【今日视点】解读商业地产的“命门”

■地产央企保利低调入川，总投资120亿，打造占地3万亩以上的两个休闲地产项目

■今年10月保利首个地产项目在蓉开盘

■占地2250亩的郁金香休闲生态公园是成都目前在建的最大城市级公园

昨日，中国保利集团总经济师、保利房地产（集团）股份有限公司董事长李彬海一行飞抵成都，将与成都市政府相关部门签订一个涉及保利地产在蓉的投资开发的框架性协议。

7月18日，在2008中国（成都）房地产发展高峰论坛活动上，当全国数十家媒体将关注的焦点集中在诸如冯仑、任志强等业内大腕的一举一动时，坐在嘉宾席第二排的两位嘉宾并未引起在场媒体的更多注意。实际上，他们是在成都总投资达120亿元，盘踞于蒲江和新都两地，占地规模在3万亩以上的两大超级休闲地产项目的操盘手———中国保利集团旗下保利（成都）实业有限公司总经理吴章焰、助理总经理颜亮。

保利品牌成都落地

对于保利地产进入西南，业界之前知晓得更多是集团位于重庆的已开盘项目———总占地3500亩，仅用约1000亩为住宅开发用地的保利国际高尔夫花园。而在成都，保利地产将要运作的是分别是一个规划为3000亩的“保利·公园198”和规划为3万亩的保利石象湖项目。对于两大项目的如何规划与开发，业界所知甚少。操盘手的低调，折射出的是企业的低调，曝光度不高———这似乎是保利地产正式进入成都一年来留给业界的认知。

而记者通过各种渠道了解到的最新情况是，“保利·公园198”首期规划为300亩的叠拼别墅及小高层住宅在10月初就正式开盘，即将进入亮相的“倒计时”阶段。记者在现场看到，作为“保利·公园198”项目的主要组成部分，其占地2250亩、号称亚洲最大的郁金香休闲生态公园、一座五星级酒店在上个月底就已经正式动工。

保利地产投入40亿资金、百万平方米规模的超大型复合地产项目建成后，将会在北部新城规划中的核心地带———熊猫基地板块容纳5万人的居住与生活，这无疑是2008年成都楼市最令人为之兴奋的话题与开发楼盘之一；而面对震后楼市的盘整期，也将成为直接考验保利地产的运作实力与品牌落地之役。

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【今日视点】解读商业地产的“命门”

寻地探路 保利从重庆到成都

面对记者的提问，当年直接参与了“保利·公园198”项目拿地工作、现任保利（成都）实业有限公司副总兼财务总监刘竹峰坦言关于进入成都楼市，“是有些晚了”。 刘竹峰告诉记者，实际上集团早在2004年就开始关注成都市场、多次寻地，从温江的光华大道地块一直看到城东多个地块，在各方的机缘巧合下，最终选择了先进入重庆市场。刘竹峰说，“对保利来说，有良好的区域发展空间、足够大的开发规模才能有施展项目开发的可能。”

2006年的年初，刘竹峰还记得那个冬天，公司一行人首次来到“保利·公园198”地块时的情景：这片开阔的区域正位于成都市“198”中心城区生态带上，一片成都城北目前未经开发的处女地；地块的不远处就是世界知名的中国熊猫基地，周边还拥有正在建设的北湖公园、植物园、泥巴沱风景区等生态公园。从首次看地到多次探访，再到成为新都区重点招商引资项目之一，保利地产的成都战略逐渐开始清晰……

保利（成都）实业有限公司助理总经理颜亮在采访中告诉记者，在过去16年来，保利地产进入每个城市，至少都会寻找开发规模在50～100万平方米建筑面积以上的土地进行开发。规模化的区域运营显然是保利每到一地的开发模式。

“保利·公园198” 代言成都的休闲住宅方式

“我们所要做的绝对不是一个传统概念下的住宅开发。6～8年的开发周期就意味着这不是一个短、平、快的地产开发模式。”保利（成都）实业有限公司助理总经理颜亮在接受记者采访时表示，在统一投资、统一规划、统一建设下，将大型生态公园、生活超市、公交车站设置、酒店、商业、幼儿园、学校、球场等城市功能配套融入规划开发中。很显然，在这个地块上即将崛起的不仅仅是一个住宅项目，“保利·公园198”项目将要实现的是一个城镇级的开发规模，打造一座现代的、丰富的、融合了生活潮流的新城区。

就在上周四晚，世界知名的建筑设计大师之一Doug Dahlin（道林）飞赴成都，带领他背后的美国DAHLIN建筑与城市规划设计团队，前往保利成都项目———“保利·公园198”实地考察，获取规划灵感，以完善项目的概念规划方案。而这已经是道林本人第二次到项目现场了。在了解了保利为该项目重金邀约而来的担纲规划、建筑、景观等精英合作团队后，不难看出保利地产为在成都亮相的首个项目投入的精力与信心。

据保利地产透露，就在“保利·公园198”地块的对面的3000亩土地也即将成为项目的后续开发用地，如果一切顺利，“保利·公园198”项目的总开发规模将达到6000亩。保利以央企的背景与实力得到了新都区政府的更多信任与支持的同时，也在带给成都楼市更大的信心与发展空间。

就在最近，位于城北板块的开发商开始不约而同地向记者打探关于“保利·公园198”的具体情况，因为一个开发规模为数千亩的大盘的启动，无疑将带动整个区域的开发节奏。当众多本土及外来企业正试图积极面对震后成都楼市的变化时，以保利为代表的实力央企不仅没有放缓进入成都的开发速度，而且还不断大手笔的鲸吞下城市的优势资源，蓄谋发力，带给业界的是更多关注和思考。毫不夸张地说，今天的成都，除了南城，北城无疑是品牌地产最为集中的区域之一。相对较大的开发土地资源，品牌开发商看到的是大展拳脚的机会。

但也有业内人士认为，保利地产要想在开盘后实现良好的销售业绩，品牌落地是关键因素之一。对于已经见惯了外来开发商的成都楼市，保利要做到的是如何打动购房者、将保利与众不同的开发多元、文化地产的特色体现在项目的运作中。而楼市对保利还有一系列疑问：在这百万平方米高品质住宅区内包括多层、小高层及别墅等在内的多种形态的住宅产品将如何合理分配？保利地产如何将占地2250亩的生态体育公园成功打造生态休闲、体育运动改变区域形象？这一系列疑问恐怕也只能在其项目正式亮相时见分晓。

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【今日视点】解读商业地产的“命门”

保利挥师北城 影响城市未来

2008年，成都因为“四座新城”的规划而再次迎来一轮高速发展的楼市新契机。虽然相对于其他三大新城，“北城”因区域开发速度的相对缓慢，却因为具有其他区域不可比拟的后发优势、巨量的可开发土地及丰富的人居资源而再次上位。

华侨城进入沙河源板块；保利进入蜀龙大道；蓝光、华宇在驷马桥片区的厉兵秣马……将为区域整体开发水平和人居品质的提升奠定坚实的基础。凭借着保利集团、深圳华侨城、万科、华宇、富力、蓝光、浙江城建等拥有雄厚资金、资源开发集团的介入，正在集体重建区域的城市地理版图、引发新一轮楼市发展的新猜想。

北城：价值高地 价格洼地

北城，已经雄踞四大新城价值高地、价格洼地之首。当交通、土地、规划优势让“大器晚成”城北地产提速之时，当成都的房地产开发版图从西向南、再向东拓展之后，城北必将成为成都地产新热点。眼下城北之富还在于区位、土地、规划等方面的优势。而城北积淀了多年的历史、人文、自然环境将随着新城北与主城区的融合而实现其价值的回归。

对于保利地产为何最终选择进入城北，业界的说法是，如今保利“保利·公园198”项目位于北部新城规划中的核心地带———熊猫基地板块。这里是成都城北目前唯一未经开发的处女地，大量的待开发用地和多个品牌开发商的进驻为此区域提供了完整实施规划的可能，犹如在白纸上描绘宏伟的蓝图。蜀龙大道将于2009年春节前与成都三环路直接贯通，双向六车道的规划为区域板块的发展提供了良好的交通保障。而良好的原生态资源环境、区域的未来发展空间也给城北开发品质住宅提供了第一优势。

作为保利地产在成都的合作伙伴之一，世家机构总经理郭漫舸在谈起保利及其项目时认为，“保利·公园198”项目的庞大规划不是一般的住宅开发项目可以比拟的，在这个具备了强烈参与感的项目中，从2250亩的城市级公园、9洞的高尔夫练习球场以及上千亩的住宅开发，想像空间巨大。郭漫舸说，从保利对待土地的态度和背后强大的资源整合能力，以及地块所处于成都市的“198”中心城区生态规划范围内的自然地理优势，它的未来不仅仅是改变城北的版图价值。

北城机会：借势“198”中心城区生态规划

记者了解到一个情况是，为了顺利推进该项目的开发，新都区政府相关部门还为此专门成立了工作小组，以便推进项目的更好建设。新都区区委常委、区人民政府常务副区长王翼刚在采访中告诉记者，在“全域成都”发展的大机遇下，新都区正全力实现打造北部新城核心地位，以大项目带动大产业。下一步，新都区委、区政府将继续以大项目带动大产业，将以富豪酒店（五星级）、新城购物中心、五星级商务酒店———总部经济、川音戏剧演艺中心、维也纳商业街区等重大产业化项目和群众文化活动中心、医院、学校（中、小学）等公建配套项目的建设，努力打造新都的现代服务片区和现代商业片区。

据记者了解，“保利·公园198”项目是成都市“198”中心城区生态规划中的首个复合地产项目，也是新都区重点招商引资项目。成都中心城区内的198平方公里的非建设用地分布于成都市中心城区的四周，主要位于三环路之外，外环路以内（包括外环路外侧的500米生态保护带）。

根据规划，“198”区域具有两大基本功能：一是规划140多平方公里的生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都市的都市大景观；二是规划40多平方公里的建设用地，用于社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等项目，完善成都市的现代服务业功能。

“保利·公园198”采用的开发模式预示着区域未来的发展模式。在保利集团的战略构想下，将“保利·公园198”落子北城新都，以规模化开发实现品牌的落地。而在城北这片优质土地的净用地近800亩，完全符合作为一个品质大盘所需要的开发体量和条件。而未来将有超过1万户、5万家庭人口生活在此。对于“保利·公园198”将要打造的产品，保利（成都）实业有限公司助理总经理颜亮透露说，将会把成都人休闲生活的概念发挥到极限，产品定位为中高端，涵盖了高层、叠拼、别墅等多种物业形态。而对于北城，保利集团也同样看好该区域的未来前景，将自身定位于优化的产品作为引领北城区域发展的代表项目。

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北城的人居未来：公园式居住

几乎成都所有的市政公园或城市绿地都带动了一片城市住宅的开发，而且业界将这样的开发模式命名为“公园+地产”。之前出现的早期公园地产主要集中在城西的浣花溪、清水河，如今这样的规划陆续在城北实现，从44平方公里北郊风景带，3500余亩大熊猫生态公园、3370亩北湖风景区和700亩成都植物园等城北的城市景观陆续给城北楼市注入活力。

根据规划，保利地产将2250亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体的大型山地生态休闲主题公园，将是成都目前最大的城市公园，它的规模比三个北湖还要大。据悉，公园内拥有多项休闲娱乐设施。以BOT模式打造的保利熊猫郁金香主题公园，建成后将是成都市区面积最大、休闲配套设施最齐备的山地休闲主题公园。

除大型公园配套外，“保利·公园198”项目还将与世界排名第一的洲际酒店集团在此共同打造一个五星级酒店。可以预言的是，“保利·公园198”正在以“造城”的气势和体量，规划了公园、五星级酒店、大型超市等配套设施，为城北带来体验式公园居家的新生活，将直接和间接地改变整个城北的区域城市形象。

当品牌开发商集聚城北的时候，人们也对城北有了更多期待。2006年，万科也首次将30万开发体量、舒适型居住产品带到了城北。随着蓝光等品牌企业陆续进入城北，产品上的精益求精、讲求实用与舒适并重的设计理念已经贯穿城北楼市的每一个楼盘的设计与开发中。在如此高品质的开发理念下，将城北作为发力点而进入成都楼市的外来开发商将会越来越多，品牌开发商对区域发展的强大市场心理预期，也将让城北成为一个新兴的人居北城而充满猜想。

保利是谁？

中国保利集团是一个业务板块横跨了贸易、地产、文化等多个方向的大型央企，旗下拥有旅游卫视、保利博纳电影发行公司、保利艺术博物馆等多项文化产业。

目前，保利集团旗下保利地产在全国拥有房地产项目70余个，修建并成功运营的商业体量超过200万平方米，完成了7家五星级酒店和多个高尔夫球场的落地，享有“文化地产商”之称。保利地产2006年荣登国有房地产公司品牌价值TOP10榜首，拥有44家控股公司。

7月的北京，当SOHO中国的“三里屯SOHO”一枝独秀，狂揽41.2亿元人民币入袋而成为中国楼市的焦点时；6月15日，保利地产在北京开售西山林语和百合花园当天认购销售就达21.11亿元。“可以去看看西山林语，很具有代表性。”记者上周在北京采访时，北京媒体也几乎一致推荐保利项目，而保利垄上和西山林语对区域的影响力在北京已开始凸显。这就是保利地产近期在中国楼市的表现缩影。

事实上，保利地产近期在中国地产界的影响远非如此简单。7月9日，保利地产（600048）公布了2008年6月份销售情况简报及2008年上半年业绩预增公告。2008年6月份，公司实现销售面积42.9万平方米，实现销售认购金额40.53亿元。2008年1～6月保利地产实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。

根据初步测算，2008年上半年公司净利润同比将增长220%～270%。一石激起千层浪，由于当前整个楼市大环境处于低迷状态，保利地产高增长年报背后，甚至被不少人质疑其部分销售火爆的项目人为制造火爆销售场面。但这样的销售业绩正在通过公开的市场数据不断被证实。

就在今年6月27日，保利地产发出公告，宣布通过挂牌方式以8.2亿元取得长沙高新区一块54.98万平方米。这是保利地产今年公告收购的第8块土地，相应需要支付土地款合计36.8亿元。但仍有不少人因此质疑大量拿地是否会对保利地产的资金链产生影响，对此保利方面表示，保利地产今年上半年所取得的新项目，按楼面地价计算每平方米为1000元左右，几乎是去年同期的一半左右。而这种扩张气势背后，是强大的资金流支撑，据悉，2008年1～3月，保利地产共取得银行借款44.28亿元，同比增长158%，充分显示出各银行在信贷额度收紧时期对公司的青睐。

成立于广州，总部在广州的保利地产，在广东甚至有种现象，保利走到哪里，购房者就走到哪里，保利到哪里开发，开发商就聚集到哪个区域。

截至2007年12月，作为中国保利集团控股的大型国有房地产企业，作为国家一级房地产开发资质企业公司总资产已达 409亿元。公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。

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