最近很多文章在讨论如果有一笔钱，是用来投资好，还是买房好。很多人认为现在房价这么高，根本没有必要买房，租房更划算。此文不讨论一线城市，以成都为例，说说在二线城市，对刚需用户到底是否应该买房，房子是否值得作为一种资产配置？

成都房价是否有泡沫

四川省全省年均工资从1989年的1760元增长到了2015年的60520元，26年增长了约34倍，如下表（数据来源于四川社保）。

四川省GDP从1989年的745亿元增长到了2015年的30053亿元，26年增长了约40倍，如下图（数据来源于国家统计局）。

成都市的房价从2003年到2015年大概增长了4.2倍，涨幅小于四川省平均工资和GDP的增幅，如下表：

从以上数据可以看出，近12年来成都的房价复合增长率为13.2%，虽然局部区域房价较高存在一定的泡沫，但对整体市场而言，房价比较合理（全市均价为1万左右）。虽然没有像一线城市的暴涨，但整体处于稳步攀升，涨幅小于GDP和居民收入水平增幅。

收益率计算

以奶爸买的一套小户型为例，算算在成都购买房产的收益率，房产基本情况如下表：

首付5成，采用公积金贷款，目前租金能够覆盖每月的按揭贷款。由于GDP增速会下降，假设未来房价能按7~10%的增幅增长，实际收益率可以达到14~20%，基本可以秒杀所有的理财产品，而且不用操心，即使房价不增长也可以靠租金承担按揭贷款，相当于一笔长期存款。

刚需买房越早越好

有个朋友在几年以前就咨询是否可以买房（第一套），当初给他建议是存够首付就可以出手，可他到现在都还没有买，房价涨了怕跌，房价调整的时候还想更低。这几年的房租加上上涨的房价，可能远远大于他的工资收入。

成都各区域房价差别很大，每平方米均价从6000元到20000元不等，不管收入高低，只要有稳定的工作，基本都买得起房。假设买个郊区的70平方米的小户型，总价50万左右就可以搞定，首付10万，每月按揭仅需2500元左右。未来成都地铁基本覆盖所有区域，住在郊区也非常方便（下图来源于房帮）。

成都的房价虽然没有大涨，但一直在“偷偷的”上涨，对于刚需用户，越早买越好，而且按揭买房也相当于强制定存。

成都被列为国家中心城市，人口处于流入状态，目前整体的房价基本合理（个别虚高区域除外），成都人民敢消费，在一定程度也与成都房价不高有关系。

建议

（1）对刚需用户，建议尽早买房。

  （2） 经济条件好而且有贷款资格的，可考虑在好的地段选择一套房产作为资产配置。

  （3）把所有资产都压在房产上也是不明智的，房产税出台，影响最大的就是有多套房产的人，房产可以作为一种资产配置，但不适合用于暴富的赌注

其实如果要从宏观层面去分析，如何判断房价走势，我比较赞同任泽平总结出来的一句话：房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。

任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等发现：不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。截至2016年，我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。在最近的6年来，我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市。

因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集，这一趋势并未改变。不仅过去十年，未来二十年仍然会如此。从非户籍人口比重来看，人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区，大多位于珠三角和长三角，包括4个一线城市，8个二线城市和8个三四线城市。

同时，结构上有点分化，部分城市人口流入速度在放缓，北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%，均比10-13年低了5%左右；但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%，较之前三年大幅提高。

中期看土地，其实说得是供给，这个地方人口是在不断流入，如果说政府不供地会怎么走？大涨。

比如，上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示，期间，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标，年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些，但问题是，计划不落实等于空弹。

应该说，在完不成计划这件事上，北京早已经是惯犯了，多年都是如此，雷声大雨点小。因此，北京市委书记蔡奇近日在部署工作时明确作出要求，2017年已经确定的土地供应计划，各区要完成。这就意味着，按计划，下半年北京，上海供地都要大爆发了，最终会如何，大家可且拭目以待。