王奇的搜房BLOG

前不久，在网上看到一片文章，是说地震后，房地产市场不好的市场环境中，写字楼卖的不错，当时的感觉是：好在我们是做商业的，看看公司做住宅的同事真是惨呀。但是我也是个“喜欢怀疑一切”的人，写字楼真的是那么好么？于是乎，有了写篇文章的冲动，名字都想好了——《成都写字楼快跑》！由于本人太过懒散，迟迟没有行动，前不久，星彦的猛哥（我和她他不熟，尊称一声哈）一篇文章把我的话说了，我还给我的同事说，看，我和人家猛哥的高度还是差不多。

言归正传，9月4号，参加了锦江工业园的中冶项目的招商说明会，感触颇深，倒不说觉得他们运作多么成功，而是看到后续写字楼市场的竞争，简直~~~~~我不知道怎么形容这种感受；据我们的调查，目前工业地产的发展态势，可谓是迅猛异常，青羊工业园的开发规模是以数百亩计，其他园区的在建和待建项目总放量超百万方，而绝大多数的产品将会以写字楼的产品形态入市；市场真的有这么大的需求？我看未必。从功能和需求来看，不管是工业写字楼还是40年产权的普通写字楼，基本是一模一样的，这无疑是增加了市场竞争的激烈程度，同时也可预见后市竞争的残酷。

那又为什么是09年后工业地产才狙击写字楼呢？

一、工业地产作为地产一个崭新的板块，我们的专业人士在研究市场的时候，通常是将普通写字楼和工业地产分成2个不同的课题，忽略了他们在功能和需求方面的共性，这使得业界在对工业地产的认知上形成了一定的后置性，而这样的后置性将使工业地产发展受到一定的阻碍，毕竟，新事物的接受需要一定的时间。

二、工业地产的特殊性质，使期房的销售（从操作上称为招商引资）存在一定的抗性，而现房将是其销售的有力支撑，因为现房在工业地产销售上是风险最小的；而目前的大多数工业地产正处于在建阶段，工业地产中的写字楼还处在聚集能量阶段。

三、目前的工业园区主要集中在3环路到外环路之间，区域发展相对滞后，商业氛围差，交通通达性不强。客户对在这样的环境办公不是很满意，由此也可以判断，区域的发展也将是制约办公由中心城区向郊区发展的重要因素。

来发挥一下我们的想象力，当区域价值显现的时候，优美的环境，完善的配套，便捷的交通，却只有城区高端写字楼50%—70%的价格的时候，谁还会选择在交通拥挤的市区办公？也许有人觉得我危言耸听，但是，我不危言耸听，你又提不起兴趣看下去，不过我倒希望我能言中。

作为一个从业者，我们在研究这个课题的时候，需要有实际的项目，之前我们在选择案例的时候，首选的是青羊工业园，因为它足够大，足够有名，还很成功。但是，越研究越觉得没有可比性，因为，它的开发模式是企业与政府合作，共同开发，我们的企业有几个能有这样的资源整合能力？而我们所能接触到的工业地产项目大多数都是企业拿地，自行修建、自行销售；这样的运作模式和青羊工业园是完全不一样的，所以它们的运作模式只能参考一些具体的细节，而目前的工业园区我认为还只有锦江工业园具备了上面所说到的区域价值，和发展基础，研究这个工业园区对其他的工业地产项目的价值要大的多。

因为，这里属于大城南片区，城市属性基本成形，而且火炬动力港一期已全部实现销售，目前的中冶成功大厦和银海芯座这样的项目它们的运作模式更是值得众多希望涉足工业地产的企业、客户的学习和借鉴。特别是中冶，硬是把政府绑再一起，打出携手招商的旗帜，可谓是一个巨大的运作模式的创新，值得借鉴。

说了半天说着说着就跑题了，各位看官都明白后市写字楼的放量巨大，市场竞争激烈，但是我注意到，很多机构和开发商的注意力仍然是在写字楼物业上，忽略了工业地产办公物业对写字楼市场的冲击，希望我的一席言论能够引起同行们对工业地产的关注，也是提醒大家把工业地产作为写字楼的另外一股冲击来关注，也许我说的不对，但是未雨绸缪总是好事。