1、事件

2008年11月26日，人民银行在其网站发布公告，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

2、背景资料

通胀回落：10月份，CPI同比上涨4.0%，较前一个月大幅下降0.6个百分；10月份，PPI同比涨幅6.6％，较上个月下降2.5 个百分点；通胀呈现持续回落的态势。

固定资产投资大幅下滑：1－10月份城镇固定资产投资同比增长27.2％，较前10个月下降0.4 个百分点。其中值得关注的是房地产行业，10月份房地产业的投资3增长出现明显回落，当月仅增长13.3%，较前3季度29.2%的增速大幅回落近16个百分点。从微观层面的调研，也可以看到部分楼盘的停工、土地拍卖转让和开发项目的暂缓。

工业企业增加值下跌：10月份，规模以上工业企业增加值同比增长8.2%，较9 月份下降3.2 个百分点。

出口动力减弱：10月出口增长约19.2%，较前一个月下降2.3个百分点；进口增长15.6%，较前一个月下降5.7百分点；虽然贸易顺差维持良好的运行区间，其实是以出口不断回落和进口更快缩减为代价的。

消费力依然不足：10月份，我国社会消费品零售继续维持高位，名义同比增长22.0%，较前一个月下降1.2个百分点。扣除通货膨胀因素，实际增长16.6％，较前一个月下降0.4 个百分点。随着出口的下降和固定资产投资的缩减，寄希望于内需拉动国民经济的想法，现在看来还有很长的一段路要走。从股市方面来看，上证指数依然在2000点附近低位徘徊，财富效应的消失对于居民的消费力影响深远。

3、为何大幅调低利率和准备金率？

经济恶化的程度可能超出市场的预期

出乎市场预期的大幅调低利率和准备金率。在10月8日和10月29日，央行曾经连续两次调低利率。虽然市场预期央行可能会继续调低利率，但是大幅调低108bp是出乎市场预料的。我们猜测，可能国民经济迅速恶化的严重程度超出原有的预期，让政府被迫下猛药刺激经济。

居民消费意愿继续降低，M1与M2的剪刀差进一步拉大

在考察居民消费意愿时发现，10 月份居民存款增加3155 亿元，增速今年以来呈一路攀升态势，且存款定期化趋势愈演愈烈，M1与M2的剪刀差进一步拉大。这可能也是政府下决心大幅下调利率的重要原因。

配合4万亿投资，刺激投资意愿

从10月份全国各级地方政府的救市，到中央温家宝总理的“国十条”全国性救市措施的出台，以及4万亿救市资金的推出。让国民经济重新回到以投资拉动经济的模式上来。考虑到房地产市场的萧条景象，降低开发商的投资成本和财务负担，刺激楼市的回暖，也需要继续放松货币政策，因此央行的大幅调低利率和存款准备金率，也就不难理解了。

4、对楼市的影响何在？

注入楼市流动性，缓解开发商资金链的紧张

货币政策由原来的紧缩到放宽，进入减息周期，意味着银行贷款的放贷力度将增大，将对市场重新注入流动性。开发商绷紧的资金链，逐渐可以获得修复。有助于恢复投资者信心和开发商的正常投资节奏。

加快楼市筑底的节奏，调整中的楼市交易量逐渐回升

国务院4万亿投资方针的出台，为楼市注入活力。在微观的调研，我们看到楼市交易量增加的现象。2008年11月17日-11月23日，上海商品房成交面积环比增长9%；深圳环比增长12%；北京环比增长65%；南京环比增长200%。根据历史的数据看，房地产的复苏要领先于整体经济，虽然近期的震荡反弹，还需要时间观察确定，但是重多利好政策和因素的出现，有助于加速楼市筑底的节奏。我们维持原来的判断，楼市调整可能持续到2009年中期。

利率的持续下调，刺激消费和投资意愿

央行大幅下调利率和准备金率，意味着开发商银行贷款的闸门重新开放，同时也降低开发商的融资成本。对于投资者来说，利率的调低意味着继续放在银行的意义降低，相对于PE已经下跌到谷底的股票市场和实体经济来说，可能抄底的时机即将出现。不过利率的大幅下调，可能引致通货膨胀的重新反弹，这十分值得关注；如果通胀的重新反弹，可以会让央行的货币政策的调控的效果减弱。从近期市场的动态看，部分欧洲基金整虎视眈眈，希望趁机抄底中国房地产市场，热钱依然是未来的热门话题。