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成都:商铺投资出现了倒挂风险
时间:2017-05-17 来源: 作者:搜房
最近半年多时间成都不少区域商铺售价上涨了30%,商铺房东自然对房租预期也大为增加。但事实上,目前商铺租金市场并没有随售价上涨而上升,房东和经营户对房租价位开始出现分歧,当初以较高价格购买的商铺现在空置率往往较高。如果以市场真正能够接受的租金测算,个别楼盘商铺的年投资回报其实只有5%不到。而根据目前的趋势分析,商铺房价与租金的背离似乎还在继续扩大。 新闻背景 全国范围商铺租金下降 2009上半年,北京商铺市场各大商圈在售、在租楼盘售价、租金普遍呈下降趋势。北京至少有102个商铺项目租金降价,而北京CBD一流商圈24个在售及出租项目中降价的达18个,另外大部分购物中心都存在商…

最近半年多时间成都不少区域商铺售价上涨了30%,商铺房东自然对房租预期也大为增加。但事实上,目前商铺租金市场并没有随售价上涨而上升,房东和经营户对房租价位开始出现分歧,当初以较高价格购买的商铺现在空置率往往较高。如果以市场真正能够接受的租金测算,个别楼盘商铺的年投资回报其实只有5%不到。而根据目前的趋势分析,商铺房价与租金的背离似乎还在继续扩大。

新闻背景

全国范围商铺租金下降

2009上半年,北京商铺市场各大商圈在售、在租楼盘售价、租金普遍呈下降趋势。北京至少有102个商铺项目租金降价,而北京CBD一流商圈24个在售及出租项目中降价的达18个,另外大部分购物中心都存在商铺空置率升高、租金下降的情况。据仲量联行报告显示,上海二季度全市商铺市场平均租金为46.3元/平方米/天,环比下降2.4%;广州市商铺的整体租金水平出现2006年以来首次双位数字下降,环比下跌11.5%。

来自国家统计局的数据显示:去年商业营业用房投资额比07年上涨了89.9%。商铺供应量过大,加上消费市场萎缩,商铺空置率和转租率随之攀高,租金下降也就在所难免。业内专家认为,商业地产应从投资开发阶段就科学规划,切忌盲目一拥而上。而且投资商铺应结合自身商业资源,注意未来经营的行业和地理位置是最重要的参考因素。中国商业地产联盟秘书长王永平称,从区域来看,传统核心商圈和成熟社区的那些商铺表现会比较好。

(据央视《经济信息联播》)

商铺租方

与“高预期”房东谈不拢价

绵阳的廖女士在金域蓝湾购买了一套180多平方米的2楼商铺,当初购买单价在1.5万元/平方米左右,如果按业内通行的8%投资回报计算,每月每平方米租金至少在100元,现在有公司愿意以90元承租,就因为这十块钱之差廖女士并不愿意成交。“其实我的心理价位在120元,毕竟现在同区域的商铺每平方米价格已经卖到了3万元、4万元以上,我现在开出的租金价位其实一点不高。”有了旁边的商铺售价作为参照,廖女士对房租很有信心,因此她宁肯现在等待租个高价钱。

房东宁愿空置也不愿出租,另一方面却是商家找不到合适的商铺。黄女士本打算在建设路一社区的底层商铺开一家保健品连锁店,连锁品牌加盟的条件是商铺面积要在100平方米左右,但经过打探她最后还是放弃在建设路开店的想法。“这里一楼的商铺每月每平方米租金最低都在170元左右,卖保健品肯定连房租都赚不回来。”高力国际成都公司顾问及零售物业代理部高级经理张程向记者证实,一般商家最多能够承受房租所占经营总额的比例一般也就15%,最理想的比例是在12%以下,如果以12%计算,黄女士每月的总经营额必须超过14万元,这肯定是黄女士不能达到的销售额。

事实也证明了黄女士的担心。金域蓝湾建设路上一50平方米的商铺现在已经开起了蛋糕店,店员告诉记者,他们现在每天营业额在1000元左右,一个月营业额只有3万元左右,如果是一个100平方米的商铺营业额也就是6万元,这距离张程所说的“理想经营状态”还差十万八千里。尽管店员认为未来建设路的伊藤洋华堂开业后他们的生意会好起来,“每天卖上2000元是我们的目标”,但即便营业额翻番也还是达不到张程认为的“基本要求”。记者在建设路片区部分交房已有数月的楼盘看到,大量新建商铺还“虚位以待”,而且每个商铺门口几乎都贴有招商招租的联系电话,投入经营的比例还不到30%。

(成都商报 李杨) 



商铺买方

通胀预期下追着商铺跑

房东对高房租的期待显然来自于商铺售价的快速增长。在通胀预期下商铺已经成为投资热点,今年前两季度的商业用房成交金额比去年同期翻了一番还多。世家机构提供的成都商业用房统计数据显示,今年二季度全市新建商业用房成交金额为29.47亿元,比一季度增长32.0%,但比去年同期增长达到157.7%。成交均价为7888元/平方米,比上季度增长22.0%,与去年同期相比增长也达到17.7%。其中成都主城区的上涨幅度更为惊人,今年二季度新建商业用房成交金额为21.30亿元,与上季度相比增长31.2%,但比去年同季度增长幅度高达194.9%;成交均价为11241元/平方米,环比上涨达37.5%。

最近半年,万科、龙湖、华宇、合能、金科等几乎所有开发商都有商铺出售,而几乎所有商铺都是在开盘后很短时间销售一空。事实上近半年来,投资者对商铺、写字楼等投资性物业的购买意愿明显上升。“商铺的投资比例历来很高,而写字楼自用型购买者与纯投资者所占的比例最能说明问题。在我们代理销售的工业地产、写字楼项目中最近个人投资比例都非常高,以前工业地产几乎没有个人购买,毕竟工业地产只向公司法人出售,而且销售单位面积必须在300平方米以上,但现在我们代理的中冶成工大厦就有不低的个人投资比例。”世家助理总经理、商旅地产事业部总监张进表示,因为通胀预期的存在,不少投资者开始追涨商铺、写字楼。

专业分析

买价高租价低,投资埋“倒挂”风险

供不应求的商铺令开发商纷纷“慷慨解囊”。世家机构提供的统计数据显示,全市新增商业用房供应量还在持续增加。今年二季度全市新增商业用房供应45.60万平方米,同比上涨61.0%,其中成交37.36万平方米,同比上涨118.9%。其中,五城区新增供应面积13.08万平方米,同比上涨17.7%,其中成交面积18.95万平方米,与去年同期相比接近翻两番,上涨幅度达到188.0%。而郊区的商业用房供应量和成交规模与去年同期相比也都接近翻番。

伴随成交规模翻番的同时商铺价格也快速上涨。以供应量最大的建设路片区为例,去年10月前后建设路片区每平方米商铺价格还在1.8万元、1.9万元的徘徊,但年初就达2.5万元/平方米左右,而片区内某楼盘的商铺最近一次开盘销售每平方米价格已达到3.1万到3.4万之间。“最新一期的商铺很快就会推出,但价格肯定要超过此前的水平。”该楼盘销售人员告诉记者。建设路的个别商铺楼盘售价从去年10月的1.8万元/平方米上涨到今天的3.4万元/平方米,上涨幅度接近翻番;但另一方面地理位置更好的金域蓝湾沿二环路还有不少商铺没有租出去,而且其租金普遍也在200元/平方米·月以下,现在正在销售的商铺静态投资回报率肯定不会太高。

“去年的商铺投资者可能还能保证8%的投资收益,但商铺涨价后现在有的商铺年投资回报率已经低于5%,这已是与5年期定期存款利率(3.6%)比较接近的水平,如果是从银行按揭贷款买商铺,租金收益还抵扣不了银行贷款利息。”新港地产执行董事张红兵承认,在目前部分商铺售价上涨甚至超过30%,而租金上涨不明显的情况下,投资风险肯定存在。张程也认为,目前成都的经济水平还很难普遍支持一般社区商铺每月200元/平方米以上的租金价位,而据高力国际方面了解,因为经济危机目前不少大品牌商家已开始收缩开店扩张速度,一边是商家的经营收缩,一边却是商铺价格的上涨,租金倒挂肯定是潜在的投资风险。

(成都商报 李杨) 



“成都与沿海城市还有很大区别”

“宏观经济状况在转好,但是实体经济却在转冷。这种情况下如果改变适度宽松的货币政策,会让经济状况转差,所以国务院和银监会一再强调坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但是针对未来通胀预期,投资过热,又放出严格执行二套房的信贷政策,给一个预警信号,都是正确的。只是没想到这个信号一放,会对楼市产生这么大的影响,成交量马上下跌。”红星国际推广部总监冯珏认为,今年楼市回暖为开发商解套,部分开发商大举拿地令地王再度现身,投资客再度涌入楼市,上半年个人按揭贷款增长达到惊人的63.1%,重申“二套房贷”有关政策,显示出监管层对宽松信贷基础上可能滋生新的资产泡沫的担忧。

“其实成都的情况和一线城市还不同,就在7月份北京、深圳、上海出现成交量下滑的情况下,成都的成交量反而很坚挺,在5月创造200万平方米天量之后6月出现下滑,但7月基本能保持100万平方米的成交量。按照这样的规模,今年全年应该能达到2007年1200万平方米的成交水平。”正合地产董事长毛勇认为,沿海城市的投资、投机比例更高,成都楼市其实更健康,刚性需求的比例要大得多。

“二次房贷收而不紧”

施永青基本上也认为这次楼价升得确实过急,看到大好环境,现在有的开发商竟然开始“捂盘惜售”或“坐地抬价”,这其实相当不理智,开发商应该抓住机会快速出货,毕竟后市的不确定性还很大。“上半年那7万多亿新增贷款,有相当一部分进入了地产市场。当实体经济的产能过剩问题尚未解决的情况下,实体经济根本不可能吸纳这么多的新资金。因此,上半年银行贷出的钱大部分是去了股市和楼市。但若非如此,又有什么更有效的救市方法呢?我不认为政府真会把二次置业的贷款完全收死,因为楼价一旦回落,上半年救市的种种努力就会前功尽弃。”施永青告诉记者。

对下半年楼市的走向,冯珏认为宽松货币政策指向明确,防止泡沫产生的目标清晰,所以应该一分为二地看。“一方面,中央可能会对关系民生的住宅价格回升提出更多条条款款,但通过户籍制度改革、进城务工人员购房补贴等政策,令低端商品房、经济适用房的供应体系更为完善。另一方面,可能会进一步促进投资,用租凭税优惠等政策把投资者的眼光转到写字楼、商铺、专业市场、卖场上面去。”冯珏认为商品住宅经过几轮涨跌,边际效应降低,投资者可以将目光转向投资性物业上。

而毛勇则表示,三季度仍将延续上涨趋势,但随着6、7月份新开工量的增加,不少新楼盘都会选择在今年年底之前亮相上市,较大的供应压力会使第四季度的房价上涨态势得到抑制。

(成都商报)


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