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商铺难求,专业市场潜藏投资机会
时间:2010-05-04 来源: 作者:
近期陆续推出的房地产调控政策,表明了政府遏制房地产价格过快上涨的决心。在二套房首付、贷款利率提高并达到商铺和写字楼的贷款利率,对二套房的界定更为严格的背景下,部分住宅投资者转向商业地产,更为关注有价值的商铺和写字楼。 但是,目前成都在售的商铺数量少且总价高,写字楼的价格尽管未与住宅拉开太大差距,却面临市场供应量大、持有成本高的问题,而屡屡创造财富神话的专业市场备受关注。据了解,…

近期陆续推出的房地产调控政策,表明了政府遏制房地产价格过快上涨的决心。在二套房首付、贷款利率提高并达到商铺和写字楼的贷款利率,对二套房的界定更为严格的背景下,部分住宅投资者转向商业地产,更为关注有价值的商铺和写字楼。

但是,目前成都在售的商铺数量少且总价高,写字楼的价格尽管未与住宅拉开太大差距,却面临市场供应量大、持有成本高的问题,而屡屡创造财富神话的专业市场备受关注。据了解,即将在春交会期间亮相,位于双流,以170万平方米规模号称要打造“成都造”家居产业孵化园的元瑞国际家居商城,继一期商铺畅销后,二期即将开工建设,其投资价值近日吸引了众多业内人士的目光。元瑞国际家居商城一期的内外装修、招商工作也在紧张进行,预计年内开门迎客。

新投资机会

商业地产受关注

严厉的楼市调控政策近日已显现威力,反应最为迅速的是二手房市场,多家二手房门店出现来自上海、香港等一线城市投资客集中挂出的房源,且买家谈判筹码加大,谈价有松动空间。此外,由于目前银行对二套房的认定“一刀切”,不管有没有贷款记录,只要名下拥有一套房产再购都属于二套房。

拥有4套住房的周女士,最近四处收集商铺和写字楼的信息,准备转移投资渠道。不少业内人士认为,商业地产市场一直受政策影响较小,目前也不会受到政策的限制和打压,在住宅投资受到抑制的情况下,商业地产或将迎来一轮投资热。

金铺价高难求

写字楼要控制风险

从去年开始,住宅销售回暖,开发商得以迅速回款,手中不缺资金,大多从出售商铺转为持有优质商铺,导致市场上商铺的供应量减少,供需关系紧张。一旦市场上有商铺推出,根本不需要对外宣传便被一抢而空。中大·君悦金沙商铺推出后迅速售出;华宇·阳光四季底商开卖,90余套底商一次售出;上个月开售的龙湖·三千里社区商铺,售价达到了5万~10万元/平方米,数十个商铺也开盘即售出。尽管商铺的销售十分火热,但对于普通购买者来说,口岸好投资回报率高的优质商铺总价高,需要占用大量资金,且抢到的难度太大。

写字楼方面,尽管目前不少正在销售写字楼的开发商都打出“与住宅价格差不多”、“回报率高”等广告语,但是写字楼一般初始期都会有半年左右的空置期,意味着既没有收益而且要付出高昂的物业管理费用。根据世邦魏理仕的报告,去年成都写字楼的租金持续下跌,直到今年一季度才有小幅提升。同时,写字楼的生命周期短,地下车位、交通变化、硬件配置、城市规划等都将影响写字楼的生命和价值,还面临升级换代的压力。未来5年,成都写字楼市场将迎来一轮急速放量,竞争非常激烈,写字楼投资者一定要懂得控制风险,否则可能陷入僵局。

 

专业市场升级

超前规划带来机遇

商铺和写字楼的投资困难摆在面前,有没有更好的投资渠道让投资者在资产保值的基础上获得稳定的收益?成都市最新出炉的《成都市商品市场布局规划》规定的北部商贸、青白江、龙泉驿、双流4个商品市场集中发展区,不仅为市内百余个商品市场升级换代带来机遇,也让现代化的专业市场迎来一轮发展热潮,给投资客带来机会。

据了解,全市中心城区目前有100多个大大小小的商品市场,环境差档次低,2020年前成都重点按照《成都市商品市场布局规划》要求,分区发展家具、食品、中西药品、服装办公、电子电器等11类商品市场。其中,位于双流县东升镇与九江镇交界处的双流商品市场集中发展区,经营的商品类型以高档家具、食品、电子电器、品牌服装为主。

目前,双流商品市场集中发展区内的相关专业卖场正在积极建设中,以承接老专业市场的外迁。元瑞国际家居商城、元瑞家具材料市场、金恒德汽车商贸城等都在以高品质的卖场和更为专业的服务,为老专业市场的提档升级做准备,并已经吸引了众多商家签约入驻。

专业人士认为,通过提档升级后的专业卖场,不仅符合城市发展需求,同时在具有行业优势的前提下,起点高、配套齐、规模先进、投资门槛低,受到众多投资者的青睐。从投资回报来看,升级后的专业卖场如果拥有统一规划与科学运营,入住的商家有保障,将改变传统商品市场形象差的劣势,取得不菲的租金收益。

元瑞再度亮相

欲改变家居购物格局

去年底,预计总投资约49亿元,规划占地1600余亩,建筑面积约170万平方米的元瑞国际家居商城横空出世,受到家居业内人士的广泛关注,创造了惊人的销售成绩,其中不少品牌家居企业大面积购买商铺用于开设品牌店。

近日,笔者在元瑞国际家居商城看到,一期商铺已全部落成,正在进行内外装修,招商工作也在有条不紊地进行。商城旁,成新蒲快速通道正在建设,绕城高速九江出口也有望施工,而经武侯大道、三环路、绕城高速均可以便捷地从主城区迅速抵达商城。元瑞国际家居商城负责人透露,年内商城将开门迎客,成为市民购物的新场所。

据了解,元瑞国际家居商城将打破传统家居卖场的单一销售模式,集家居展销中心、精品展示中心、会展博览中心、物流中心、家居建材市场、装饰建材市场、建筑辅料市场、酒店、名牌家具总部园区、家具研发中心、培训中心、电子商务等于一体,为成都奉献一座现代化的国际商贸业态建筑群体,改变市民购买家居产品的习惯,从繁琐的挑选工作中解脱出来,让装修、选家居成为一件轻松惬意的事。(李姝)

 

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楼市投资热点转移 成都写字楼成交率上升10%

近日,记者从某银行咨询处获悉:如果是第四套住宅贷款,利率将提高到基准利率的1.2倍,也就是7.128%,超过了现在的商办物业贷款利率6.534%(也是二套房贷利率上浮10%的利率。)与此同时,记者获悉,成都的商业地产市场,不受第三套房贷限制,这就意味着商业地产的投资门槛已经比住宅可能还低了。

对此,有专家评论说,21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代,后10年是商业地产投资的黄金时代。随着住宅市场调控政策的密集出台,市场上已有不少原本投资住宅的人,计划转战商业地产市场,计划把投资的住宅出手,把资金转移到商铺和写字楼上。

不受新政限制

商办物业乘机出货

由于房贷新政限制,投资住宅已经显得障碍重重。

从2003年起,住宅市场一直饱受市场政策调控。今年4月14日及17日相继出台的有关一二三套以及外地人限制购房的贷款政策,被业界比喻为“连环腿”+“组合拳”,此次,是真的“狼来”了,“史上最强”调控已表示楼市进入新的发展阶段。

近日,记者获悉,房地产市场已出现了新的变化,住宅市场来电来访下降,出现降温现象。与此相反的是,写字楼却成了房贷新政的“幸运儿”,市场状况可谓风生水起。

上周,包括新希望大厦、凯旋广场、美年广场、优诺国际、峰汇、新视界广场、喜年广场都人气火爆,来访来电增加,成交额上升。不少写字楼开发商向记者表示,“近段时间,售楼部的来访来电比前段时间增加了20%-40%,而实际成交率上升了10%~30%。这明显是受住宅贷款受限的政策刺激。”

此次,住宅市场受调控政策较严,而商业地产市场则是“偷着乐”,据了解,在售的写字楼开发商,顺应市场突然增加的需求,纷纷加大了推盘出货的力度。四川新希望房地产公司副总经理姜孟军声称:“写字楼属于商业地产市场,是与住宅市场不同的两种物业类型,与民生居住问题不相干。因此,其贷款不受第二套和第三套等限制。这对商业地产市场来说,无疑是一大利好消息。”

据了解,凯旋广场、新希望大厦、美年广场等写字楼,都提高了近期的销售目标。有意思的是,记者发现,此次开发商们并未盲目涨价,而是推出相应的亲民的优惠政策,以最终实现出货目的。

不仅仅是在售写字楼加快了出货步伐,一些即将出现的新写字楼项目也加快了施工进度,欲抢占市场。鼎创营销总监毛新虎向记者透露说,“此次宏观调控政策,要求二套房首付50%,利率上浮10%,也就是达到了与写字楼6.534%一样的利率,这相当于投资住宅和投资写字楼门槛已经一致了。对于投资性购房群体,就多了一个选择,对写字楼来说,这当然是一个千载难逢的机遇。我了解到,今年内,康普雷斯、大陆国际、百扬大厦、城市中心二期和央扩二期、紫金乐章等写字楼,都加快了施工进度,以期抢占这波商机。”

仲量联行董事张裕鹏向记者表示,“统计显示,今年写字楼的供应量将突破80万平方米,不少新写字楼项目将在下半年进入开盘上市高峰期。供应量增加,价格相对合理,尤其是受调控政策影响,今年写字楼投资将迎来一波高潮。”

 

比较投入产出比

住房优势劣于商办物业

对于投资者来说,投资住宅和投资写字楼、商铺没有唯一和最佳的选择,只有更合适的选择。资金追求的是利润以及规避政策和市场风险。因此,投资商业地产已显现出较强的“抗调控”性。

“现在住宅投资应该理性了,投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要。现在,商业地产投资反而有着更多的机会。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春也表示。

昨日,记者在南延线调查发现,新希望国际、凯旋广场、美年广场三大写字楼,价格基本相当,在7600-8000元/平方米,单物业面积上:美年广场一般在50平方米左右,新希望国际有140平方米,凯旋广场略大,至少在300平方米以上。这些写字楼的价格基本上与城南的中高档住宅价格持平,甚至还不及某些电梯豪宅的价格贵。

与此相应的是,城北紫金乐章、城西的优诺国际、金沙万瑞中心、峰汇等写字楼,价格也基本上与周边住宅价格相当,大约在5000-8000元/平方米。“按照最实用的写字楼面积,150平方米计算,价格8000元/平方米,总价为120万元,首付60万,也就是说,投资一套150平方米的住宅,与投资一套150平方米的写字楼,需要付出的首付成本基本一致。”四川新希望房地产公司副总经理姜孟军说。

记者获悉,成都已有银行开始严格执行二套房和三套以上房贷新政,大幅度提高利率。4月29日,记者来到一个别墅楼盘开盘现场,以一个购房者身份咨询,声称准备以贷款形式购买第四套房,开盘现场的某银行咨询处工作人员告诉记者,“我们银行已经严格按照房贷新政执行了,现在四套房贷执行基准利率上浮1.2倍,也就是7.128%。”这就已经比商办物业利率6.534%还高出0.594%。那么,多套住宅投资,与商办物业投资相比,贷款100万,以10年银行按揭,需要多付出多少钱呢?

通瑞地产副总经理黄河帮记者算了一笔帐,他说,以同样贷款100万,10年按揭计算,多套房贷付出的月供比商办物业多付的月供要高出594元,10年就要多付出71280元的利息。

专业知识要求更高

商业物业投资需更理性

“楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求,这部分资金受到挤压后,可能会转向投入商办市场。此消彼涨,商业地产可能成为资金避风港。不过,成都真正值得投资的商办物业还是不多。对于普通投资者来说,商办物业的投资,比住宅投资需要的专业知识可能更高。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春提示说。

商铺投资一般是长线投资,不适合短线炒作,转手比较困难,如果租金收益高的话,“一铺养三代”还是比较现实。然而,商业地产市场不是遍地黄金,也有投资陷阱,尤其是产权商铺,投资者常常没有任何掌控能力。甚至出现毫无收益,还得付月供的产权商铺投资失败案例。

其次,就算住宅和商办物业的首付、利率一样高,但住宅按揭依然还有一个优势,那就是贷款年限要比商办物业长一些,一般住宅按揭可以达到20年甚至30年,而写字楼和商铺最长只能贷款10年。相对来说,商办物业的投资资金还是要高得多。

在成都商业地产市场摸爬滚打十数年的专家洪强先生提醒说,“想从住宅转向商业地产的投资者,一定要记住,商业地产市场是纯投资领域,充满着风险和陷阱,任何投资都有风险,没有风险,就不叫投资。要考虑到自身的资金实力,商业地产需要较高的自有资金,一般是长线投资,转手比较困难,一旦租金收益无法实现的话,有可能还得掏钱付月供。另外,还得补充的是,成都的商铺的租金回报普遍不高,投资回报率一般在4-6%左右。写字楼投资回报率相对较高可以达到7-10%,但完全有可能长期无法出租,沦为仓库都没有人要的境地不是没有可能。因此,购房者在作出投资决定之前,一定要慎之又慎。

 

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