搜房博客林仕飞

【今日视点】真的没钱了？国内房地产企业资金链真相调查

目前商业地产的达尔文主义大行其道，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张抢利润与地盘的高潮。这个依靠资源与资本及轻人才的行业一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了“不成功就成仁”的势头。

一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐;许多外资企业正在各显神通千方百计的纷纷加入到商业地产逐利与扩张的浪潮中，令商业地产更多的响起动物凶残的声音。由于大鳄的强势进入，中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显，使资金实力有限的中小开发商更为被动。弱者将陆续被淘汰出市场，商业地产业洗牌与清理门户风起云涌。

做商业地产的人已经看到很多城市面临着大量空置的商业项目，甚至在一线城市也有看到大型的商业项目失败，这些失败不是丢掉一二亿，可能是丢掉十几二十亿，甚至在城市中心黄金的一流地段，步行街也发生有烂掉的商业地产项目。探查这些项目失败，也就打破了许多伪专家说的，地球人都知道的做商业讲的就是地段、地段、还是地段。竞争往往不是那么简单,可能不是单纯因为资金的短缺，或者是因为在资金链上断掉，又或许是利益均衡被打破，资本战略方面出问题。也就是说这些失败的始作俑者都是死在“张冠李戴”盈利模式上。用传统的住宅开发盈利模式和经营模式去开发商业地产的话，用错误的理念去做事，失败那是迟早的事。 

中国商业地产阶段走过关系竞、资源竞争、资本竞争、人才竞争，如今到了回归竞争更高形式——盈利模式的竞争。

目前，商业房地产投机性开发主要有两种方式。一是概念炒作;二是销售方式炒作。造成这种现象的原因主要是由于目前中国商用物业开发模式的不正常，国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是：项目开发——基金购买——基金委托销售管理——开发商资金全部回笼——项目开发;而我国目前商用物业所采取的模式则是：

项目开发——开发商独立销售——资金部分回笼——项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线，开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位，因而才会出现投机性开发，目的便是尽快收回资金。逐利吗？这本无可厚非，但是你不去做住宅反而来做商业地产就是投机。

一般来讲，住宅地产是整体开发、单间出售，开发商通过销售盈利;商业地产相对于住宅地产来讲，以整体开发、整体经营为最佳盈利模式。以购物中心为例，开发商有两种方式盈利，第一种是作为业主整体经营，谋取所开发的购物中三个部分收益：一是购物中心的经营收益，主要是租金收人;二是购物中心的增值收益，主要是物业的增值收入;三是周边土地和物业的增值收益，以及周边土地和物业的增值对购物中心的整体价值提升收益。第二种是将项目建成整体出售，取得销售利润。由第一种盈利方式可知，开发商在项目一建成就整体出售的话，很难得到理想的增值收益，所以不是在特殊的情况下，开发商不宜采取第二种方式。

在整体经营的情况下，简单地讲，购物中心的开发盈利来源主要是经营收益和增值收益。经营收益在租赁经营模式下主要是租金收人，如果有联营模式还有经营分成收入，若有自营部分则还有自营业务收入。关干商业地产的增值收人，或者说商业地产增值效益，可以分为资源增值、政策增值、级差增值和品牌增值所取得的效益。

前两种属于资源稀缺性增值，其中资源增值主要指土地的稀缺所带来的增值，是所有地产共有的特性;政策增值是指政府决策所带来的稀缺的增长，例如对某一类商业地产的规划限制可能会导致这类商业地产供求关系变化，城市规划或城市管理政策的变化可能会导致消费者预期的改变。后两种属于经营管理性增值，对于商业地产特别是购物中心是非常重要的。其中级差增值是指由于选用了某一种地产形式而比别的地产形式带来的级差地租的较多增长;品牌增值是指以某一品牌经营的商业物业比别的商业物业更大的价值。