模式的范本。此前毛大庆曾对记者表示，赢嘉中心在持有一段时间后，凭借北京万科的运营及品牌效应，将会溢价出售赚取投资收益。

有关商业地产的退出路径，的确是横亘在众多运营商面前的一道难题。由于投资渠道不完善，商业项目的整栋交易无法以证券化的形式退出。钱嘉表示，旗下商业项目并不会持有太长时间，经过几年的运营之后，会寻求私募基金或保险公司等机构投资者实现退出。

“保险公司由于融资成本低，8%的年回报率便可接受，我们更青睐于保险公司。”钱嘉表示，商业地产项目到底是卖还是持有？什么时候卖？未来要看具体情况。持有不持有的核心在于能不能通过持有提升其物业价值，如果提升空间不大，不如整体运营一段时间后卖掉。

“说到底，我们的商业项目是为了给住宅项目带来更多的附加价值，而不是像其他公司那样要求长期稳定的租金回报。”钱嘉表示，以周转率和现金流为重要考量指标的万科，无法容忍商业地产对资金过多的占压，更难以抵御投资者对商业地产吞噬现金从而对营业业绩和ROE（净资产回报率）降低的责难。

这只是北京万科运作商业地产的模式与路径，上述万科内部人士介绍，集团层面并未给出一刀切的运作模式，而是授权各区域公司先行试验，并容忍试错。

对于商业地产占压资金问题，观察北京万科目前几个大体量商业项目很容易看出端倪。位于昌平的金隅万科城 (论坛 新闻)和位于房山的长阳半岛，万科分别与金隅和中粮合作开发，近日传出的万科香河项目则是与五矿集团联手。

钱嘉表示，商业项目50%的资金可通过银行贷款，另外50%由万科和合资公司各承担一半，这样万科仅以1/4的资金就就可以撬动大体量商业地产项目，大大减轻了资金压力。

而在房地产资深人士半求的眼中，万科之所以打算运营存量商业地产资产而不是卖掉，也有其避税的考虑。

按照他的计算，一套300平方米的商业物业，假设每平方米售价为4万元，其土地增值税税额高达203万元。而假设该物业的租金是150元/平方米·月，不卖只租就相当于一下子节省了45个月的租金。

“对于商业物业，如果只是销售，不仅失去了抵御通货膨胀的载体，而且要缴纳巨额的土地增值税，销售商业物业无疑是愚昧的选择。”半求说。