2009年，商业地产市场将进一步细分，开发商阵营出现分化

荆棘之路

“明年的资金链都在收缩。境外大投资商、国内大企业才更有实力做品牌化。民企的品牌化会慢下来，如国瑞城，还是想要卖项目。”按照华夏柏欣经营管理顾问有限公司研策部执行董事邓俊文的说法，商业地产的品牌化发展有两种，一种是项目的品牌化，如万达广场、华润万象城、中粮大悦城，它的租户组合、建筑规模、选址地点、资金回收模式……都是相似的；另外一种是开发企业的品牌化，如太古地产。太古地产中国区总裁安格里被媒体采访时表示，未来5 年的发展重心将转至内地市场，除目前已进入的广州、上海、北京、成都四个城市外，还将增加1-2 个二线城市作为重点发展目标。

“无论哪种类型，当前商业地产的品牌发展着实遇到了不少问题。”中国购物中心产业资讯中心主任、中购联发展委员会秘书长郭增利说。如今，仅有的商业地产品牌自身缺乏特点；对零售品牌的拉动能力和吸引能力也依然薄弱；而且从行业角度而言，品牌效应也没有真正形成，这些都将使商业地产品牌发展在2009 年面临更多的挑战。

机会属于“实力派”

郭增利认为，在2009 年，零售商的拓展意愿并不十分明确，一些以往拓展速度迅猛的品牌可能出现迟缓现象，这对很多开发商来说是个很大的挑战。“部分业态的拓展将可能受制于经济形势的压力而趋缓，比如高档百货。”同时，商业地产品牌的形成有赖于金融配套政策的进一步推进和完善，金融环境如无明显改观，商业地产品牌发展将依然受到制约。“运营能力依然决定商业地产品牌发展的持久性，而运营能力的提升需要真正运营商的出现或者开发商建立起最为专业的运营团队，由于难度较大，需要更多项目的实战考验，所以商业地产品牌的发展与商业地产运营商的出现具有密切的相互依赖的关系。”

不过，普遍的熊市行情对于一些有实力的大企业来说，也许是加强品牌建设的良机。中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，有可能进一步继续被边缘化，甚至被迫或主动退出。对于资金雄厚的企业而言，这正是“趁火打劫”、以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源的好机会。比如，国内商业地产龙头企业万达就正在“逆市抄底”。

“万达会对不同区域采取不同的策略，尽全力把自身调整成跟国家经济、政府政策相适应。国家希望稳定经济，万达也希望可以稳中求胜。”北京万达房地产开发有限公司常务副总经理卢明道出万达的2009 年发展思路。

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