针对商业地产上半年形势调查的各机构数据纷纷出炉，“惨淡”几乎成为商业地产的普遍状况。北京商铺市场的整体租金，与最高价格比较已经下降了30%左右，至今还没看到明显回升迹象。

供应量大、空置率高、租金下滑——在住宅房地产迅速复苏回暖的当下，商业地产却没有走出金融危机的“寒冬”。

在空置率还将持续推高，租金仍是一路下滑的2009年下半年趋势的普遍预测中，商业地产开发商、品牌零售商开始从商业地产自身的供需生态链寻求对接的自救突围。

商业地产继续“寒冬”

在政府、学者、老百姓都为急速反转上涨的住宅房价担忧的时候，商业地产却还陷在金融危机及市场大环境造成的“寒冬”中无法抽身。

日前，针对商业地产上半年形势调查的各机构数据纷纷出炉。“惨淡”几乎成为商业地产的普遍状况。

“北京商铺市场的整体租金，与最高价格比较已经下降了30%左右，至今还没看到明显回升迹象。”日前，在接受中国商报记者采访时，中原地产商铺部总经理蔡慧健说。

但和租金的下挫趋势相反，根据世邦魏理仕的统计，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。

据研究数据显示，2009上半年，北京商铺市场各大商圈在售、在租楼盘售价、租金普遍呈下降趋势。北京214个在售商铺中，降价项目有102个，最高降幅每平方米达17125元，北京CBD地区降价幅度甚至超过50%。第一太平戴维斯研究报告显示，北京地区购物中心首层的租金均价下降了4.4%。

调查显示，今年上半年，不少零售商受国际金融危机影响，减缓了开店步伐，一线城市优质商用物业市场总体以调整为主，租金下滑，空置率上升。特别是大部分外资企业本土业绩大幅下滑，缩减了在中国开店的计划，尤其是奢侈品品牌受国际金融危机影响较大，甚至关闭了一些门店。今年二季度北京优质商业租金持续下跌，创出2008年来新低。

高力国际发布的最新分析报告称，今年二季度，北京中高端商铺整体空置率从一季度的17.21%上升至17.67%，尤其是朝阳门和东直门因为新开业购物中心的低入住率，导致区域空置率大幅上升。

与对住宅房地产的分析预测意见产生巨大分歧不同的是，各专业机构对商业地产下半年的走势也普遍做出“下行”的预测。

“在激烈的竞争中及经济增长继续波动的市场环境中，新项目的开业及老项目的品牌调整将共同作用，进一步推高市场平均空置水平。”仲量联行研究部给中国商报记者发来的最新邮件调查报告显示，虽然由于招商进展的缓慢，部分开发商纷纷推迟项目开业的时间，但在今年下半年，依然会有57万平方米的新增物业进入北京市场。仲量联行因此预测，今年下半年商业地产市场的空置率还会进一步被推高，租金也将在激烈的市场竞争中持续下降。

实际上，从2008年开始至2010年，北京优质商业物业确实进入一个竣工交付的高峰期。今年二季度，北京有乐城国际中心和来福士广场两个新项目完工，总建筑面积达6.6万平方米，使得北京优质商业物业存量达到360万平方米。此外，下半年北京还有7个项目，共计57万平方米的新增物业开业。

针对下半年商业地产市场的走势，世邦魏理仕也认为，商业物业租赁依然艰难，整体租金仍处在下降通道之中。2009年下半年北京商业物业市场将处在逐渐复苏的过程中，更多的零售商将感受到市场的积极变化，零售额的增长将改变他们对市场的预期，他们可能会重新审视已被暂停的开店计划。但是，在选址方面，零售商更倾向于进入成熟商圈的优质商业项目，但是租金成本等因素会阻碍他们的选择。因此，新项目将成为零售商的主要选择，而且选择的空间比较大，激烈的市场竞争必将使得租金进一步下调。

一位不愿透露姓名的开发商向中国商报记者表示，尽管上半年商铺的租赁情况有所好转，但不断开业的其他新项目正在迫使自己下调租金，出于对下半年即将开业项目的预期，一些潜在租户也放慢了出手速度。他表示：“按照这种势头，将来的租金还可能继续下调。”

地产商零售商“找招”对接

形势一片低潮，地产商、零售商似乎只能寻求“自救”出路。

7月30日，来自全国各地的400多家商业地产开发商和1000多家涵盖餐饮、服饰、酒店、零售等各大业态的品牌商户集体出现在“中国商业地产找招会”的现场，以期从商业地产供需生态链“找铺招商”的对接中寻求突围。

“找招”显然是个新词，针对的却是商业地产生态链上的老难题：开发商招租难，商户选铺更难。

专家表示，商业地产当前的“惨淡”不可否认仍是受到全球金融危机和市场大环境不景气的影响。但事实上，最根本的症结却在于商业地产生态链上商业地产开发商和品牌零售商由于信息不对称导致的“供需错位”。

“在当前的形势下，好的商业地产项目抱怨找不到好的品牌商家入驻，而品牌商家也抱怨仍找不到适宜自身拓展的商业地产项目。”专家说，国内商业地产业仍在供需错位上越走越远，是商业地产空置水平不断加大的深层次原因。

专家分析说，地产开发商都热衷于在规划允许范围内最大限度地开发纯商业配套和社区底商等，以赢得较高收益。而在去年住宅地产遭遇颓势调整时，住宅地产开发商纷纷看好商业地产的抗跌性，因此加大商业地产比重或向商业地产商转型。专家介绍，目前来看，每个项目都在放大商业比例。因而，城市中心商业区不断扩张，新型商业物业形态层出不穷。

而当前，各城市对大型商业的布局仍然调整不善，政府整体商业网点规划条例也一直遭遇“难产”，相关商业主管部门无法做出统一的筹划，地产开发商于是在夹缝中寻找漏洞，难免自作主张。“商业地产供应因此与需求出现越来越明显的错位。”专家说。

实际上，招商难是目前新开业商业地产的普遍难题。今年二季度，包括金宝汇购物中心、北京来福士广场、悠唐生活广场和国瑞购物中心，新增建筑面积合计26万平方米。但据统计数据，尽管这几个新项目的出租率都已超过85%，但是已经开业的部分只有60%至70%，商场人流量不大，人气不旺。业内人士告诉中国商报记者，最新开业的项目，招商过程并不顺利。

商业地产低潮之下，想投资商铺或加速拓展的品牌零售商却也“遇冷”。“现在找上门来的招商项目很多，就没遇到合适的商铺，要么地段或结构差，要么管理混乱，要么租金虚高。”一品牌商户告诉中国商报记者，虽然感觉现在商业地产处于低潮，但由于商业开发跟风现象明显，开发商似乎没有耐心做客户调研，根本不知道商户的实际需求，好铺仍是难求。

开发商招租难，而商户选铺更难。地产开发商与品牌零售商都遭遇的难题，恰恰凸显出当前商业地产生态链的失衡。

基于此，商业地产生态链上的两大协会组织中国房地产协会商业地产专业委员会和中国商业联合会购物中心专业委员会推出“中国商业地产找招会”，期待通过展会的形式，实现商业地产项目和品牌零售商家的直接对话对接。据悉，该找招会上成立的“乐商会”还准备设置商业开发联盟、品牌商家联盟、金融投资联盟、品牌顾问联盟、商业运营联盟等等，通过联盟的专业化的平台搭建，让商业地产供需链条融会贯通。

催热商业地产对接需互补升级

不过，在商业地产的生态链上，地产开发商和零售商原本就不存在一一对等的供需关系。地产开发商手中是大量空置商铺，开发商面前的零售商投资愈加徘徊低迷，加剧的逆势低潮中，如何才能实现供需的对接？中国商业地产找招会上，各路专家、机构也都给出了建议。

中国商业联合会秘书长姜明认为，要吸引投资者垂青商铺，开发商需要运营策略和定价策略的升级换代。

据中国商报记者了解，亦庄一个商业地产项目招商先行，销售跟进，并由开发商统一管理，统一规划，统一业态配备，30个商铺推出一个月，就卖了11套。

对此，姜明表示，整个社区商业进行统一定位和管理，有利于各种业态匹配，也更容易聚集人气，为投资者看好。“小业主也可以自行招商，但要符合统一规划的思路。

对于当前商铺价格，业内人士认为，开发商应该根据投资回报率来给商铺定价，而不能简单地根据住宅价格的2到3倍，来确定商铺价格。“简单定价，只会造成商铺空置，最后开发商被动持有。”

处于招商期的商业地产开发商也从商业地产项目招商的角度建议了逆势中的突围策略。

面对当前的商业地产低潮期，作为开发商的北京北辰实业将选择多个商业地产项目错位经营、对客户分层管理的方式突围需求的低迷。

北辰实业(企业专区,旗下楼盘)写字楼经营管理分公司副总经理裴晓红对中国商报记者说，其会根据不同的新老楼盘，采取错位经营，在不同的项目组合中，从品牌的角度制订不同的价格策略，使租户在一些低端的项目中感觉不到自己是在一个低廉的项目里办公，在高端的项目中能够增加内在的品质和升值的空间。

明天第一城副总经理贾玉鹏亦表示，明天商业中心或将采取阶梯式租金模式来说服投资者。贾玉鹏透露，主打社区商业的明天商业中心已紧密与青年人的消费需求和社区消费相结合，进行业态的调整组合，原来单一的娱乐业态将加入更多的餐饮、服务精品店的互补性业态。

去年正式开业但招商遭到金融危机冲击的北京方恒购物中心总经理刘炳洪则表示，针对金融危机导致的消费需求的变化，方恒购物中心也调整了内部一些业态，诸如针对简单实惠的商务套餐需求的美食街，百货店也将做出引进折扣店的调整。

但是，在消化商业存量之后，开发商要做的还有很多。中国商业联合会购物中心专业委员会主任邢和平认为，今后开发商应注重商铺开发的经营要素，推出“好铺”，而好铺的打造，离不开对商业地产特性的研究与运用，需要从“开发商—投资者—经营者—消费者”这一链条出发，系统考虑商业地产的开发运营。