在金融海啸的论调下，广州的商业大楼四周仿佛弥漫着一种迷茫的气息，但它相信有正确的方式，可以去应对外在所谓的“环境”，总有一天会成为所谓“寒冬”里的“一把火”，为整个行业带来暖意。

12月9日，中国房地产协会商业地产专业委员会正式挂牌成立。中国房地产协会副会长朱中一表示，住房与城乡建设部近一段时间在考虑商业地产问题。此前在房地产信托基金征求意见过程中，建设部的原意是将之利用为住宅业融资手段，后又重新调整。有业内人士认为，这些都是商业地产的利好消息。

数据低落了人心？

若将商业土地的内涵扩充为商业金融、商务办公、旅业和以商业为主的综合用地，经纬行研究中心监测显示，最近三年的商业土地出让市场在2007年达到峰值，成交宗数、土地面积和楼面地价都达到最高。2008年受全球经济危机影响，成交土地面积为47.2318万平方米，比2007年下降了64.8%，楼面地价为4472元/平方米，比2007年下降了14.7%.

成交面积大量下滑以及楼面地价的下降已经从某些方面看出今年商业地产发展的退式。也有专家认为，这可能因为商业土地在去年消化太多。很多项目已经都在动工，或者开卖，不能完全说明不景气。

经纬行研究中心对商业房成交也做出相关统计。今年1-9月，广州十区累计商业房登记交易36.95万平方米，同比下降40.36%.1-9月，市场吸纳率为115.76%，同比下降25.11%.从登记交易价格来看，广州十区商业房成交均价在2007年5月达到峰值16803元/平方米后开始震荡调整，今年9月登记交易均价为9414元/平方米，同比上涨2.6%.今年1-9月，广州十区累计写字楼新批预售面积32.4万平方米，同比增长43.3%.今年1-9月，广州十区累计写字楼登记交易33.64万平方米，同比下降65.31%.1-9月市场吸纳率为103.83%，同比下降64.05%.从登记交易价格来看，广州十区写字楼成交均价在今年5月达到峰值17478元/平方米，9月回落至8109元/平方米，同比下降37.15%.

发展商业地产需要耐心

数据显示已不够乐观，人气也低落。在“华南地产论语”上，大部分的专家都对商业地产表示不看好。广州维森置业有限公司董事长张维纶还用经济学家安德鲁?劳伦斯的“摩天大楼指数”所揭示的“百年病态关联”的观点来表明自己的悲观，大厦建成，经济衰退。他两次接触商业地产，都接触到金融风暴。1996年他在番禺操做一个3千亩的仓储式商业项目，就遭遇了1998年亚洲金融风暴，最近在广州正在做一个商业项目，全球性的金融危机也到了。商业地产总是在经济高潮时涌现，建好了经济又步入一个下滑阶段。

经纬房产咨询有限公司项目发展及研究部经理朱欣苑认为广州的商业地产发展相比其他大城市来说更具自发性，市场容量有限，规范方面也有一定难度。据了解，尽管政府已经在着手对一些市场进行整体规划，例如一德路的精品批发市场搬迁，但这还是一个起步，需要更持久的力量去做规范。

追根结底，商业地产是需要规范，需要耐心，需要眼光。有专家指出，商业地产的成功不能只看卖得好坏，人流量、租金回报率、定位等方面都有要求，大成本支出后，要耐心等待产出。有些是先急着卖一大部分，其实主要用来租赁更好。前面确实走了一些弯路，但如果总结经验，相信会有更多成功的例子，相信有一天以上数据会变得更乐观。

高力国际商铺项目部高级经理朱志文在接受记者采访时称，对于商业地产的发展应该表示乐观。种种迹象表明商业地产有很多机遇。国家对外资有限制，是对商业地产的负责，如果放太多外资进来，在这次的金融海啸下，广州肯定受很大影响，目前状况看，其实是幸运的。外资在“限外”政策之前，对在广州的投资就比较谨慎，进来的大多都有一定实力，相信他们会带来新东西。  

分析 写字楼需求暂有放缓态势

「现状」

高力国际分析，在今年第三季度广州市写字楼的需求表现平静，在新增供应量不多的情况下，整体市场仍以消化库存量为主，以及新投入市场的中石化大厦 (论坛 相册 户型 样板间)和富力君悦酒店写字楼、富力盈泰广场 (论坛 相册 户型 样板间)。而较具代表性的主要两大商务区分别为天河区及越秀区；天河区主要客源来自外资企业，而越秀区则多受国内公司垂青。

由于整体写字楼市场受世界性金融海啸影响，跨国金融及证券业首当其冲，有关企业在广州的业务扩张有所延迟，故广州写字楼需求暂时有放缓态势。租赁市场亦跟随经济倒退而逐渐减慢，但由于供应仍有限，租金预期仅有轻微下跌。根据高力国际研究数据显示，2008年第三季度广州市甲级写字楼市场平均租金有轻微下跌至人民币每月每平方米144元，相比第二季度跌幅达2.5%.2008年第三季度其空置率调整至24.4%，比上季度大幅上升约10.26%.

「观点」

对于写字楼市场的前景，韩世同表示比较担忧。两三年内，多了十几个甲级写字楼，以前平均每年成交量是20-40万平方米左右。韩世同认为，房地产信托基金对商业地产是有利的，很多基金都是想寻求稳定的、投资回报率高的写字楼，谋求打包上市。城建地产手下就有比较好的商用物业，打包上市，天河城也具备这样的条件。此外，他认为广州应该充分发挥会展业的优势，如果把这个办好，肯定有人愿意在广州建总部，写字楼市场会更好。

高力国际认为，房地产业在短期内难免会受到全球金融海啸影响，但广州对外资的依赖远低于上海及北京，强大的区域经济实力能有效抵冲金融海啸的冲击。因此，对广州整体经济层面影响较微，但外资租户的需求影响明显，需求持续减弱，带动广州整体甲级写字楼租赁市场租金下降，而销售市场亦会受牵连，售价下调趋势明显。

但随着国内经济的增长点不断转放于内需及高增值产业，长远考虑广州作为华南地区的辐射力越趋增加，相信国内、外企业会看准广州其优胜之处，在未来继续扩张其华南地区业务，带动写字楼市场需求的增长。

广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同回忆说，广州写字楼的发展要从1993、1994年左右开始说起。那时，还少有纯商业性写字楼，90年代兴起的是体育东、环市东一带。体育东那边有中信广场、市长大厦、国贸等，环市东有世贸、好世界，兴建速度快，也产生了很多烂尾，中诚广场 (论坛)就是最大的烂尾楼。那之后，写字楼迎来了长达10年的消化期。而珠江新城的7大项目的规划建设带旺了珠江新城的写字楼市场。2003年起，便是珠江新城写字楼发展的开始。

2007年初起，大批甲级写字楼开始只租不售，少数在卖的就获得了好的市场，像耀中广场 (论坛)，售2万多元/平方米，销售效果不错。但在政策调控下，琶洲就有一个项目以前卖价27000元/平方米，现在15000元/平方米都可以买到。  

零售商业第二时代正在酝酿

「现状」

根据高力国际数据显示，广州市的现存大型购物中心面积约1895850平方米，整体供应主要集中在越秀区和天河区，其次是海珠区和荔湾区。预计2008年整体市场吸纳量将大于供应量，由于新供应是小型商场，故空置率持续下降至10.71%.现广州市最高及最低空置率地区分别为番禺区及白云区。

2008年第三季度，仅有一座新落成于越秀区的大马站商业中心，可提供商铺面积约6100平方米。零售市场保持活跃发展，如广州著名的天河城百货引入多种时尚品 (论坛 相册 户型 样板间)牌进驻名盛广场 (论坛)。大型品牌租户对广州市场充满信心，希望能拓展业务，因此使租金保持平稳增长的趋势。

从整体来看，广州整体消费水平上升，在国际高端品牌进入广州市场的推动作用下，租金经历了大幅上升的阶段。从区域分布看，由于国际高端品牌业务拓展的选择地点多集中于天河区域，带动区内的优质购物中心的租金上升，现时已处于市内最高水平，而位处传统商业旺地越秀区内的优质购物中心的平均租金略低于天河区。由于优质购物中心内的供应量有限，而整体需求保持增加的趋势，故预计未来整体市场租金水平仍会保持上升趋势。

「观点」

朱志文对广州零售商业的未来表示看好。他认为零售商业的第二个时代的脚步已经迈出。越来越多的开发商明白了以前的错误走向，而且有了很多有经验的香港以及国外的投资商过来，这会给广州带来一股新风。

这个时代，要看谁的眼光独到、背景雄厚，以及规划、宣传、推广等做得好。估计2010年会有雏形，2011-2012年，新的模式便出现。未来即将增加120来万零售商业，主要集中在珠江新城和北京路。未来比较看好的是新鸿基在珠江新城的第一个项目、中央商业广场（地下空间）、太古汇等。

历史

高力国际商铺项目部高级经理朱志文认为，前几年很多开发商把商场当作有很快回收资金的项目来做。如果效果好，还能整卖，或者卖给几个大业主；如果销售情况不好，就会有很多零散的小业主，而后者对零售商业的经营很不利。

天河城是这几年广州零售商铺发展的一个标竿。“已经是标竿，目前还聘请高力国际对商场进行品牌重组计划。其他的商城也具有实现品牌重组的需求，建议商场每2-3年实现品牌重组计划一次。”

地下商城是这几年发展起来的另一种形态。目前，流行前线是比较成功的，当时它抢到了先机，定位为中档消费群，符合乘坐地下交通工具的人的需求。五月花酒店通往北京路的方向就将做一个地下的景联商业街，现在租金已经达到570元/平方米，比其他地下商业项目租金高了30%左右，可见地下商业发展的潜力无限。