最新动态 南部新区商业集中爆发

从几年前开始，精明的开发商便把目光集中在南部新城的商业地产上。在最具有想象力的区域选择一个商业口岸，成为了多个实力开发商布局中的重要一环。而进入到今年，拿地后一直按兵不动的开发商纷纷实质性地启动了多个商业配套项目。

2008年底，中航城市广场正式动工，这是一个规划有写字楼和商业群楼、建筑面积达7万平方米的商业地产项目。

实质启动的商业配套还包括“成都·天府新城广场项目”，这个总建筑面积约90万平方米的庞然大物包括天堂岛海洋乐园、新天府文化艺术中心、海洋乐园配套商业广场、中央广场公园、中央公园地下商业广场等。作为四川省和成都市的重点文化旅游项目，成都会展旅游集团将在此项目投资约50亿元。

与其同步开工的，还有凌阳成芯科技大厦、30所信安基地、西美投资花样年·美年广场、苏宁电器商业广场、中石油油气田分公司科研楼和设计分公司办公楼等一批项目，天府新城掀起了新一轮的商业配套建设高潮。

进入2009年，荷兰环达通集团与香港泰盈集团共同投资开发的Galleria购物中心正式成为宜家家居的“邻居”，目前它已经完成地基部分的工程建设，预计将在明年完工，纯正的欧洲商业血统将使其成为一个独具特色的高档购物中心。陇海地产的希顿国际广场铁定会在今年8、9月份动工，在此次春交会上也会亮相。该项目将率先启动超五星级、双大堂的商务写字楼。

随着南城写字楼广场等物业的开发，特拉克斯国际广场等商务广场也将有数万平方米的商业群楼在2年内投入使用。

记者了解到，上海复地商业项目也将在年内动工兴建；伊藤洋华堂入驻大源板块的消息也被传得沸沸扬扬。2009年初，南部新区商业配套高调亮相与部分尚未走出低迷销售状态的住宅楼盘形成鲜明的对比。

尺度地产的数据显示，2007年，天府大道沿线商住物业用地成交10宗，成交面积为948.22亩，成交均价为957万元/亩，可开发建筑面积约189万平方米。经历了几年的前期定位与市场接入磨合，南部新区商业地产全面开工、运营的爆发期就在2009年。

规划铺路 社区商业业态丰富

沿着天府大道驾车驶过世纪城再继续向南，一排排崭新的高端居住区鳞次栉比，整个天府大道沿线区域已经成为南城乃至全城的高端居住区，华润·凤凰城、中海·兰庭、河畔新世界、悦城、远大·都市风景、大城际等高端楼盘云集大道两侧。

驱车经过远大都市风景，可以看见川桂轩、水岸精品酒店已经进驻，并已形成了一定的商业人气。此外，规模约为5万平方米的远大购物中心即将开建，包括超市、餐饮娱乐、电影城等休闲功能。

在多个品牌开发商的规划中，大体量的社区商业配套都成为了整个项目中极重要的一部分：成都雅居乐花园的社区商业配套为9.7万平方米；麓山国际社区规划有10万平方米麓镇中心商业街；海洋公园要打造5万平方米主题商业街，计划下半年投入运营；河畔新世界有20万平方米的商业配套。

业内人士普遍认为，随着南部新区交通网路的全面成形，将直接促进区域商业配套的刚性需求。

可能陷阱 遭遇结构性招商难题

与其它区域相比，南部新区无疑为各大投资商、运营商勾画了美好的蓝图：崭新规划、路网成型、科技商务、大盘云集、潜力巨大。但是，投入甚大、定位各异、运营策略不同的各大商业地产也将最终面临业态培育和运营管理的实际考量，如此大体量的商业配套如何能够真正做到商业人气与商业利润的双重取胜？

作为最早进入城南的大型商业项目，占地68亩的宜家家居扼守着中心城区与南部新区对接的黄金位置。富森美家居国际商城落户城南，紧临宜家，加速着全面包装家具品牌的计划；零售巨头法国欧尚和运动休闲品零售商迪卡侬也把店面选址城南。

业内人士指出，从动工到招商再到实际运营，南部新区的商业至少要多年才能培育出人气。“从目前成都市场来看，虽然整个商业供应量很大，但真正具有高质量的高端商业供应其实偏少。”该业内人士称，南部新区“井喷式”的商业配套如果缺少精确的定位，将陷入结构性的招商难题：南部新区如此高密度分布的高端商业存在供应过量的风险；另一方面，也将加剧各大商业项目之间的招商难度，激烈的竞争在所难免。  

声音 市场消化需5年以上

根据高新区08年9月的数据，天府新城目前建成、在建和正在规划的五星级酒店约9个，建筑面积约51.6万平方米；甲级写字楼约11个，建筑面积约101.7万平方米；总部基地约19个，建筑面积约214万平方米。各类物业的体量都十分庞大。依据成都市房管局的数据，近两年主城区商业物业的年均销售量约90万平方米，由此推算，仅高新区商业物业的面积就够市场消化5年以上的时间。同时，仅天府新城未来就将有9家五星级酒店，市场明显存在难以消化的压力。

促进城南商务区成型

09年，随着特拉克斯国际广场、蜀都国际项目等一批甲级写字楼物业面世，区域商用物业竞争将更加激烈。2009年城南的商用物业将面临惨烈的“去库存化”之路。但若用长远眼光看，这种近乎惨烈的区域市场竞争压力以及商用物业的汇聚，将直接促进城南商务区尽早成型。

地铁开通将使物业增值30%

张文驰（陇海地产）

成都地铁的建设拉近了城市的距离，从以往的经验来看，这一类的商业物业的价值从地铁开建到开通一般都会有30%—50%的增幅。地铁一号线的开通让城南的商业规划更合理，而且商业地产的发展必然会带动住宅的发展。按照现有的规划，南延线的商业无疑是处在城南的一个核心地位，不同类型的商业将随地铁发展而加快升级的步伐，其商业地位与价值一定会超过成都其它区域。

数个10万m2购物中心将现

金瑞泰置业相关负责人

区域已经吸引了宜家、欧尚、荷兰gtc、铂仕精品百货等商业巨头入驻，说明国内外投资商对该区域发展潜力看好。 从目前情况来看，城南商业除了大世界家乐福、三环路附近的欧尚、宜家之外，基本都是临街商铺。商业经营品种不多，档次不高。而南延线区域将来会涌现出数个10万平方米以上的购物中心，我们的项目现在正处于前期市场调研和规划设计阶段，在南延线发展中也承载着商业升级换代的使命，将彻底颠覆城南商业在人们心中的印象。