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2019年第三季度成都写字楼市场报告
时间:2019-10-24 来源:成都写字楼网 作者:
2019年10月23日,成都—全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》,研究显示: 第三季度,成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点,而需求端的空间流动性亦加速;零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化,以及商业运营时间的延展;仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛,加之“双十一”临近之下租赁需求活跃,市场见证供需两旺。 优质写字楼市场 升级需求逐步释放,空间流动性加速 第三季度,蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带…

2019年10月23日,成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在蓉发布《2019年第三季度成都房地产市场报告》,研究显示:

第三季度,成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点,而需求端的空间流动性亦加速;零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化,以及商业运营时间的延展;仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛,加之“双十一”临近之下租赁需求活跃,市场见证供需两旺。

优质写字楼市场

升级需求逐步释放,空间流动性加速

第三季度,蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应,亦是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升,净吸纳量录得12.8万平方米,环比上涨14.6%;其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米,环比上涨74.4%。究其原因,一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地;另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效,刺激扩租、升级需求加速释放,分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。此外,季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交,显著贡献于市场去化。相应地,成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%,创近十年新低;甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点,创近八年新低。

按行业看,TMT、房地产与专业服务为季内前三大需求来源。据世邦魏理仕发布的《亚太科技城市:新硅谷的竞逐》研究报告,成都被界定为“新兴科技城市”,借助在研发、科技制造和新媒体领域已形成的市场优势,加快打造中国西部领先的科技中心,吸引全球领先企业不断向此聚集。季内TMT以22.1%的净吸纳量贡献率居需求首要来源,成交主要来自于内资头部企业的扩租及升级,以及中海国际中心D座内孵化器的几近满租。然而,需要注意的是,随着TMT行业调整加速,需求不稳定性愈发凸显,占比季内退租面积的24.7%,亦居首位。房地产紧追其后,净吸纳量贡献率为14.0%,随着城镇化进程加速,市场持续录得房企、交易服务及建筑设计类企业的进驻。专业服务业以13.3%的净吸纳量贡献率位列第三,其中律师事务所主导去化。同期,随着行业发展的迭代更新,消费需求逐步向“在线+”行业倾斜,推动该类企业成为需求新增长点,如在线教育、在线医疗等。

租金方面,成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平,至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因,一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响;另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升,从而提振市场信心。尽管如此,为优化租户结构,部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性,故市场平均有效租金略有下滑。

由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化,企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。城市更新进程推动市中心基建、配套的升级,甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻第二次生命。此外,东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言,随着商务氛围愈发成熟,租金价格也今非昔比,其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平,截至季末为107.6元每平方米每月。在此背景之下,需求流动性加速,同区域来看,市中心升级需求活跃,录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例;跨区域来看,录得多个来自孵化器、软件园的TMT企业出于租赁成本的考虑选址市中心,而承租能力较强的专业服务类企业出于客户就近原则而落子、搬迁至金融城。

随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代,加之多数于成长阶段(2014-2016)集中交付的楼宇面临租户租约集中到期,市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点,其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而,考虑到经济周期性调整,企业的办公决策更加谨慎,因此业主的租赁策略面临考验,灵活性的租赁方案为制胜关键。此“灵活性”不仅限于租赁成本层面,亦反映在物业物理层面,例如季内录得部分业主重新规划办公空间,迁移小面积租户从而腾挪出整层大面积可租赁空间给优质客户;部分业主挖掘新兴领域租户,如医疗美容等。

展望2019年第四季度,成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下,业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端,新旧动能转化的细分领域行业值得关注,如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升,但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长,且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升,供给端需加强租赁策略的灵活性,同时关注“在线+”新兴行业衍生出的新增办公需求。”

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