尽管这是上海中心城区一块稀缺的黄金宝地，尽管在今年国际茶文化节期间举办过规模不小的招商推介会，也尽管早在两年前这个地块就列入闸北区的重点项目，然而，原本计划于今年6月进入土地市场的苏河湾却至今未能挂牌，究竟是什么原因使苏河湾项目推迟了入市的步伐，并由此产生了变数?对此，记者近日做了一番了解。

定位

剑指北岸地王

2006年起，闸北区区政府酝酿为苏州河闸北段美丽的弯道擘画一张宏伟蓝图，并将整个片区命名为“苏河湾”。整个计划不仅将其内的千米景观防汛墙及景观绿化带提上日程，四行仓库等历史保护建筑也将完成功能置换和整修。

“苏河湾”位于闸北苏州河北岸的核心区域，汇集了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群。在经历了两年的规划调整之后，闸北今年正式提出的“苏河湾”(概念)，几乎囊括了闸北范围内的沿苏州河4.1公里岸线的大半江山——西起共和新路、东至河南北路的2.3公里河段。不仅如此，整个“苏河湾”还在南北方向大幅度覆盖——南临苏州河，北至曲阜西路、海宁路，占地面积约达46.6公顷之巨，是继新江湾城之后，体量庞大的中心城区最后一块黄金地。

“苏河湾”中乌镇路、西藏北路和河南北路等纵贯南北;海宁路、北苏州路和曲阜路横穿东西;整个地区内已建成的和在建的轨道交通四通八达，地铁8号线、10号线和12号线均在域内设站。其东距外滩千米左右，南离南京路及人民广场仅800米左右，虽然地处苏州河北岸，但却是名副其实的城市中心。此外，占地3.5公顷、上海市中心最大的公共绿地——浙江北路绿地现已动迁，预计将在两年内完成建设。整个休闲带还将有两个与沿岸建筑融为一体的游船码头“进驻”。

“苏河湾”贴近外滩黄浦江，几乎是“外滩源”的自然延伸;距其更近的是南京东路步行街、人民广场商圈和南京西路商圈，因此坐拥区位和交通等优势;此外，这里的历史人文积淀也非其他一些苏州河沿线地块可以望其项背，最后，地处苏州河北岸，正向的坐北朝南，拥有令南岸地区羡慕的独特优势。

按照规划目标，“苏河湾”将依托上海中央商务区和中心商业区的辐射，抓住上海规划建设现代服务业集聚区的契机，到2010年，按照保护和开发改造相结合的要求，基本拆除“苏河湾”区域内成片旧区，充分挖掘历史底蕴和文化内涵，加快现代服务业集聚，初步形成以高端商务、商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区。到2015年建成“苏河湾”现代服务业集聚区，使之成为集商务商业、休闲旅游、文化创意产业、时尚消费为一体的商业新地标。

蓝图

欲造商业地标

今年5月第十五届上海国际茶文化节期间，闸北区“苏河湾”首批地块进行公开推介，这片被称为苏州河畔最后一块黄金宝地的大型综合性地块几乎吸引了全球地产巨头的到来。

其中，首推的41、42号街坊就位于苏河湾的“核心商务商业区”，整个西藏北路以东、浙江北路以西留出的一大片面积，即是该项目的“核心商务商业区”。据了解，在各个建筑内部将设计连续的步行街系统，并改造3个商业广场，形成一个新旧融合的商业空间。比如原地块内永康里，由于其它方面设施陈旧，新方案将考虑以铺地的形式显示老式里弄的建筑布局，并改建成一个商业区;又如，结合规划后的地铁站点和地下商业空间，设计下沉式广场。

据了解，41、42街坊是以甘肃路为界相邻地块，南临苏州河、北靠曲阜路、西至文安路、东达浙江北路。其中41号地块总用地面积14466.4平方米，开发面积9558.8平方米(保留用地面积4907.6平方米)，规划建筑面积33456平方米，加上保留建筑面积14265平方米的容积率约3.5;42号街坊总用地面积18243.5平方米，其中新开发用地面积约6658.2平方米(保留用地面积11685.3平方米)，规划新建建筑面积18480平方米，加上保留建筑面积57087平方米，容积率约2.78。两地块的规划对新建筑的高度作了限高规定，即根据建筑离河岸线的距离以1：1的比例设定建筑高度，如距河岸线100米，建筑高度为100米，由此形成由低而高的梯度。

这两幅地块将作为一个整体项目由一家开发商总揽，两地块总用地面积32809.9平方米，新开发面积16217平方米，其余部分是保留建筑，总建筑面积123288平方米，新开发51936平方米，保留建筑71352平方米。

早在去年底，“41、42街坊”已基本完成动迁工作。土地完成出让后，新开发加上保留(需整修改造)的建筑，总共约将推出约12.3万平方米商务楼。其中新建建筑均为商业和办公用房，另一半为工业品批发市场，以及包括原怡和打包厂、原中国银行仓库、原中国实业银行仓库、原农业、金城、兴业银行仓库等保留建筑，在保护性改造的基础之上，开设高档餐饮、休闲娱乐、主题购物、滨河会展等现代服务业。

由于这一地块是目前上海市中心最后也是最完整的一个开发地块，参与推介会的开发集团都对这一地块充满期待。韩国南光建筑曾表示出对地块兴趣相当浓厚：“我们对这一地块考察过已经不止一次了。”而闸北区政府也曾乐观地表示，这两幅地块将于近期进入土地招、拍、挂程序。

亮相

买家望而却步

据有关人士透露，参会的境内外开发商的确不少，其中上海本土开发商城投置地、陆家嘴集团、新黄浦置业、上海电气集团、百联置业、农工商房产、上海建工房产、鹏润地产。全国性开发企业包括华润置地、中海地产、保利集团、富力集团、恒 大集团、盛高置地、仲盛集团、珠江集团、万科集团、龙湖地产。另外，还有香港地区开发商和记黄埔、新鸿基地产、东方海外、嘉华投资、中信泰富等;新加坡地区的凯德置地、仁恒置地、腾飞集团、新加坡置地;美国铁狮门房产、富顿集团;爱尔兰财富控股;韩国南光建筑;日本村田投资;西班牙华龙投资等。

但由于他们对当下地产市场的大气候和现行政策十分了解，对项目开发多持谨慎态度，而更加重要的是苏河湾项目的拿地成本和利润空间都经过仔细地调查和测算，因而感兴趣、有意向的虽然不少，而随着洽谈的深入，感到土地成本太高，拿地有一定风险。因此大多望而却步，迄今为止，仅有美国富顿等少数开发商仍有继续洽谈的想法，但也仅仅处于外围接触阶段。

瓶颈

亩价成本逾6500万

再反观苏河湾地块，虽然占尽地利之便，但毕竟其土地价值不能与南京东路相提并论，但其土地成本却也令人咋舌，“苏河湾”范围内土地以三类、四类居住以及仓储用地为主，原地块多为破旧的危棚简屋。

拿两年前最早提出的从浙江路桥到乌镇路桥的“黄金一公里”核心段来算(西藏路桥为中轴线，分为东西两块)。该计划预计动迁1.9万户居民、375家单位，单动迁费用初步预计就近150亿元，而投入的保护和改造费用则近200亿元。而时至今日，其土地动迁成本更是水涨船高。

就拿此次首推的41、42号地块来说，41号地块共涉及动迁459户，42号地块共涉及动迁676户，其动迁成本就达32.28亿元，折土地亩价成本约高达6500万元左右，而成本的楼板价格约2.6万元/平方米上下。如再加上建安、招商、销售、财务等支出成本，则其产品的销售价格至少要达到3.5万元/平方米才可打平。

据闸北区有关负责人表示，目前41、42号地块推出的时机尚不成熟，原定6月面市的计划已经延缓，不过一俟前期准备工作就绪，将立即面市，具体时间虽然未定，但下半年内进入土地市场应不存在悬疑。

与此同时，原定于今年三季度面市、与41、42号地块相邻更优质1号地块也将随之顺延。

记者手记

闸北能否等得起?

苏河湾虽然是个整体规划优秀的“巨无霸”项目，但面对这么高的土地成本，的确会“吓退”不少开发商，且由于41、42是亦商亦住，更对开发商的经营、操盘能力提出相当高的要求。再看目前，虽然距该“苏河湾”较近的南岸在售住宅楼盘新昌城，均价约3.3万元/平方米，且暂无房源出售;而位于泰兴路、康定路的泰府名邸均价约达3.4万元/平方米。而面临整个土地、房产市场不热的大势下，目前推出这两幅地块，显然难逃“生不逢时”的寂寞。

平心而论，在当前土地市场阴晴不定的敏感时期，像“苏河湾”这样一块体量庞大、地段精华的地块，与其匆忙出手，还不如先“捂”上一段时间再说，因为，像这样的地块在上海市中心地区已然难觅，而前期土地成本之高，当然也要综合考虑投资回报。如果拍不到一个合理的价位，或者做成一个“夹生饭”式的项目，那么若干年以后再加以改造，前后所费的资金将会更大。因此，留得青山在，不怕没柴烧。假以时日，这个养在深闺、待价而沽的地块项目，是不怕找不到好婆家的。问题在于，闸北区能等得起吗?

名词解释 苏河湾

“苏河湾”是苏州河的最佳河段之北，地段概念上完全有理由媲美南岸的繁华、历史和先发优势。该地区是闸北最早成陆的地方，它的商业繁荣可以追溯到清朝的道光年间，至今已有150年的历史。在民间有句顺口溜：苏河弯弯入浦江，闸北拥有四道湾。这就是世人所称的“苏河湾”，曾被誉为当时沪上的“清明上河图”。

“苏河湾”范围内被保护性修建的旧银行仓库等，将形成以工业品批发、家具市场、创意产业园区等为主的商业功能，其内汇集了一批颇具代表性的欧式仓库建筑群，也是老上海的金融、物流中心，极具历史文化底蕴。苏河湾沿线，汇聚了四行仓库光二分库、光三分库、文安仓库、上海总商会等12座老仓库、老建筑，还融合了慎余里、永康里等海派石库门旧里。

据悉，“苏河湾”地区总共分为10个地块。分别为南北高架以东的天安基地1、2、4街坊)、天星大楼东块(6街坊)、浙江北路绿地(3街坊)、商业核心区东块(41、42、43街坊)、晋元广场南块、晋元广场北块、大统基地(63、64、65、66街坊)等7块基地，南北高架以西的禄源基地(120街坊)、时代欧洲三期(118、119街坊)、92街坊等3块基地，并已纳入市政府“十一五”规划400万平方米旧区改造计划。

除了核心商务区外，区域内功能布局还包括：

——文化创意展示区(乌镇路以东、西藏北路以西)充分发挥老仓库等作用，通过吸引国际级建筑设计公司、大师级建筑设计工作室、国际文化公司、文化创意公司进驻，形成具有文化特色鲜明的现代服务业集聚区。

——绿色景观休闲区(浙江北路以东、福建北路以西)这里将建成一个市中心最大的公共绿地和一个游艇码头。其中，公共绿地面积达3.5公顷。

——综合功能服务区(福建北路以东、河南北路以西)依托便捷的道路和轨道交通，重点规划建设高档商务办公和居住。

——滨河高档居住区(共和新路以东、乌镇路以西地区)充分利用较长的滨河岸线，建设高级滨水住宅。