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城市综合体
时间:2009-10-23 来源: 作者:搜房
这是一个十分含糊的名称,多重功能复合在一起的大体量的建筑空间都可以叫城市综合体。这是有人把无法命名的建筑做了一个内涵无限大的概念来蒙人;什么叫城市综合体?体量上有什么规定?功能构成是什么?各类物业比重是多少?用途、收益、经营方式都很不明确,所以不要用这种说不清、道不明的规划概念去忽悠人,不要“哄孩子睡觉,孩子没睡自己反而迷糊了”。随着城市中心区域的土地供…

这是一个十分含糊的名称,多重功能复合在一起的大体量的建筑空间都可以叫城市综合体。这是有人把无法命名的建筑做了一个内涵无限大的概念来蒙人;什么叫城市综合体?体量上有什么规定?功能构成是什么?各类物业比重是多少?用途、收益、经营方式都很不明确,所以不要用这种说不清、道不明的规划概念去忽悠人,不要“哄孩子睡觉,孩子没睡自己反而迷糊了”。

随着城市中心区域的土地供应锐减和提高土地利用率的政策的实施,城市中心“三高”(高容积率、高建筑密度、高开发强度)的地块越来越多,于是传统的功能平面布置的思考方面有很大的变化——更加注重建筑的竖向布置,做房地产变成了做“三明治”了。其实,做“城市综合体”远远没有这样简单;需要对地块进行深入的研究,然后提出待开发的“城市综合体”的类型、功能构成、物业种类、产品规格和档次以及这种类型的“城市综合体”所需要的配套、景观和建筑风格等方面的要求。

显然我们对城市综合体的运作和策划、规划、开发的思考是过于粗糙,概念也过于空泛,作为行业人士的我实在是不屑运用这个概念去与他人交流。我一年承担或作为专家评议的项目达数十个,涉及到许多这样的项目,有一些体会:

1、“城市综合体”的定位原则

“因地制宜”

经济发达的区域,位置也合适,就做商商综合体

消费发达的区域,就做商住综合体

经济、消费都不强,就做商贸住综合体

经济发达、消费能力强、旅游资源多,就做豪布斯卡

2、规划方法

竖向规划、各楼层、物尽其用

做方案一定要做平面和竖向两套,否则平面摆平的,竖向无法上下沟通,如电梯、各功能的通道、上下管道、上下功能的影响性。

3、开发的成功点——车位

可搞多少车位,就可以造多少面积、多少高度;车位决定体量。城市综合体往往要承担城市地标使命;地标形成最直接方法造高楼,而高楼受到车位配置的制约,所以车位决定了“城市综合体”的命门,谁轻视了“车位”,必将吃尽苦头。

 

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