上一篇，搜房网连同成都商业地产一些业内人士着重分析并展望了航空路的现状及发展前途，专家们一致认为，航空路必将凭借其地理及人气优势成为连接成都CBD核心和城南新会展中心的重点商务经济圈。本期，我们把关注的目光投向双桥子商圈，这个背了几十年“东穷”帽子的地方，目前已是今非昔比。

几年前，记者曾在双桥子居住过一段时间，脏、乱的感觉到现在依然清晰，尤其是砖房遍布的钢管厂家属区，占道经营的流动摊贩和众多的外来人口常常会让人感到不安。然后上个月，当记者再次路过双桥子时，曾经“繁华不已”的钢管厂家属区已经被夷为平地，在城东大改造的背景下，双桥子呈现出另一番欣欣向荣场景。而这一场景，也启发了记者探寻双桥子商圈的热情。

本期参与讨论的嘉宾：红星国际策划师何思齐、西南四达房产策划师吴杨果、世家机构商旅事业部策划师任海兵、世家机构彭旭川、重庆纬联房产顾问公司策划师高军、仁智地产顾问赵莹

·商业地产与区域经济价值系列之一：建设路

·商业地产与区域经济价值系列之二：航空路

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【话题一】从前的的双桥子：不咋样

何思齐（红星国际策划师）：旧城东工业文明的缩影

从前的双桥子应该是城东工业文明的一个缩影，记得98年左右这一片还是老房子，矮房子，与整个城东一样，色调很暗沉，很陈旧。2000年左右蜀都花园开始进驻，这个区域的价值才开始显现，整个区域开始不断的生长，钢管厂的班车曾经使人印象深刻。

吴杨果（西南四达房产策划师）：不愿意住在那

双桥子片位于水碾河居住小区，被莲花小区和联合居住区所围绕。在我的记忆里，那边比较嘈杂的，小商贩比较多，环境不好。 如果经商或者是工作，我也愿意去那边；但若要居住的话，那肯定是不愿意了。

高军（重庆纬联房产顾问公司策划师）：破、旧

很早以前，双桥子没有什么特点，就是一般的社区。有商业，但谈不上商业氛围，特别是立交桥周围，有很多老的城郊结合部的特征。总结一下，破、旧可以说是双桥子的真实写照。

彭旭川（世家机构商旅策划师）：商业气息散 品质不高

双桥子以前是密集的居住区，在家乐福和北京华联进驻以前，主要是传统的临街商铺以及社区商业，商业气息比较散，品质也不高。

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【话题二】现在的双桥子：商业配套比较低档 需要提升档次

何思齐（红星国际策划师）：成都东大门将见证并受益于历史

城东大改造之后，双桥子可谓天地换新颜。家乐福、北京华联的入驻是一件大事，弥补了整个二环左右沿线的一个商业盲点，同时，华润的加入不仅激活了区域的消费能力，也带动了区域价值的提升。另外，作为川渝的大门，双桥子战略地位明显，随着成渝“新特区”的推进，“西南双核”交流的加强，双桥子作为成都东大门将是历史的见证者与获益者。

高军（重庆纬联房产顾问公司策划师）：日用商业为主

随着城市外移，拆迁进行，蜀都花园的进驻，双桥子已经开始形成东部区域中心商圈的部分特征，但主要还是以日用商业为主，比如超市，因此整个商业档次有待提升。

赵莹（仁智地产顾问）：家乐福一枝独秀

双桥子只有家乐福的生意很好，现有的商业比较低端，况且双桥子在目前阶段，只拥有比较老的商业圈，周边商业还需要进行大力改造。

彭旭川（世家机构商旅策划师）：被建设路抢了风头

现在以家乐福和北京华联为中心形成了一定的商圈规模 ，但是政府对东门的改造主要集中在建设路片区的一些老厂区 ，所以双桥片区相对不算是热点区域 ，区域内也缺乏高品质的小区。

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【话题三】华润等品牌开发商的作用：力推商圈腾飞

何思齐（红星国际策划师）：提升商圈地块价值

何思齐认为品牌开发商的影响主要反应在地块价值上，不仅华润，还有花样年以及东沿线的新鸿基。当然华润作为进入双桥板块的领头羊，彻底改变了城东居家生活的定位。同时，通过华润的一系列动作，包括贾樟柯的《24城记》等，让现代品质居家与原味的城东工业文明得到了很好的融合与嫁接，或者说在两者之间找到了一个很好的平衡点。

华润的加入，让整个双桥子商圈更加强势，形成较强的财富磁场，大大分化中央商务区压力，对整个城东的辐射力也大大增强，包括十陵、洪河，乃至三环路东五段东部新城区。但我们也不能忽略另一个事实，就是攀成钢地块3000亩的商业也许会大大超过华润，而且香港信合去年去在塔子山下拿了41个亿的地，都有很大的可塑空间。

吴杨果（西南四达房产策划师）：对商圈居住价值的肯定

华润的进入是对双桥子商圈居住价值的一种肯定，华润对双桥子的发展有很大的示范展示作用，但是大到多少谁也不敢肯定，并经上百万的建筑体量，对一个区域影响太大了。加上本来就已经有的家乐福、华联，以及向下走还可到达的万达锦华城，品牌开发商的作用尽显。

任海兵（世家机构商旅事业部策划师）：促使商圈良性发展

华润在双桥子的落户，发挥了品牌开发商的聚集效应，高品质住宅增加，必定增加高收入人群，这对商业的发展有强大的促进作用。商业又发展了区域，提升了区域价值，人口更加聚集，由此，双桥子将获得良性发展。

赵莹（仁智地产顾问）：不敢妄断

华润的商业地产项目好多规划都没有出来，现在还看不出来它对双桥子的区域经济发展有何影响。

彭旭川（世家机构商旅策划师）：促使一个业态更完善的大经济圈形成

华润二十四城城在提升双桥子整个片区居住品质的同时，会带动提高周边的商业品质，而且会连通现有的万年场区域，形成一个业态更完善的大经济圈。

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【话题四】冤家路窄建设路：狭路相逢or互补并进？

何思齐（红星国际策划师）：二者为“并存”关系

在城东来说，建设路的人气明显高于双桥子，何思齐认为这主要还是商业文化积淀与地缘因素影响。建设路商圈是城东最早最有代表性的商圈，具备深厚的商业文化底蕴和稳定的消费人群，是工业文明背景下的杰作。相对而言双桥子包括牛市口等商业聚集点发展为成体系的商业还是最近几年的事，尤其是华联、家乐福等大型卖场入驻后。

其次，地缘因素影响。建设路早期集中商业主要聚集于靠一环的第五大道，以及以电子科大为圆心的高校商圈，后来扩张到厂北路附近，比如三驾马车周边、SM广场等；而双桥子相对来说更靠近二环，对内有中央商务区，对外则为厂矿、乡村，消费力相对较散。

对于建设路和双桥子之间的关系，何思齐认为它们都是整个大城东商圈的重要节点，因为针对目标消费群不同以及商业业态的同质化，更多是一种并存的关系。冲突应该谈不上，只要能让老百姓更便利、生活成本降低的商业配套都是有市场的。

吴杨果（西南四达房产策划师）：先“竞争”再“并进”

建设路是大家精心制作的城东发展大菜，况且区域发展也需要一个亮点，因此市场把最好的亮点给了建设路。所以，目前与建设路相比较，双桥子商圈的开发强度相对较弱。

但是双桥子配套比建设路好的多，而且双桥子绝不会甘心作为建设路的陪衬，它的发展后劲很足，有后来居上之势。建设路的重建难度相比双桥子要小，而且通过打造建设路片区，来带动建设路-十里店这一区域的发展也是一件双赢的事。

目前来看，建设路与双桥子是一种竞争关系。目前建设路建设是很不错，但整体商服氛围不好，需要长时间的培养，而双桥子建设的规模虽然没有建设路大，但是华润在那里起了一个带动作用，随着旧城改造的近一步推进，双桥子的建设回快速跟上的。

另一方面，双桥子因配套成熟一些，随着CBD的规划进展，及本片区形象的不断改善，在地理位置上有天然的优势。成都人，特别是年轻人都喜欢 晚间娱乐，居住会就近考虑。同时，双桥子离九眼桥区域相对较近，这也是它的一个大优势，因为娱乐也是需要集聚效应的。但房产竞争都是环形竞争市场，因此从长远来看，两个区域会形成互补，将来，九眼桥-双桥子-建设路 会形成一个区域互动。

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任海兵（世家机构商旅事业部策划师）：良性竞争+板块互动

任海兵认为，建设路只是媒体炒得厉害，以事实说话就是：建设路炒了几年，但是SM广场现在依然是门可罗雀。而对于双桥子与建设路两个板块，他认为竞争和互补的关系都存在。家乐福、华联都已经抢先进驻双桥子，从地理位置上看，双桥子介于东门的建设路和海椒市片区之间，直接将三者串联起来了，这是互补；而竞争又是无可避免的，不过可以肯定的是一定是良性的互动。

家乐福

北京华联

赵莹（仁智地产顾问）：双桥子无法与建设路相比

双桥子不能和建设路比，至少在攀钢集团成都钢铁公司的项目上马之前，是不能和建设路相提并论的。另外，很多大型商业都想在建设路发展，建设路的商业氛围比较浓，档次也高一些，加上建设路目前开发力度比较大，所以建设路的商业应该是片区商业最值得关注的区域。

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【话题五】未来的双桥子：看好派VS保守派

【看好派】

吴杨果（西南四达房产策划师）：建设路+双桥子将成为又一个“内外双楠”

未来的双桥子在成都市各大商圈中将实现一种城东区域价值。建设路和双桥子可能会发展类似于城南内外双楠的关系，在整个成都大商圈中双桥子片区将成为一个重要的区域商圈中心，也是大慈寺商圈的辐射区域。其实，就成都市而言，未来各商圈间壁垒会淡化，互动将会更强。

房价方面，因为房价的上扬是很多因数决定的，商圈的形成与人相关，区域商业要和居住人口协调才是做好的。荷花池商圈对它周边的房价没什么贡献作用，反而有很大的影响。协调的发展才是最好的，不过荷花池定位于西南区域的批发中心，和我们所说的双桥子有很大的区别，只能意向上做案例比较。

任海兵（世家机构商旅事业部策划师）：向商务办公和商业中心发展

政府的规划和主导很重要，成都的发展规划是近期向东向南发展，远期向南向北发展，限制向西发展，所以双桥子需要的是高端物业的出现，需要市场整顿和政府的规划主导，让它繁而不乱。目前的政策规划下，东门要发展，作为地处成都第二交通枢纽，东西贯通的大动脉的双桥子，黄金地段的优势是任何其他商圈无可替代的。就整个成都而言，发展到三环都是理所当然的，所以地处2环内的双桥子以后更多的是向商务办公和商业中心靠拢。

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【保守派】

赵莹（仁智地产顾问）：取决于攀成钢地块

双桥子板块主要看攀成钢那块地。赵莹认为以后东大街延线发展起来了，商业规划和氛围比双桥子会好些，但如果攀成钢做大型的商业的话，也可以带动双桥子片区商业整体的发展。

高军（重庆纬联房产顾问公司策划师）：有很多不确定性

以后东边的轴线应该是东大街，蜀都大道可能只是交通线，商业发展受限。但同时，双桥子的发展主要是看规划，所以，现在双桥子片区的发展前景有很多不确定性。

彭旭川（世家机构商旅策划师）：没有清晰的定位

双桥处于成仁路和建设路的拉扯之间 ，最大的弱势在于没有清晰的定位。这个清晰的定位怎么来呢？彭旭川认为主要靠政府引导。目前双桥子的商业主要还是服务于它周围的长住人口：“你想嘛，你和别个去逛街，会不会说：‘走，切双桥子。’”

采访后记：无论如何，双桥子将随着城东大改造的逐步推进而焕发出勃勃生机，脱去那个被喊了几十年的“东穷”的帽子，成为真正意义上的成都市代表性商圈。加上建设路、东大街、万达商圈、九眼桥等板块的珠联璧合，“中产城东”将成为深深的印在每个人心上。

下期话题：红牌楼的商业革命 敬请期待

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